수원지방법원 2025타경1017. 경기도 평택시 장당동 더라움 2층 203호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 강병식이며, 2015년 소유권보존등기 이후 다수의 경매개시결정과 가압류·압류가 반복적으로 등기됐습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2025년 12월 29일 김성필을 채권자로 등기됐고, 2026년 2월에는 수원화성오산축산업협동조합의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다.
핵심은 권리의 순서입니다. 말소기준인 2015.07.08 근저당권보다 황혜지의 전입신고와 확정일자가 늦습니다. 따라서 황혜지의 보증금이 현재 최저가보다 크더라도, 이를 곧바로 낙찰자의 추가 부담으로 계산해서는 안 됩니다. 반대로 그 사실 하나만으로 모든 인수 위험이 사라졌다고 확정하는 것도 위험합니다. 대지 별도등기의 법적 성격과 나머지 점유자의 실제 권리관계가 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 2층 203호 도로명주소: 경기도 평택시 탄현로1번길 51 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 4층 건물의 2층 203호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 승강기 및 위생·급배수 설비 |
| 소유자 | 강병식 (단독소유 · 2015.07.03 소유권보존) |
| 감정가 | 95,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,500,000원 · 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 김성필 · 청구금액 80,164,383원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.08 을구 1번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 |
| 근저당 채권최고액 | 698,400,000원 · 공동담보목록 제2014-117호 |
| 임차권등기 | 황혜지 · 보증금 70,000,000원 · 2026.02.06 등기 |
| 특이사항 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당권
가장 중요한 등기는 2015.07.08 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 698,400,000원이며 공동담보목록 제2014-117호가 기재돼 있습니다. 이 금액은 공동담보 근저당의 채권최고액으로, 203호만의 확정 채무액이나 낙찰자의 인수금액을 의미하지 않습니다.
그 후 가압류와 여러 차례 경매개시결정이 이어졌습니다. 2021년부터 2025년까지 발생한 과거 경매개시결정 중 일부는 취하되어 이미 말소됐고, 2022년 김종목 명의로 등기됐던 소유권이전청구권가등기도 해제로 말소됐습니다. 과거에 존재했다는 사실과 현재 유효한 권리를 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 7,000만원보다 권리 순서가 중요하다
현황조사와 등기자료에서 확인되는 임차 관련 인물은 총 8명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계인으로 분류된 인물은 없으므로, 보증기관 신고를 실제 임차인과 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 임대차계약과 보증금이 구체적으로 확인된 사람은 황혜지 1명이며, 다른 7명은 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유 범위 등을 추가 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입신고 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유병한 | 2019.03.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 황인창 | 2020.07.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 황혜지 | 2021.10.25 | 70,000,000원 2021.11.19 |
선순위 아님 | 후순위 가능 | 해당 없음 |
| 김동주 | 2022.07.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김경윤 | 2022.07.22 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 윤진영 | 2022.12.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 강석재 | 2023.03.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 오신석 | 2023.05.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
‘가능·미상’은 대항력이 확인됐다는 뜻이 아닙니다. 보증금과 임대차계약이 확인되지 않은 인물에 대한 보수적인 조사 표시입니다. 기재된 전입신고일은 모두 2015년 말소기준권리 이후이므로 현재 확인된 날짜만으로 선순위 대항력을 인정할 근거는 없습니다.
이 모든 임차 관련 날짜는 2015.07.08 근저당권보다 늦습니다. 따라서 황혜지에게 주택임대차보호법상 대항요건이 갖춰져 있더라도, 선순위 근저당권에 우선해 낙찰자에게 보증금 반환을 주장할 수 있는 지위는 아닙니다.
보증금 70,000,000원 > 최저가 66,500,000원이라는 숫자만으로 낙찰자가 그 보증금을 인수한다고 판단해서는 안 됩니다. 현 권리순서에서는 후순위 임차권이 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다. 다만 실제 계약관계, 점유 및 매각물건명세서의 인수조건은 최종 확인해야 합니다.
황혜지는 2026.02.06 배당요구 관련 기록이 있고, 유병한은 2026.03.23, 윤진영은 2026.01.13 문건접수 기록이 확인됩니다. 그러나 문건접수 자체가 우선변제권의 성립이나 배당 가능 금액을 확정해 주지는 않습니다. 특히 유병한과 윤진영은 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았으므로, 배당요구서 원문과 임대차계약서 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,597,000원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 698,400,000원 | 64,903,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김성필 | 80,164,383원 | 0원 |
| 3. 임의경매개시결정 · 수원화성오산축산업협동조합 | 80,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현 회차 최저매각가를 기준으로 집행비용 약 1,597,000원을 제외하면 배당재원 64,903,000원이 근저당권자에게 배분되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자 김성필과 별도 경매개시결정 항목의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
시뮬레이션상 채권 합계는 858,728,766원, 총 배당액은 64,903,000원, 미배당 추정액은 793,825,766원입니다. 다만 이 금액을 실제 확정 채무 잔액으로 받아들여서는 안 됩니다. 특히 공동담보 근저당권의 채권최고액이 채권액으로 반영돼 있고, 두 경매개시결정 항목에 동일한 80,164,383원이 기재돼 있어 실제 채권의 중복 여부 및 배당요구 내역 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 다르다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 예상 채권배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 66,500,000원 | 64,903,000원 | 793,825,766원 | 0원(조건부) |
| 2회 유찰(49%) | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 813,416,666원 | 0원(조건부) |
| 3회 유찰(34.3%) | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 827,130,297원 | 0원(조건부) |
현재 계산에서는 1회 유찰, 2회 유찰, 3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다. 이는 2015년 말소기준 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 소멸한다는 전제에 따른 것입니다. 대지 별도등기 및 임차관계를 검증한 확정 인수액은 아닙니다.
