수원지방법원 2025타경1017. 평택시 장당동 더라움 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 감정가가 229,000,000원인데 현재 최저매각가가 112,210,000원까지 내려와 숫자만 보면 관심을 끌 만합니다. 하지만 이 사건의 진짜 쟁점은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰 뒤 추가 부담이 발생할 가능성입니다.
등기부상 가장 앞서는 근저당은 2015년 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 698,400,000원입니다. 공동담보 근저당이므로 이 금액 전체를 해당 402호의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 그 뒤에 설정된 김진홍의 전세권 166,000,000원과 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 2026.09.17. 송동기의 유치권 신고가 접수되었고, 매각물건명세서에는 대지권의 목적이 되는 토지에 별도등기가 있다는 내용도 기재되어 있습니다. 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 여기에 점유관계가 완전히 확인되지 않아 경매상 권리 소멸과 실제 인수·명도 위험을 구분할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 탄현로1번길 51 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 4층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 강병식 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2015.07.03 |
| 건물 준공 | 2015.06.26 |
| 건물 규모 | 더라움 · 총 14세대 |
| 감정가 | 229,000,000원 |
| 최저매각가 | 112,210,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 현재 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청 관련 채권 | 김성필 · 청구금액 80,164,383원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.08 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 |
| 전세권 | 김진홍 · 전세금 166,000,000원 (2022.08.09 설정) |
| 특별 확인사항 | 유치권 신고 성립 미상 · 토지 별도등기 · 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 유치권은 별개
말소기준은 2015.07.08. 근저당권입니다. 현재 존속하는 후순위 전세권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 여러 차례의 강제경매와 가압류, 가등기는 이미 취하·해제 등에 따라 말소되었습니다.
② 점유·임차관계 — 사람 수보다 실제 권리관계가 중요
현황조사와 매각물건명세서에는 총 9명의 관련 인물이 확인됩니다. 다만 이는 402호의 실제 독립 임차인이 9명이라는 뜻은 아닙니다. 조사상 등재 인물의 점유 호실과 계약관계가 명확하지 않으므로 실제 임차인 수와 해당 호실 점유자를 구분해 확인해야 합니다.
전입일이 확인된 인물은 모두 2015.07.08. 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 따라서 해당 근저당에 우선하는 대항력은 인정되기 어려운 구조입니다. 그러나 각자의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 배당과 명도 관련 판단은 별도로 필요합니다. 김진홍은 전세권 등기가 있으나 전입신고일이 확인되지 않아 주택임대차상 대항력은 미상으로 봐야 합니다.
| 관련 인물 | 전입일 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황혜지 | 2021.10.25 | 미상 | 근저당 후순위 | 확정일자·배당요구 미상 | 신고 없음 |
| 황인창 | 2020.07.20 | 미상 | 근저당 후순위 | 확정일자·배당요구 미상 | 신고 없음 |
| 오신석 | 2023.05.23 | 미상 | 근저당 후순위 | 확정일자·배당요구 미상 | 신고 없음 |
| 강석재 | 2023.03.15 | 미상 | 근저당 후순위 | 확정일자·배당요구 미상 | 신고 없음 |
| 김경윤 | 2022.07.22 | 미상 | 근저당 후순위 | 확정일자·배당요구 미상 | 신고 없음 |
| 유병한 | 2019.03.15 | 미상 | 근저당 후순위 | 배당요구 접수 2026.03.23 · 확정일자 미상 | 신고 없음 |
| 김동주 | 2022.07.01 | 미상 | 근저당 후순위 | 확정일자·배당요구 미상 | 신고 없음 |
| 윤진영 | 2022.12.23 | 미상 | 근저당 후순위 | 배당요구 접수 2026.01.13 · 확정일자 미상 | 신고 없음 |
| 김진홍 등기된 전세권자 |
미상 | 전세권 등기금액 166,000,000원 | 대항력 미상 | 2022.08.09 전세권 설정 · 예상배당 0원 | 신고 없음 |
전세권 등기금액 166,000,000원은 다른 점유자의 미상 보증금과 합산하지 않습니다. 전세권의 등기상 순위와 주택임대차보호법상 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 배당요구 접수 사실은 배당요구의 적법성이나 우선변제권의 성립을 확정하는 의미가 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%는 시세 대비 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 112,210,000원으로 감정가 229,000,000원의 49%입니다. 그러나 더라움의 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시장가격 대비 얼마나 저렴한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
더라움은 총 14세대 규모의 다세대주택입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회로 집계되어 있으며, 이 사건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 유찰 횟수가 평균을 웃돌지만, 이 사실만으로 추가 하락이나 낙찰 가능성을 확정할 수는 없습니다.
