수원지방법원 2025타경1017. 평택시 장당동 더라움 2층 203호 다세대주택입니다. 소유자는 강병식이고, 2015.07.08 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 698,400,000원 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2014-117호에 연결되어 있습니다. 이후 압류·경매개시결정·임차권등기는 모두 말소기준보다 늦습니다.
현재 회차 최저가는 감정가와 같은 95,000,000원입니다. 배당 계산에서는 집행비용 2,110,000원을 제외한 92,890,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 매수인에게 계산된 인수액은 0원이지만, 이 물건은 권리분석을 여기서 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에 “대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음”이라고 기재되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1017 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강병식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 80,164,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2015.07.08 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 698,400,000원 |
| 특기사항 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준 뒤에 남아 있는 등기는 2025.03.14 평택시안중출장소장 압류, 2025.12.29 김성필의 강제경매개시결정, 2026.01.15 국의 압류, 2026.02.06 황혜지의 주택임차권, 2026.02.09 수원화성오산축산업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 실제 조사 인원 8명, 대항력은 모두 없음
현황조사와 관련 문건에 확인되는 사람은 총 8명입니다. 모두 전입일이 2015.07.08 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이 가운데 황혜지는 203호 전부에 대한 임차권등기가 있고 보증금은 70,000,000원이지만, 전입일 2021.10.25·확정일자 2021.11.19로 말소기준보다 늦습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 신고는 없습니다.
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황인창 | 미상 | 2020.07.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오신석 | 미상 | 2023.05.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석재 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경윤 | 미상 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유병한 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 미상 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동주 | 미상 | 2022.07.01 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤진영 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 2026.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜지 | 203호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.25 | 2021.11.19 | 70,000,000원 | 2026.02.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 698,400,000원 | 92,890,000원 |
| 3. 갑구 21번 경매개시결정 · 김성필 | 80,164,383원 | 0원 |
| 4. 갑구 23번 경매개시결정 · 수원화성오산축산업협동조합 | 80,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 858,728,766원 중 예상배당은 92,890,000원, 미배당은 765,838,766원입니다. 선순위 근저당은 채권최고액 698,400,000원이며 공동담보목록 제2014-117호가 기재되어 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 계산은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 765,838,766원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 784,496,766원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 799,423,166원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 보증금 인수형이 아니므로 유찰될수록 미배당 채권은 늘지만 매수인에게 넘겨지는 임차보증금은 현재 계산상 없습니다. 즉 신건 95,000,000원·1회 유찰 76,000,000원·2회 유찰 60,800,000원 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 토지 별도등기 내용은 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 검증 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
더라움은 총 14세대, 사용승인일은 2015.06.26입니다. 제공된 거래정보에는 최근 실거래 평균·최신 거래금액이 확인되지 않고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 95,000,000원이나 유찰 후 금액만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 본 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다.
- 입지. 평택시 장당동 효명중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 5필 일단의 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 관련 토지는 제1종일반주거지역에 해당합니다.
- 토지 지표. 토지면적 235.0㎡, 공시지가 1,085,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·자루형입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있고, 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 건물 상태. 외벽은 석재 타일·치장벽돌 마감, 내벽은 무늬코트·인테리어 마감, 창호는 하이새시이며 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 위생 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 최근 실거래·낙찰금액 확인치가 없어 가격대별 환금성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. “대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음”의 구체적인 권리, 설정일과 순위를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 203호 실제 점유 확인. 조사 인원이 8명이고 여러 사람의 점유부분·보증금이 미상입니다. 실제 현 점유자와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 황혜지 임차권. 보증금 70,000,000원, 전입 2021.10.25, 확정일자 2021.11.19, 임차권등기 2026.02.06입니다. 말소기준보다 모두 늦어 대항력은 없습니다.
- 후순위 압류·경매등기. 평택시안중출장소장 압류, 국 압류, 김성필 강제경매 및 수원화성오산축산업협동조합 임의경매는 모두 말소기준 이후 등기입니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2014-117호가 기재되어 있으므로 실제 채권관계와 공동담보 범위를 원문에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 가격 원본 대조. 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼 감정가나 유찰률 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “임차권은 후순위, 토지 별도등기는 확인 전”
등기된 건물 권리와 임차관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.07.08 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 황혜지의 70,000,000원 임차권을 포함한 조사 인원 8명은 모두 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 물건의 결론은 그 한 줄에서 멈추면 안 됩니다. 매각물건명세서가 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있음을 명시하고 있고, 여러 점유자의 보증금·점유부분도 확인이 필요합니다. 최근 실거래 비교값도 없어 신건 95,000,000원이 싼지 비싼지도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “알려진 건물·임차권은 후순위 소멸, 토지 별도등기와 현장 점유 확인 후 입찰가 판단”이 핵심입니다.
