수원지방법원 2024타경10678. 수원 팔달구 인계동 ‘스카이하우스’ 4층 403호, 용도는 다세대·도시형생활주택 원룸형으로 보는 물건입니다. 감정가 1.52억에서 두 번 유찰되어 최저가는 7,448만원까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 그 점유관계가 낙찰 후 깨끗하게 정리되는가입니다. 등기부상 말소기준은 2021.05.28 수협은행 근저당이고, 후순위 가압류와 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 점유·임차 신고가 많고, 일부는 보증금·전입 정보가 확인되지 않아 입찰 전 명세서와 현장을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-4, 4층403호 (인계동,스카이하우스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 20.28㎡ · 스카이하우스 |
| 소유자 | 박수정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,382,102,459원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
이 물건의 말소기준은 2021.05.28 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원으로 물건 감정가보다 훨씬 크고, 공동담보가 붙어 있는 구조입니다. 이후의 남형경 가압류, 임의경매개시결정, 이병주 임차권등기는 등기 순위상 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 낙찰자가 떠안는 후순위 등기권리는 산정되지 않습니다.
② 점유·임차인 현황 — 대부분 후순위, 1건은 판정 미상
현황상 점유·임차 신고가 24명으로 많습니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 확인되지 않아 실제 점유·임차 신고 기준으로 보아야 합니다. 다만 (주)인슈프라자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 없음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분리해 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정 | 보증금·월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신재하 | 1층101호22.7700㎡ | 2023.08.03 | 미상 | 5,000,000원 / 700,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 신광호 | 201호175.3200㎡ | 2024.08.14 | 미상 | 10,000,000원 / 1,400,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 이선화 | 201호80.0000㎡ | 2024.06.24 | 미상 | 보증금 미상 / 700,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 이현수 | 201호175.3200㎡ | 2021.06.16 | 미상 | 10,000,000원 / 1,400,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| (주)나무(김현승) | 2층102호24.0000㎡ | 2022.05.18 | 미상 | 보증금 미상 / 3,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 박창기 | 기재 없음 | 2023.07.18 | 미상 | 미상 | 있음 · 2024.10.21 | 없음 | 요건 확인 | 승계 없음 |
| 김차윤 | 기재 없음 | 2021.06.21 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 당병진 | 기재 없음 | 2023.07.04 | 미상 | 미상 | 있음 · 2025.11.25 | 없음 | 요건 확인 | 승계 없음 |
| 조종성 | 기재 없음 | 2023.07.28 | 미상 | 미상 | 있음 · 2024.10.24 | 없음 | 요건 확인 | 승계 없음 |
| 정초희 | 기재 없음 | 2021.06.03 | 미상 | 미상 | 있음 · 2024.10.30 | 없음 | 요건 확인 | 승계 없음 |
| 주재현 | 기재 없음 | 2022.10.17 | 미상 | 미상 | 있음 · 2024.10.29 | 없음 | 요건 확인 | 승계 없음 |
| 권수빈 | 기재 없음 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 있음 · 2024.10.21 | 없음 | 요건 확인 | 승계 없음 |
| 이시아라 | 기재 없음 | 2021.06.10 | 미상 | 미상 | 있음 · 2024.11.05 | 없음 | 요건 확인 | 승계 없음 |
| 김광균 | 기재 없음 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 홍정표 | 기재 없음 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 있음 · 2024.10.16 | 없음 | 요건 확인 | 승계 없음 |
| 이성규 | 기재 없음 | 2021.06.10 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 서대현 | 기재 없음 | 2021.06.04 | 미상 | 미상 | 있음 · 2024.10.25 | 없음 | 요건 확인 | 승계 없음 |
| 이욥 | 기재 없음 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 있음 · 2024.10.14 | 없음 | 요건 확인 | 승계 없음 |
| 김시우 | 기재 없음 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 원혜인 | 기재 없음 | 2021.07.14 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| PIAO ZHENGSHAN | 기재 없음 | 2023.05.04 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| PIAO FENNYU | 기재 없음 | 2023.03.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| (주)인슈프라자 | 7층 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이병주 | 전유부분 전부 | 2021.06.30 | 2021.06.10 | 120,000,000원 | 있음 · 2025.02.05 | 없음 | 후순위 배당 가능 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,740,640원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,760,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 가압류 · 남형경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 채권자 총 청구 2,880,000,000원 중 배당은 72,739,360원에 그치고, 미배당은 2,807,260,640원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유·임차 현황은 별도 확인 대상입니다.
④ 가격·환금성 — 최저가만 보고 싸다고 말하기 어렵다
이 물건은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 스카이하우스는 총 18세대 규모이고, 대상 면적은 20.28㎡로 소형입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.7회, 매각률은 19.23%로 표시됩니다. 최근 매각일 기록은 2026.03.23이지만, 가격 비교가 가능한 실거래 금액이 확인되는 구조는 아닙니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·학교·관공서·근린생활시설·공원 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 건물 내에는 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 도시형생활주택 원룸형이 혼재되어 있습니다. 대상 물건은 다세대·원룸형 성격으로 접근해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 기본 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등이 기재되어 있고, 토지는 소로각지·평지로 표시됩니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소 확인. 이병주 임차권등기는 후순위로 보이나, 보증금 120,000,000원이 표시되어 있으므로 매각물건명세서·등기부 원본에서 말소 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자. (주)인슈프라자는 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 없음으로 단정하지 말고 실제 대상 호수와 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 다수 점유 명도. 점유·임차 신고가 24명으로 많습니다. 낙찰 후 실제 인도 대상이 누구인지, 대상 호실과 타 호실 점유가 섞여 있는지 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 재매각 사건으로 매수신청보증금 20%가 기재되어 있습니다. 일반 10% 사건처럼 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 공동담보와 미배당. 수협은행 채권최고액이 2,760,000,000원이고 현재 회차 배당 후 미배당이 2,807,260,640원입니다. 채권압박 구조가 강해도 그 자체가 매수인 인수는 아니지만, 후속 분쟁 가능성은 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금. 소형 집합건물은 체납 관리비·공용부분 부담이 낙찰 후 비용으로 드러날 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리상 0원”과 “현장상 안전”은 다르다
이 사건은 등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조입니다. 현재 회차 기준 산정 인수액도 0원입니다. 하지만 점유 신고가 많고, 전입일·보증금 미상 점유자가 남아 있습니다. 특히 임차권등기 보증금 1.2억이 최저가보다 크다는 점은 처음 보는 사람에게 강한 압박으로 보일 수 있지만, 핵심은 그 권리가 말소기준보다 앞서는지 여부입니다. 결론적으로 권리 구조는 해석 가능하지만, 입찰 전 점유 확인 없이는 보수적으로 봐야 하는 C급 물건입니다. 최저가 7,448만원이라는 숫자보다, 누가 실제로 점유하고 있고 낙찰 후 어떤 절차로 인도받을 수 있는지가 이 물건의 승부처입니다.