| 가격 구간 | 감정가 대비 | 매각가격 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 229,000,000원 | 경매 감정평가 기준 |
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 112,210,000원 | 현재 최저매각가 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 78,547,000원 | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 54,982,900원 | 추가 유찰 가정 |
④ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 나머지가 선순위 근저당권에 배당되는 구조로, 후순위 전세권과 경매신청 관련 채권에는 배당이 발생하지 않는 것으로 추정됩니다. 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 관계, 조세채권 및 임차인의 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,370,940원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 698,400,000원 | 109,839,060원 |
| 2. 전세권 · 김진홍 | 166,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 김성필 | 80,164,383원 | 0원 |
| 4. 임의경매 · 수원화성오산축산업협동조합 | 80,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 채권액 698,400,000원은 등기상 채권최고액 기준입니다. 경매개시결정 관련 채권액은 시뮬레이션에 반영된 수치이며, 실제 채권의 중복·경합 여부와 배당순위는 확정된 배당요구 및 채권계산서를 기준으로 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 회차별 시나리오 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 49% | 109,839,060원 | 914,889,706원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 76,733,154원 | 947,995,612원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 53,593,208원 | 971,135,558원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 장당동 효명중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재 타일·치장벽돌 등으로 마감되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통으로 평가됩니다.
- 설비. 통상적인 위생 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12m의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 자루형으로, 5필지 일단의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 일부 필지는 소로1류와 접합합니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시되어 있으며, 외국인·외국법인 등의 주택 취득과 관련한 적용 범위 및 기간은 입찰 전 확인할 사항입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 호실 유형의 실거래 비교가 충분하지 않습니다. 가격 메리트와 실제 매도 가능가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트 — 확인 전에는 가격을 확정하지 말 것
- 유치권 신고 원본. 송동기가 제출한 유치권 신고서, 주장하는 채권의 발생 원인·금액과 실제 점유관계를 확인하세요. 성립 여부가 불분명한 만큼 단순 신고와 유효한 권리의 성립을 구별해야 합니다.
- 토지 별도등기. 대지권의 목적인 각 토지의 등기부를 대조해 별도등기 내용과 소멸·인수 여부를 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 698,400,000원에 관한 공동담보목록과 실제 피담보채무액을 확인하세요.
- 실제 점유 호실. 현황조사에 확인된 9명의 점유 대상과 402호 관련성을 확인하고, 현장 점유자·계약서·전입세대열람 내역을 대조하세요.
- 김진홍 전세권. 전세권의 현재 존속 및 행사 상황, 주택임대차에 따른 별도의 대항력 주장 가능성과 명도 관련 쟁점을 검토하세요.
- 배당요구. 유병한·윤진영의 배당요구 접수 내용, 임차인별 보증금 및 우선변제권 성립 여부를 확인하세요.
- 조세채권. 평택세무서장 관련 압류가 있으므로 체납세액과 법정기일, 배당순위 및 당해세 관련 영향을 검토하세요.
- 시장가격. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 확신하지 말고 최근 실거래와 주변 유사 다세대주택의 실제 매도가격을 비교하세요.
- 추가 비용. 취득 관련 세금, 명도·유치권 대응비용, 체납 관리비와 수리비를 고려해 실질취득금액을 별도로 산정하세요.
- 최신 서류. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서를 매각기일 전에 재확인하고, 권리 변경이나 매각조건의 변동 여부를 확인하세요.
⑦ 종합 판단 — 높은 할인율보다 불확실성 해소가 우선
맺으며 — “감정가 49% ≠ 안전한 저가 매수”
평택 더라움 402호는 감정가 229,000,000원에서 112,210,000원까지 최저매각가가 내려온 물건입니다. 등기상 권리 소멸만 살펴보면 선순위 근저당을 기준으로 후순위 전세권·압류·경매개시결정이 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다.
하지만 이 사건의 핵심은 말소되는 권리보다 아직 확정되지 않은 권리와 점유관계에 있습니다. 송동기의 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하고, 토지 별도등기의 영향도 확인해야 합니다. 현황조사 등에 등재된 9명의 실제 점유관계를 확인하지 못한 상태에서 명도 부담을 낮게 평가할 수 없습니다.
게다가 현재 최저가가 실거래 시세보다 낮은지 판단할 비교자료도 충분하지 않습니다. 따라서 할인율만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 일반 등기권리는 소멸 예상, 유치권·점유·토지권리는 추가 확인, 가격 판단은 보류. 이것이 이 사건을 바라보는 합리적인 순서입니다.
