수원지방법원 2025타경1017. 평택시 장당동 ‘더라움’ 4층 402호 다세대 물건입니다. 소유자는 강병식이며, 등기상 말소기준은 2015.07.08. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 698,400,000원입니다. 이후 등기된 김진홍의 전세권 166,000,000원, 현재의 강제경매개시결정, 국 압류, 수원화성오산축산업협동조합의 후행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 황혜지·황인창·오신석·강석재·김경윤·유병한·김동주·윤진영·김진홍, 총 9명입니다. 앞의 8명은 전입일이 모두 말소기준일인 2015.07.08.보다 뒤여서 주어진 자료상 대항력이 없지만, 김진홍은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 김진홍에 대해서는 ‘대항력 가능·미상’으로 두어야 하며, 배당표의 인수 0원 수치만 보고 승계 위험까지 0이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강병식 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 112,210,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성필 / 80,164,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2015.07.08. 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 · 채권최고액 698,400,000원 |
| 특기사항 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
등기부에는 과거 여러 차례 강제·임의경매가 개시됐다가 취하된 이력이 있고, 2022년 소유권이전청구권 가등기도 설정 후 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.07.08. 근저당권입니다. 2022.08.09. 설정된 김진홍 전세권 166,000,000원은 말소기준권리보다 늦으므로 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황혜지 | 2021.10.25 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황인창 | 2020.07.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오신석 | 2023.05.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석재 | 2023.03.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경윤 | 2022.07.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유병한 | 2019.03.15 | 미상 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동주 | 2022.07.01 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤진영 | 2022.12.23 | 미상 | 2026.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진홍 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
황혜지·황인창·오신석·강석재·김경윤·유병한·김동주·윤진영의 전입일은 모두 말소기준권리 2015.07.08. 이후이므로 주어진 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 유병한은 2026.03.23., 윤진영은 2026.01.13. 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 229,000,000원에서 현재 최저매각가는 112,210,000원으로 내려와 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 78,547,000원(34%), 4회 유찰 시 54,982,900원(24%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 112,210,000원 | 109,839,060원 | 914,889,706원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 78,547,000원 | 76,733,154원 | 947,995,612원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 54,982,900원 | 53,593,208원 | 971,135,558원 |
다만 가격 메리트 판단에 필요한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와의 직접 비교 근거가 확보되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 49%”는 할인율일 뿐, 시세 대비 저가라는 증거가 아닙니다. 이 물건은 최저가 자체보다 실거래 원본을 통해 112,210,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 먼저 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,370,940원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 698,400,000원 | 109,839,060원 |
| 3. 전세권 · 김진홍 | 166,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김성필 | 80,164,383원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 수원화성오산축산업협동조합 | 80,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,210,000원 가정 시 집행비용 2,370,940원을 제외한 109,839,060원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 전세권과 경매채권에는 배당이 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 914,889,706원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 김진홍의 임차인 대항력과 대지 별도등기 내용은 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 더라움은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 외벽은 석재 타일·치장벽돌 마감, 내벽은 무늬코트 및 기타 인테리어 마감, 창호는 하이새시 마감입니다.
- 입지. 효명중학교 북서측 인근이며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 5필 일단의 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 인근 토지와 대체로 등고·평탄한 자루형입니다. 공시지가는 1,085,000원/㎡, 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 해당 토지거래허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 것으로 기재돼 있습니다.
- 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다. 통상적인 위생·급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김진홍 전입일 확인. 전세권은 후순위로 소멸하지만 임차인으로서의 전입일이 미상입니다. 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 김진홍 보증금 확인. 임차보증금이 확인되지 않아 승계 금액을 확정할 수 없습니다. 배당표상 인수 0원과 실제 임차인 승계위험을 동일시하지 마세요.
- 대지 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으므로 해당 토지 등기부의 권리 종류·순위·매각 후 존속 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 나머지 임차인 점유 확인. 전입일이 확인된 8명은 말소기준일 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 대상자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 유병한은 2026.03.23., 윤진영은 2026.01.13. 배당요구 사실이 있습니다. 배당요구 종기와 각 임차인의 권리신고 내용을 원문으로 확인하세요.
- 49% 할인 착시 경계. 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 명도 비용 반영. 실제 임차인이 9명으로 파악되는 만큼 점유 형태·세대별 명도 대상과 이사 협의 가능성을 확인한 뒤 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 미상 권리다
이 사건은 감정가 229,000,000원에서 112,210,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기 순위만 보면 2015.07.08. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 전입일이 확인된 8명도 모두 후순위입니다. 그러나 김진홍은 전입일·보증금이 확인되지 않아 임차인 대항력과 승계 가능성이 미상이고, 대지권 목적 토지의 별도등기도 남아 있습니다.
또한 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다는 실거래 근거가 없으므로 “두 번 유찰돼 49%니까 싸다”라는 결론도 금물입니다. 이 물건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 김진홍의 실제 임차관계, 토지 별도등기 내용, 그리고 112,210,000원의 실거래 대비 위치를 확인하는 것입니다. 배당표상 인수 0원은 장점이지만, 그 숫자 하나로 권리분석을 끝낼 수 있는 사건은 아닙니다.
