수원지방법원 2025타경1017. 경기도 평택시 장당동에 위치한 '더라움' 3층 306호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 건물이며, 소유자는 강병식입니다. 2015년 7월 소유권보존등기 직후 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 차례 경매개시결정과 압류 등이 등기되었습니다. 현재 진행 중인 사건은 김성필이 신청한 강제경매입니다.

권리분석의 핵심은 서로 다른 두 문제를 구분하는 데 있습니다. 건물 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는가와 토지 별도등기·점유관계까지 확인되어 안전하게 취득할 수 있는가는 같은 질문이 아닙니다. 이 사건은 전자에 관해서는 비교적 분명하지만, 후자는 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 선순위, 임차권은 후순위

말소기준권리는 2015.07.08 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 698,400,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 이 금액을 306호에만 귀속되는 실제 채무액으로 해석하면 안 됩니다. 등기된 임차권·압류·현재의 경매개시결정은 모두 이 근저당보다 늦습니다. 건물에 관한 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거에도 강제경매·임의경매가 반복되었습니다. 2021년과 2022년의 경매개시결정, 2023년의 강제경매 및 임의경매, 2024년의 강제경매 등은 등기상 말소된 이력이 있습니다. 성복이의 가압류와 김종목의 소유권이전청구권가등기도 이미 말소되었습니다. 다만 과거 경매가 반복되었다는 사실 자체는 소유관계·채무관계의 복잡성을 점검할 이유가 됩니다.

임차인·전입자 분석 — 등기상 임차권자 1명, 추가 조사 인원 8명

등기상 임차권자는 이석남입니다. 임대차계약일은 2021.09.15, 점유개시일은 2021.09.28, 주민등록일은 2021.09.30, 확정일자는 2024.06.21이며, 임차보증금은 70,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2024.07.01에 마쳐졌습니다.

이석남의 전입일은 말소기준 근저당 설정일보다 늦으므로 그 근저당권에 우선하는 대항력은 인정하기 어렵습니다. 따라서 보증금 70,000,000원이 최저가 39,690,000원을 넘는다는 사실만으로 차액을 매수인이 인수한다고 계산하는 것은 잘못입니다. 선순위 근저당의 배당 후 잔액이 없는 현재 모형에서는 임차보증금 배당도 예상되지 않습니다.

대항력 배지는 2015.07.08 말소기준 근저당과 기재된 전입일을 비교한 판단입니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미확인인 인원은 임대차계약 존재와 대항력 주장 가능성을 추가 조사해야 합니다. 승계는 보증기관의 대위·승계신고 여부를 뜻하며, 위 명단에는 해당 신고가 확인되지 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가의 49%, 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 39,690,000원으로 감정가 81,000,000원의 49%입니다. 그러나 감정평가액에서 얼마나 내려왔는지와 현재 거래시세에 비해 얼마나 저렴한지는 전혀 다른 개념입니다. 더라움 306호와 직접 비교할 수 있는 동일 면적대 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.

* 실질취득은 매각가에 배당 모형상 인수액 0원을 더한 금액입니다. 토지 별도등기 및 점유관계 확인 전의 조건부 계산이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 제외합니다. 향후 회차 가격은 유찰 시나리오로, 실제 매각기일과 최저가 확정은 경매공고를 확인해야 합니다.

더라움은 14세대 규모의 다세대주택입니다. 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 1.2회인데, 이 물건은 이미 2회 유찰되었습니다. 현재까지 매각되지 않았다는 사실만으로 원인을 특정할 수는 없지만, 가격·수요·권리관계를 함께 살펴야 하는 신호로 볼 수 있습니다. 감정가의 절반 수준이라는 숫자만으로 저평가를 주장해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)

매각가 39,690,000원에서 추정 집행비용 1,114,420원을 제외하면 38,575,580원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔액은 없는 것으로 추정됩니다.

