수원지방법원 2025타경1017. 경기도 평택시 장당동 더라움 2층 201호에 대한 강제경매 사건입니다. 건물은 2015년 준공된 지상 4층 철근콘크리트 구조의 다세대주택이며, 단지 규모는 14세대입니다. 소유자 강병식 명의로 2015년 소유권보존등기가 이루어졌습니다.

등기부의 권리 흐름을 살펴보면 2015.07.08. 설정된 채권최고액 698,400,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권보다 늦은 2020년 박남숙 근저당권, 2022년 김종목 소유권이전청구권가등기, 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류됩니다.

하지만 이 물건을 단순한 인수 0원 물건으로 판단하기 어려운 이유가 있습니다. 다수의 전입·점유 관련 기록, 미상 보증금, 가등기 성격 확인 필요, 대지권 목적 토지의 별도등기 때문입니다. 특히 일괄매각 표시까지 있어 실제 매각 대상과 각 점유자의 호실 대응관계를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 별개로 확인할 권리가 있다

권리분석의 출발점은 2015.07.08. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 698,400,000원이고 공동담보목록 제2014-117호가 기재되어 있습니다. 현재 매각가 가정치 305,000,000원은 이 채권최고액보다 작습니다. 다만 채권최고액은 실제 채무잔액과 다르므로, 정확한 배당액은 채권계산서와 배당순위에 따라 달라집니다.

후순위인 박남숙의 40,000,000원 근저당권과 김종목의 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 가등기는 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지 성격을 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 후순위라는 사실과 가등기의 법적 성격 확인은 별개의 검토 사항입니다.

과거에도 함윤식·윤선혜·이유성·강순희·박남영 등의 경매개시결정이 등기되었으나, 해당 사건들은 등기부상 취하·말소 처리됐습니다. 성복이 가압류도 말소됐습니다. 현재는 김성필의 2025.12.29. 강제경매개시결정과 수원화성오산축산업협동조합의 2026.02.09. 임의경매개시결정이 기재되어 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금 미상 기록을 가볍게 보면 안 된다

현황조사·매각물건명세서 등에 점유·임차 관련 명의가 9건 확인됩니다. 그중 8건은 성명과 전입일이 기재되어 있고, 나머지 1건은 “부터”라는 기재만 있어 원본상의 명의와 의미를 확인해야 합니다. 각 기록의 점유 부분이 특정되지 않아, 이들을 모두 201호의 실제 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 실제 임차인 수와 현재 점유자 수는 별도로 확인해야 합니다.

* “부터”는 매각물건명세서상의 기재로, 성명인지 문구 일부인지 확인되지 않습니다. 원본 대조가 필요합니다. 위 기록에는 보증기관의 대위·승계 신고가 확인되지 않으며, 실제 임차인 수와 개별 호실 대응관계는 확정되지 않았습니다.

강석재는 전입일이 2023.03.15.인데 확정일자는 2020.07.20.로 기재되어 있습니다. 확정일자가 전입일보다 앞서는 만큼 임대차계약과 전입 이력을 함께 확인해야 합니다. 또한 강석재·유병한·윤진영의 배당요구가 확인되지만, 보증금·점유 호실·우선변제 요건 및 실제 배당액은 확정되지 않았습니다.

③ 시세·가격 판단 — 305,000,000원의 가격 메리트는 아직 미확인

더라움은 2015.06.26. 준공된 14세대 다세대주택입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회로 집계되어 있습니다. 그러나 201호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않았습니다.

가격이 감정가의 80% 또는 64%로 내려가는 시나리오는 확인할 수 있지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 실제 가격 메리트를 판단하려면 더라움 및 인근 유사 다세대주택의 면적·층·거래시점을 맞춘 최근 거래사례가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 남은 금액을 말소기준 근저당권에 배당합니다. 채권최고액 기준 근저당권이 매각대금보다 커 후순위 채권자에게 배당되지 않는 구조입니다. 다만 실제 채권잔액·조세채권·임차인 우선변제 등에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당 증가

* 매수인 인수 0원은 후순위 등기권리 소멸을 전제로 한 추정치입니다. 전입일 미상 기록의 대항력, 실제 임차보증금, 토지 별도등기 및 기타 인수권리가 확정되지 않았으므로 최종 인수액은 달라질 수 있습니다. 유찰 회차는 가정이며 예정 매각가격의 확정값이 아닙니다.

