수원지방법원 2025타경1017. 평택시 장당동 ‘더라움’ 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 강병식이고, 2015.07.03. 소유권보존 뒤 2015.07.08. 수원화성오산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 698,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 2020년 박남숙 근저당, 2022년 김종목 소유권이전청구권가등기, 2025년 이후 압류와 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 점유관계 확인에 있습니다. 황혜지·황인창·오신석·강석재·김경윤·유병한·김동주·윤진영·홍상훈은 모두 전입일이 2015.07.08. 말소기준보다 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 ‘부터’로 기재된 주거 점유자는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 배당표상 인수액 0원은 이 미상 요소가 해소된다는 전제의 수치로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 외벽 석재 타일 붙임·치장벽돌 마감 등 |
| 소유자 | 강병식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 80,164,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸
말소기준은 2015.07.08. 수원화성오산축산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 박남숙의 40,000,000원 근저당, 김종목의 소유권이전청구권가등기, 평택시안중출장소장·국의 압류, 김성필 및 수원화성오산축산업협동조합의 경매개시결정은 자료상 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 9명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황혜지 | 2021.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황인창 | 2020.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오신석 | 2023.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석재 | 2023.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경윤 | 2022.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유병한 | 2019.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동주 | 2022.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤진영 | 2022.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍상훈 | 2020.07.20 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 부터 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
조사된 10명 중 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 유병한은 2026.03.23., 윤진영은 2026.01.13., 홍상훈은 2026.01.15. 배당요구가 확인됩니다. 그러나 9명은 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 전입일이 확인되지 않는 ‘부터’ 1명만 대항력 가능·미상 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 698,400,000원 | 359,090,000원 |
| 2. 근저당 · 박남숙 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김성필 | 80,164,383원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 수원화성오산축산업협동조합 | 80,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 365,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 898,728,766원, 총 배당액은 359,090,000원, 미배당액은 539,638,766원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 365,000,000원 | 359,090,000원 | 539,638,766원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 292,000,000원 | 287,112,000원 | 611,616,766원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 669,199,166원 | 0원 |
수원화성오산축산업협동조합의 선순위 근저당 채권최고액이 698,400,000원으로 현재 감정가보다 커 어느 회차에서도 후순위 채권에는 배당 여력이 거의 생기지 않는 구조입니다. 현재 사건의 신청채권자 청구액 80,164,383원도 시나리오상 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 매수인 인수와는 별개의 문제이며, 미배당이 크다고 해서 후순위 말소권리가 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효명중학교 북서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 5필 일단의 다세대주택 건부지이며 대체로 평탄한 자루형 토지입니다. 서측으로 폭 약 12m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,085,000원/㎡, 토지면적 235.0㎡로 제시돼 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 전반적인 관리상태는 보통이며 승강기·위생 급배수·화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규모. 더라움은 총 14세대, 사용승인일은 2015.06.26.이며 경매물건 평균 유찰횟수는 0.7회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유자 확인. ‘부터’의 실제 전입일·보증금·점유 부분을 확인해 말소기준보다 앞선 대항력 여부가 있는지 원본으로 판단해야 합니다.
- 나머지 점유자 확인. 9명은 전입일이 2015.07.08. 이후라 대항력이 없지만, 실제 점유 현황과 인도 협의 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 가등기 종류 확인. 2022.03.10. 김종목 소유권이전청구권가등기는 순위상 후순위이나 주의사항에 가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다.
- 토지 별도등기 확인. 일괄매각이고 대지권 목적 토지에 별도등기가 있으므로 집합건물 등기와 토지등기를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가 365,000,000원의 시세 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 가정하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 매각물건명세서 최종본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유와 별도등기는 확인 필요”
이 사건은 2015.07.08. 수원화성오산축산업협동조합 근저당이라는 뚜렷한 말소기준이 있고, 이후 등기권리는 자료상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 권리순위 자체는 비교적 명료합니다. 하지만 점유·임차 조사 10명 중 전입일과 보증금이 확인되지 않은 1명이 남고, 가등기 종류 확인 및 대지권 목적 토지 별도등기라는 추가 확인사항도 있습니다.
배당 시뮬레이션은 현재 신건 365,000,000원에서 매수인 인수 0원으로 계산하지만, 이는 미상 점유관계가 문제없는 경우의 결과입니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격상 우위는 판단할 수 없습니다. 결론은 말소기준은 합격, 최종 인수판정과 가격 판단은 보류입니다. 특히 전입일 미상 점유자와 토지 별도등기 원문을 확인하기 전에는 권리 안전형으로 단정하지 않는 것이 적절합니다.
