수원지방법원 2024타경10678. 수원 팔달구 인계동 ‘스카이하우스’ 6층 602호입니다. 물건의 용도 라벨은 다세대이고, 감정평가 이용상태상 건물은 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 도시형생활주택(원룸형)이 섞인 구조입니다. 감정가 203,000,000원에서 네 번 유찰되어 현재 최저가는 76,440,000원입니다. 숫자만 보면 싸 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 점유관계의 확정입니다.
권리의 출발점은 2021.05.28 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고, 같은 날 소유권보존 직후 설정된 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.12 남형경 가압류 120,000,000원, 2024.09.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 구조는 단순하지만, 임차인·점유자 표에서 전입일과 보증금이 비어 있는 점유가 남아 있어 현장 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-4, 6층602호 (인계동, 스카이하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설 혼재 |
| 소유자 | 박수정 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 76,440,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,382,102,459원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건물 정보 | 스카이하우스 · 18세대 · 사용승인 2021.05.20 · 대상면적 20.89㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 말소형, 변수는 점유
말소기준권리는 2021.05.28 수협은행 근저당권입니다. 이후 등기된 남형경 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 인수 0원은 등기·배당 기준의 표면값이고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
② 임차인·점유자 현황 — 실제 점유자 24명·법인
현황상 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 보이지 않습니다. 따라서 아래 표의 핵심은 “보증금을 더해 싸다/비싸다”가 아니라, 누가 실제로 점유하고 있고 602호와 어떤 관계인지, 그리고 전입일·보증금이 미상인 점유가 있는지를 확인하는 것입니다.
| 성명·상호 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신재하 | 1층101호 22.7700㎡ | 2023.08.03 | 5,000,000원 / 700,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 신광호 | 201호 175.3200㎡ | 2024.08.14 | 10,000,000원 / 1,400,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이선화 | 201호 80.0000㎡ | 2024.06.24 | 보증금 미상 / 700,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이현수 | 201호 175.3200㎡ | 2021.06.16 | 10,000,000원 / 1,400,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| (주)나무(김현승) | 2층102호 24.0000㎡ | 2022.05.18 | 보증금 미상 / 3,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 박창기 | 미상 | 2023.07.18 | 미상 | 있음(2024.10.21) | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김차윤 | 미상 | 2021.06.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 당병진 | 미상 | 2023.07.04 | 미상 | 있음(2025.11.25) | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 조종성 | 미상 | 2023.07.28 | 미상 | 있음(2024.10.24) | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 정초희 | 미상 | 2021.06.03 | 미상 | 있음(2024.10.30) | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 주재현 | 미상 | 2022.10.17 | 미상 | 있음(2024.10.29) | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 권수빈 | 미상 | 2021.06.25 | 미상 | 있음(2024.10.21) | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이병주 | 미상 | 2021.06.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이시아라 | 미상 | 2021.06.10 | 미상 | 있음(2024.11.05) | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김광균 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 홍정표 | 미상 | 2021.06.25 | 미상 | 있음(2024.10.16) | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이성규 | 미상 | 2021.06.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 서대현 | 미상 | 2021.06.04 | 미상 | 있음(2024.10.25) | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이욥 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 있음(2024.10.14) | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김시우 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 원혜인 | 미상 | 2021.07.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| PIAO ZHENGSHAN | 미상 | 2023.05.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| PIAO FENNYU | 미상 | 2023.03.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| (주)인슈프라자 | 7층 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
확인된 보증금은 신재하 5,000,000원, 신광호 10,000,000원, 이현수 10,000,000원입니다. 다만 여러 점유자의 보증금이 미상이고, 7층 전체 점유자는 전입일도 확인되지 않습니다. 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 있음으로 단정할 수 없지만, 반대로 완전히 안전하다고도 결론낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,760,000,000원 | 74,664,080원 |
| 2. 가압류 · 남형경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 76,440,000원 가정 시 총 채권 2,880,000,000원 중 74,664,080원만 배당되고, 미배당은 2,805,335,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 싸져도 미배당은 계속 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 만족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 38%) | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 2,805,335,920원 | 불충족 |
| 5회 유찰 시 (감정가 30%) | 61,152,000원 | 59,651,264원 | 2,820,348,736원 | 불충족 |
| 6회 유찰 시 (감정가 24%) | 48,921,600원 | 47,641,011원 | 2,832,358,989원 | 불충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·학교·관공서·근린생활시설·공원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 도시형생활주택(원룸형)이 혼재된 건물입니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역, 대지 460.5㎡, 공시지가 1,997,000원/㎡이며 남측 및 서측으로 로폭 약 6~8m 도로에 접합니다.
- 환금성. 스카이하우스는 18세대, 2021.05.20 사용승인 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.7회, 매각률 19.23%로 가격을 낮춰도 수요 확인이 필요합니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 확인되지 않고, 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 직접 점유자 특정. 현황상 여러 호실·층의 점유가 함께 확인됩니다. 6층602호의 실제 점유자가 누구인지 먼저 특정해야 합니다.
- (주)인슈프라자 확인. 7층 전체 점유, 전입일 미상, 보증금 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많습니다. 대항력 없음으로 표시된 경우도 명도 난도와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시. 현재 최저가는 감정가의 37.7%지만, 이는 네 번 유찰된 결과입니다. 싸다는 판단보다 인수·명도·환금성 확인이 우선입니다.
- 관리비·공용비용. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 낙찰자 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 전입일, 보증금, 점유부분, 배당요구를 최종 확인하세요.
맺으며 — 싸게 보이는 물건일수록 점유가 먼저다
이 물건은 등기 권리만 보면 말소기준이 명확합니다. 수협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 지워지고, 배당표상 표면 인수액도 0원입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 “등기만 깨끗한가”가 아니라 낙찰자가 실제로 넘겨받을 현장 상태입니다. 현재 최저가 76,440,000원은 감정가의 37.7%까지 내려왔지만, 다수 점유자와 보증금 미상, 전입일 미상 점유가 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 조건부 합격, 점유 확인 전 가격 판단은 보류. 이 물건은 싸게 사는 싸움이 아니라, 미상 점유를 얼마나 정확히 지우고 들어가느냐의 싸움입니다.