전체 모형상 채권액은 858,728,766원, 배당액은 38,575,580원, 미배당액은 820,153,186원입니다. 그러나 이 합계에는 공동담보 근저당의 채권최고액과 별도 경매신청 관련 청구액이 반영되어 있습니다. 특히 동일한 80,164,383원이 두 경매개시결정 항목에 기재되어 있으므로 실제 채권의 중복 여부와 배당순위를 검증해야 합니다. 이 미배당액은 확정 채무잔액도 아니고, 매수인이 자동으로 부담할 금액도 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 장당동 효명중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 버스정류장 접근성과 운행빈도 등을 감안한 대중교통 여건도 보통 수준입니다. 서측으로 약 12m 폭의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물로, 외벽은 석재 타일 및 치장벽돌 마감 등입니다. 승강기·급배수·화재탐지 설비가 있으며 전반적인 관리상태는 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 건물입니다. 건물 전체에는 다양한 평면 유형이 포함되어 있어 비교거래를 찾을 때 해당 호실의 실제 면적과 구조를 정확히 일치시켜야 합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 기재되어 있습니다. 토지는 여러 필지가 일단으로 이용되는 자루형 토지입니다. 감정평가에는 외국인 등의 주택 취득에 관한 2025.08.26~2026.08.25 토지거래허가구역 지정 이력도 기재되어 있으므로 현재 규제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 더라움은 14세대 규모로, 대단지 주거시설과 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 동일 조건의 최신 거래가격이 검증되지 않은 상태이므로 재매각 가능성과 적정 처분가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 확인이 최우선. 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기의 종류, 순위, 말소 가능 여부와 낙찰 후 존속할 수 있는 권리를 토지 등기사항증명서 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 공동담보 채무 확인. 채권최고액 698,400,000원은 공동담보가 기재된 금액입니다. 공동담보목록 제2014-117호와 실제 피담보채권 및 배당관계를 확인하세요.
• 임차권등기 검토. 이석남의 보증금 70,000,000원, 전입일 2021.09.30, 확정일자 2024.06.21, 임차권등기일 2024.07.01을 대조하고 배당요구의 효력과 낙찰 후 말소 절차를 확인하세요.
• 전입조사·점유자 확인. 이석남 외 8명의 전입조사 인원이 306호의 실제 점유자 또는 임차인인지 확인하세요. 보증금·확정일자·임대차계약·점유개시 시점과 주민등록 관계를 검증해야 합니다.
• 배당요구 문건 확인. 유병한의 2026.03.23 문건 및 윤진영의 2026.01.13 문건을 확인해 실제 임대차채권과 배당요구 내용이 있는지 확인하세요.
• 적정 시세 별도 검증. 감정가 81,000,000원 대비 최저가 39,690,000원이 낮아 보이더라도 같은 건물·유사 전용면적·층·상태의 최근 거래 및 매물 호가와 비교하기 전에는 할인 메리트를 확정하지 마세요.
• 과거 경매 이력 점검. 여러 차례 경매개시결정과 취하·말소가 반복된 경위를 확인하고, 현재의 강제경매와 후속 임의경매가 어떻게 병행되는지 사건기록을 검토하세요.
• 현장·관리비·명도 확인. 306호 현장 상태, 실제 점유자, 출입 가능 여부, 공용부분 관리비 체납, 예상 명도 절차와 비용을 확인하고 부대비용을 입찰 상한에 반영하세요.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 건물·토지 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 문건과 매각기일 공고를 대조한 후 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 안전한 반값 매수”

이 물건은 감정가 81,000,000원에서 최저가 39,690,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 말소기준이 2015년 근저당으로 명확하고, 등기상 임차권자 이석남의 전입이 그 이후라는 점은 긍정적인 요소입니다. 배당 모형에서도 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 대지권 목적 토지의 별도등기가 남아 있고, 임대차관계가 불명확한 전입조사 인원이 있으며, 과거 경매가 반복된 이력도 확인됩니다. 여기에 14세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 조건과 최신 비교거래가격을 확인하기 어려운 상황까지 겹칩니다.

따라서 이 사건은 낮은 최저가를 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어려운 물건입니다. 토지 별도등기의 소멸 여부와 실제 점유관계, 적정 시세가 확인되기 전까지 가격 메리트는 인정하지 않는 편이 합리적입니다. 건물의 후순위 권리는 소멸 예상, 전체 취득 안전성은 확인 보류. 현재 종합 판단은 D등급입니다.