수원지방법원 2025타경1017. 평택시 장당동 ‘더라움’ 3층 306호 다세대주택입니다. 소유자는 강병식이고, 소유권보존은 2015.07.03입니다. 그 직후인 2015.07.08 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다. 채권최고액은 698,400,000원이지만 등기에는 공동담보목록 제2014-117호가 함께 기재되어 있습니다.
현재 회차는 감정가 81,000,000원에서 한 차례 유찰된 56,700,000원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가에 추가되는 인수형 구조는 아닙니다. 반대로 이 물건의 핵심 확인사항은 점유자 수와 대지권 목적 토지의 별도등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 3층 306호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강병식 · 2015.07.03 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성필 / 80,164,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 승강기 설비 |
| 규모 | 더라움 14세대 · 사용승인 2015.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.07.08 근저당
말소기준 이후 등기된 압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2025.12.29 김성필 명의로 등기됐고, 이후 2026.01.15 국 압류와 2026.02.09 수원화성오산축산업협동조합의 임의경매개시결정도 존재합니다. 이들 모두 말소기준보다 후순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 확인된 사람은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 총 9명이며, 확인된 보증금은 이석남의 70,000,000원입니다. 나머지 8명은 보증금이 확인되지 않아 총보증금 합산은 하지 않습니다. 모든 전입일은 말소기준일 2015.07.08보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황혜지 | 2021.10.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황인창 | 2020.07.20 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오신석 | 2023.05.23 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석재 | 2023.03.15 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경윤 | 2022.07.22 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유병한 | 2019.03.15 / 미상 | 미상 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동주 | 2022.07.01 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤진영 | 2022.12.23 / 미상 | 미상 | 2026.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이석남 306호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 / 2024.06.21 | 70,000,000원 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 실거래 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 56,700,000원으로 감정가 81,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 56,700,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 56,700,000원 | 0원 | 56,700,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 39,690,000원 | 0원 | 39,690,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 27,783,000원 | 0원 | 27,783,000원 |
더라움은 14세대 규모이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰 상태입니다. 최근 낙찰금액이나 실거래 비교값이 없어 감정가·최저가 자체만으로 시세 할인 여부를 결론내리지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 698,400,000원 | 55,279,400원 |
| 3. 갑구 19번 경매개시결정 · 김성필 | 80,164,383원 | 0원 |
| 4. 갑구 21번 경매개시결정 · 수원화성오산축산업협동조합 | 80,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 청구액은 858,728,766원, 총 배당액은 55,279,400원, 미배당액은 803,449,366원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다.
- 입지. 평택시 장당동 효명중학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 지역·토지. 제1종일반주거지역이며, 토지는 대체로 평탄한 자루형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물상태. 외벽 석재 타일·치장벽돌 마감, 승강기·위생 급배수·화재 탐지 설비가 있으며 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. “대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음”의 구체적인 권리 내용과 매각 후 처리 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 9명의 현재 점유 여부와 퇴거 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 8명. 대항력은 없더라도 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인된 것은 아니므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인해야 합니다.
- 이석남 임차권. 306호 전부에 대한 임차권등기와 보증금 70,000,000원이 존재하지만 말소기준보다 후순위이며 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론은 내리지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 사건은 아니다
이 물건의 말소기준은 2015.07.08 근저당이고, 확인된 9명의 임차인은 모두 그 이후 전입입니다. 따라서 배당계산상 매수인 인수는 0원, 현재 회차 실질취득 금액은 56,700,000원으로 정리됩니다. 이 부분만 보면 권리 인수 구조는 단순합니다.
하지만 실제 임차인이 9명이고, 이석남을 제외한 8명은 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 매각물건명세서의 대지권 목적 토지 별도등기가 남아 있습니다. 실거래 비교 자료도 없어 56,700,000원이 시장가격 대비 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 결론은 “인수액은 0원, 점유·토지권리 확인은 필수, 가격 메리트 판단은 유보”입니다.