매각가가 내려가면 채권자에게 돌아가는 금액도 줄어들어 미배당액이 증가합니다. 그렇다고 그 금액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 등기상 후순위 담보권의 미배당과 대항력 있는 임차보증금의 미배당은 반드시 구별해야 합니다.

특히 선순위 대항력 임차인의 보증금이 확인되고 그 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면, 낙찰가가 하락해도 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득원가가 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 현재 사건에서는 해당 보증금과 대항력 요건이 확인되지 않으므로 이 같은 구조가 존재하는지부터 점검해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 장당동 효명중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 지상 4층 철근콘크리트 구조이며 외벽은 석재타일·치장벽돌 마감 등입니다. 통상적인 위생·급배수 설비, 승강기 및 화재탐지설비를 갖추고 있습니다. 전반적인 관리상태는 보통입니다.
• 토지·도로. 장당동 492-38 외 4필지에 걸친 다세대주택 부지로, 대체로 평탄한 자루형 토지입니다. 서측으로 폭 약 12m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 효명중·고 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 있어 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지가격. 공시지가 1,085,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 공시지가는 개별 호실의 시장가격과 동일하지 않습니다.
• 환금성. 14세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 개별 호실의 상태·임대차관계·매수층에 따른 거래가격 편차가 클 가능성을 고려해야 합니다. 직접 비교 가능한 최근 거래가격을 확보한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 매각 대상 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 범위를 확인하고, 201호 외 포함되는 부동산이 있는지 매각목록과 대조해야 합니다.
• 점유자·임차인 확인. 점유·임차 관련 기재 9건의 실제 성명, 거주 호실, 점유 시작일, 임대차계약 및 보증금을 확인해야 합니다. 특히 전입일 미상인 “부터” 기재는 원본에서 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검증. 주민등록 전입세대, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다. 강석재·유병한·윤진영의 배당요구 내역도 확인이 필요합니다.
• 가등기 확인. 김종목의 소유권이전청구권가등기가 담보 목적의 가등기인지, 순위 및 말소 조건에 특이사항이 있는지 검토해야 합니다.
• 대지권 별도등기. 토지 등기사항증명서와 공동담보목록을 확인해 별도등기의 권리 성격, 선후순위 및 인수 여부를 판단해야 합니다.
• 조세 압류 검토. 평택시안중출장소장과 국가 명의 압류의 조세채권 내용 및 법정기일 등을 확인해 실제 배당과 매수인 부담 가능성을 검토해야 합니다.
• 시세 비교. 더라움과 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래를 동일·유사 전용면적, 층, 거래시점 기준으로 비교해야 합니다. 감정가 대비 유찰률만으로 저평가를 판단하지 않아야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와의 인도 절차, 임대차 분쟁 가능성, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 최신 사건 진행상황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 소멸 예정 ≠ 인수위험 확정 해소”

이 물건은 등기상 말소기준권리가 분명하고 그 이후 권리들의 소멸 구조도 비교적 명확합니다. 그러나 점유·임차 관련 9건의 호실과 보증금이 확인되지 않았고, 전입일 미상 기록까지 존재합니다. 가등기 성격, 토지 별도등기, 일괄매각 범위 역시 확인해야 합니다.

또한 신건 최저가 305,000,000원을 최근 실거래와 비교할 수 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유찰 시 가격이 하락하더라도 추가 인수 위험이 확인되면 실질취득원가는 예상보다 높아질 수 있습니다.

종합 판단은 C등급(43점). 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 권리조사 미확정 사항이 많고 가격 경쟁력도 검증되지 않았습니다. 현 단계에서는 적극 입찰보다 점유·토지권리·매각범위·실거래가 확인이 우선입니다. 이 네 가지가 정리돼야 인수액과 적정 입찰가를 신뢰성 있게 산정할 수 있습니다.