수원지방법원 2024타경10678. 인계동 스카이하우스 5층 501호, 등기상 집합건물입니다. 사건 표시는 다세대이고, 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형과 제1종·제2종 근린생활시설이 함께 섞인 구조로 나타납니다. 말소기준은 2021.05.28 수협은행 근저당권이고, 그 뒤의 남형경 가압류, 임의경매개시결정, 김광균 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 물건을 단순한 “반값 다세대”로 보면 위험합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 이유는 권리 하나가 복잡해서라기보다, 여러 점유자·불명확한 보증금·근린생활시설 혼재·낮은 환금성이 한꺼번에 얹힌 물건이기 때문입니다. 등기상 큰 임차권등기 보증금 200,000,000원은 말소기준 이후 전입이라 매수인에게 대항하지 못하지만, 실제 인도와 점유 정리는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-4, 5층501호 (인계동, 스카이하우스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 원룸형 및 근린생활시설 혼합 이용 |
| 소유자 | 박수정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 118,090,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,382,102,459원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2021.05.28 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 붙은 남형경 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김광균의 주택임차권등기는 보증금 200,000,000원으로 금액은 크지만, 주민등록일자 2022.09.15가 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항하지 못하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력, 우선변제, 승계 여부
실제 임차인·점유자로 확인된 인원은 24명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 항목은 없어 보증금 합산 제외 대상은 확인되지 않습니다. 다만 대부분은 전입신고가 말소기준 이후라 대항력은 없고, 보증금이 확인되지 않는 점유자는 배당요구·명도 단계에서 원본 확인이 필요합니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신재하 | 1층101호22.7700㎡ | 2023.08.03 / 해당 없음 | 5,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신광호 | 201호175.3200㎡ | 2024.08.14 / 해당 없음 | 10,000,000원 / 1,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선화 | 201호80.0000㎡ | 2024.06.24 / 해당 없음 | 미상 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현수 | 201호175.3200㎡ | 2021.06.16 / 해당 없음 | 10,000,000원 / 1,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)나무(김현승) | 2층102호24.0000㎡ | 2022.05.18 / 해당 없음 | 미상 / 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박창기 | 미상 | 2023.07.18 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.21 | 해당 없음 |
| 김차윤 | 미상 | 2021.06.21 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 당병진 | 미상 | 2023.07.04 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2025.11.25 | 해당 없음 |
| 조종성 | 미상 | 2023.07.28 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.24 | 해당 없음 |
| 정초희 | 미상 | 2021.06.03 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.30 | 해당 없음 |
| 주재현 | 미상 | 2022.10.17 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.29 | 해당 없음 |
| 권수빈 | 미상 | 2021.06.25 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.21 | 해당 없음 |
| 이병주 | 미상 | 2021.06.30 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이시아라 | 미상 | 2021.06.10 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.05 | 해당 없음 |
| 홍정표 | 미상 | 2021.06.25 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.16 | 해당 없음 |
| 이성규 | 미상 | 2021.06.10 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서대현 | 미상 | 2021.06.04 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.25 | 해당 없음 |
| 이욥 | 미상 | 2023.05.15 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.14 | 해당 없음 |
| 김시우 | 미상 | 2021.06.29 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원혜인 | 미상 | 2021.07.14 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO ZHENGSHAN | 미상 | 2023.05.04 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO FENNYU | 미상 | 2023.03.30 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)인슈프라자 | 7층 전체 | 미상 / 해당 없음 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광균 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.09.15 / 2022.07.18 | 200,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 배당요구 2025.03.11 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,453,260원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,760,000,000원 | 115,636,740원 |
| 2. 가압류 · 남형경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 수협은행에도 전액 배당되지 않고, 채권자 미배당은 2,764,363,260원으로 크게 남습니다. 매수인 인수로 넘기는 금액은 0원으로 보되, 당해세·최우선변제 가능성은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·학교·관공서·근린생활시설·공원이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 도시형생활주택 원룸형, 제2종 근린생활시설 사무소로 이용 중인 혼합 건물입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 기본 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,997,000원/㎡, 토지면적 460.5㎡, 소로각지의 상업기타 이용 토지입니다.
- 환금성. 스카이하우스는 18세대, 사용승인 2021.05.20로 확인됩니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 2.7회, 매각률 19.23%가 표시되어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 20%입니다. 최저가 118,090,000원 기준 단순 계산 보증금은 23,618,000원입니다.
- 김광균 임차권등기. 보증금 200,000,000원, 전입 2022.09.15, 확정 2022.07.18, 배당요구 2025.03.11입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유·인도 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 불명 점유 확인. 전입신고일이 확인되지 않은 (주)인슈프라자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 여러 점유자 명도. 1층·2층·7층 및 미상 부분에 다수 점유자가 확인됩니다. 입찰 전 현장 점유 상태와 실제 사용 구분을 확인해야 합니다.
- 용도 혼합 리스크. 도시형생활주택 원룸형과 근린생활시설이 섞인 건물입니다. 대출·임대수요·전입 가능 여부·용도별 명도 전략을 분리해서 점검해야 합니다.
- 미납 관리비·공과금. 다수 호실·혼합용도 건물은 관리비와 공용부분 부담이 변수입니다. 관리 주체와 체납 내역을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 서류·현장 점유를 모두 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “정리 가능한 물건인가”
이 사건의 권리 결론만 놓고 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조라 매수인 인수는 0원으로 판단합니다. 그러나 실전 난도는 낮지 않습니다. 확인 점유자가 많고, 일부 보증금·확정일자·점유 부분이 불명확하며, 건물 이용도 단순 주거가 아니라 도시형생활주택과 근린생활시설이 섞여 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “118,090,000원이라 싸다”가 아닙니다. 점유를 얼마의 시간과 비용으로 정리할 수 있는지, 혼합용도 건물을 어떤 수익·매각 전략으로 회수할 수 있는지가 승부처입니다. 권리는 통과, 가격은 낮아짐, 하지만 명도와 환금성에서 충분한 안전마진이 필요합니다.