⑤ 시세 비교 — 감정가의 70%가 곧 시세의 70%는 아니다
더라움은 2015.06.26 사용승인된 14세대 규모의 다세대주택입니다. 관련 경매 집계에서 평균 유찰 횟수는 1.2회로 나타납니다. 그러나 유찰 횟수만으로 적정 거래가격이나 매도 가능성을 확정할 수는 없습니다.
현재 203호와 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균, 최신 실거래 가격 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 66,500,000원이 실제 매매시세보다 낮은지, 비슷한지 또는 높은지 판단할 수 없습니다.
실질취득금액도 단순 최저가만으로 확정할 수 없습니다. 현재의 후순위 임차권 판정과 인수 0원 계산이 유지된다면 권리 인수액을 더한 금액은 66,500,000원으로 추정됩니다. 그러나 실제 취득에는 취득세, 등기비용, 명도비용 등 별도 지출이 있을 수 있고, 대지 별도등기에서 인수 부담이 확인된다면 실질취득금액 자체를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 장당동 효명중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 노선버스 정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 서측으로 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 외벽은 석재 타일 및 치장벽돌 마감 등이고, 승강기와 화재탐지 설비를 갖추고 있습니다. 전반적인 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 장당동 여러 필지로 구성된 대체로 평탄한 자루형 토지입니다. 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역과 효명중고 관련 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래 규제. 감정자료에는 외국인 및 외국법인 등의 주택 취득에 적용되는 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정된 것으로 기재돼 있습니다. 매각기일의 실제 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대주택이므로 대단지 공동주택처럼 충분한 비교 거래가 확보된 상태는 아닙니다. 거래가격과 매도기간의 불확실성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 대지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 명시된 토지 별도등기의 종류, 설정일, 권리자와 배당·소멸 여부를 반드시 검토해야 합니다. 본 사건에서 가장 먼저 해결해야 할 문제입니다.
- 공동담보 확인. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2014-117호를 열람하고 해당 호실 및 대지권에 미치는 효력을 검증해야 합니다.
- 황혜지 임차권 검증. 계약일 2021.09.29, 전입일 2021.10.25, 확정일자 2021.11.19, 임차권등기일 2026.02.06을 말소기준 2015.07.08과 대조하고, 임차권등기명령 및 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 황인창, 오신석, 강석재, 김경윤, 유병한, 김동주, 윤진영의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금 및 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 배당요구서 검토. 황혜지, 유병한, 윤진영 관련 문건과 배당요구 내역을 확인하고 최우선변제권 및 우선변제권 인정 여부를 검토해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 평택시안중출장소장 및 평택세무서장 관련 조세채권의 세목, 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물 및 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 거래가격을 확보해 최저가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 현장조사와 명도. 203호의 실제 점유자 및 내부 상태, 출입 가능 여부, 명도 분쟁 가능성과 예상 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 및 관리주체를 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 항목을 별도로 산정해야 합니다.
- 입찰 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부, 공동담보목록 및 기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 임차권은 해석 가능, 대지 별도등기는 확인 전까지 보류”
더라움 203호는 감정가 95,000,000원에서 1회 유찰되어 66,500,000원에 입찰 가능한 다세대주택입니다. 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 70,000,000원의 임차보증금이지만, 실제 권리순서를 보면 황혜지의 임차권은 2015년 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 매수인이 이를 추가 부담하는 대항력 인수형 물건으로 볼 수는 없습니다.
다만 대지권 목적 토지의 별도등기는 아직 인수 가능성을 확정적으로 배제할 수 없는 변수입니다. 임차 관련 조사 인물 8명 중 7명의 임대차계약과 보증금도 구체적으로 확인되지 않았습니다. 모두 말소기준권리 이후 전입한 것으로 조사됐지만, 실제 점유 및 명도관계에 대한 확인은 별도로 필요합니다.
가격 측면에서도 감정가의 70%라는 숫자만으로 투자 매력을 부여할 수 없습니다. 최근 12개월 실거래 시세와 하락·상승 추세가 검증되지 않았으므로, 현재 실질취득 추정액 66,500,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 14세대 소규모 다세대주택이라는 특성까지 고려하면 환금성도 신중하게 평가해야 합니다.
종합 판단은 보수적 검토 대상입니다. 후순위 임차권 자체보다 대지 별도등기, 미확인 임차관계, 조세채권 배당순위와 실거래가격 검증이 우선입니다. 이 사항들이 해소되기 전까지는 권리 안전성이나 가격 메리트가 확정된 입찰 후보로 보기 어렵습니다.
