수원지방법원 2025타경1017. 경기도 평택시 장당동 더라움 2층 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자는 강병식이며, 2015년 7월 소유권보존등기를 마쳤습니다. 같은 달 수원화성오산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 698,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 기준점입니다.

눈길을 끄는 부분은 감정가와 최저가가 모두 60,000,000원이라는 점입니다. 그러나 698,400,000원은 공동담보목록이 기재된 근저당권의 채권최고액이지, 이 호수의 실제 대출잔액이나 매수인이 지급해야 하는 금액을 의미하지 않습니다. 반대로 예상배당에서 모든 후순위 채권자가 배당받지 못한다는 사실만으로 매수인의 점유·명도 부담까지 해소되는 것도 아닙니다.

이번 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 매각으로 소멸하는 등기권리와 별도로 존속할 수 있는 임차인 권리, 토지 관련 권리를 구분하고, 그 결과를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 남는다

권리 흐름의 출발점은 2015.07.08 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권, 지방자치단체·국세 압류, 현재 진행 중인 경매개시결정 등기는 원칙적으로 이 근저당권을 기준으로 매각 시 소멸하는 후순위 권리입니다.

또 하나의 핵심은 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재한다는 점입니다. 건물 등기에서 확인되는 말소기준과 토지 별도등기의 권리관계가 항상 같다고 볼 수 없습니다. 따라서 토지 등기사항전부증명서와 공동담보목록을 대조해 별도등기의 내용, 순위, 말소 여부 및 매수인에게 미치는 영향을 확인해야 합니다.

2025년 평택시 압류와 2026년 국세 압류는 등기 자체가 매각으로 소멸하는 구조이나, 세금의 법정기일과 우선배당 여부는 등기 접수순위만으로 확정되지 않습니다. 실제 배당순위는 예상표와 달라질 수 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 조사 대상 9명, 보증금 승계는 미확정

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 점유·임차관계 조사 대상자는 9명입니다. 다만 이들이 모두 각각 독립된 임대차계약을 체결한 실제 임차인이라고 확정된 것은 아닙니다. 특히 8명은 확인된 전입일이 말소기준일 이후이고, 홍상훈은 전입일 자체가 확인되지 않아 판단을 구분해야 합니다.

후순위 전입은 확인된 전입신고일이 2015.07.08 말소기준권리보다 늦다는 뜻입니다. 우선변제 미확인은 확정일자·보증금·법정 배당요건을 확정할 수 없다는 의미입니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않는다는 뜻이며, 매수인의 임대차보증금 인수 여부에 대한 확정 판단은 아닙니다.

유병한과 윤진영은 배당요구 접수 내역이 확인됩니다. 그렇더라도 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 확정되거나 매수인 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 실제 점유 호실, 계약관계, 확정일자, 보증금 및 배당순위를 확인할 필요가 있습니다.

특히 조사 대상이 다수인 만큼 건물 전체 거주자와 경매 대상인 202호의 실제 점유자를 구분하는 작업이 중요합니다. 경매 대상 호실의 인도 가능성은 전입자 수가 아니라 해당 호실을 누가 어떤 권원으로 점유하는지에 따라 달라집니다.

③ 시세·회차 비교 — 6,000만원이 싼 가격인지는 아직 알 수 없다

더라움은 14세대 규모의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 60,000,000원입니다. 다만 이 호수와 직접 비교 가능한 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래 가격은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인 여부만으로 시세상 이익을 판단할 수 없습니다.

이 건물 경매 이력의 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 다만 이러한 경매 통계가 곧 이번 202호의 적정 거래가나 향후 유찰을 보장하는 것은 아닙니다. 실제 환금성과 가격 매력을 판단하려면 동일 면적·유사 층·유사 권리상태의 거래를 직접 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,480,000원을 제외한 58,520,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 전세권과 경매 신청 관련 채권에는 배당할 재원이 남지 않습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 0원입니다.

예상표상 채권 미배당액은 860,208,766원입니다. 그러나 이를 매수인이 인수하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 근저당권의 698,400,000원은 공동담보 채권최고액이고, 서로 다른 경매개시결정 항목에 80,164,383원이 각각 반영되어 있으므로 실제 피담보채무 및 청구금액의 중복 여부를 배당 원본에서 확인해야 합니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세·조세 우선순위, 임차인 최우선변제, 실제 피담보채무액, 공동담보 배분 및 추가 배당요구는 확정적으로 반영되지 않았습니다. 최종 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지이용 현황 기준)

• 입지. 경기도 평택시 장당동 효명중학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 노선버스 정류장 접근성과 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정도 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 외벽은 석재 타일·치장벽돌 등의 마감이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 설비를 갖췄습니다. 전반적인 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 5필지 일단의 다세대주택 건부지이며, 서측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 자루형입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역으로, 상대보호구역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 감정평가상 토지거래허가구역 기재는 외국인 등의 주택 취득에 관한 지정기간 2025.08.26~2026.08.25를 대상으로 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 개별 호실의 내부 상태 및 점유관계까지 검증된 의미는 아닙니다.
• 환금성. 14세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 적정 매각가와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 별도등기 원본 확인. 장당동 492-38, 491-10, 492-20, 492-47, 492-48 등 관련 토지의 등기와 공동담보목록 제2014-117호를 대조하고, 별도등기의 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 홍상훈의 임대차 대항력 확인. 전입일과 실제 점유 시작일, 임대차계약 체결관계, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 등기 전세권 60,000,000원과 별도의 임대차보증금 채권이 존재하는지도 구분해야 합니다.
• 202호 실제 점유자 특정. 조사 대상 9명 중 누가 경매 대상 호실을 실제 점유하는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입·점유관계와 혼동하면 명도위험을 잘못 판단할 수 있습니다.
• 배당요구와 확정일자 대조. 유병한의 2026.03.23 배당요구, 윤진영의 2026.01.13 배당요구를 확인하고 보증금·확정일자·배당요건을 검증해야 합니다.
• 조세채권 확인. 평택시 압류와 국세 압류의 법정기일, 당해세 여부, 교부청구액을 확인해야 합니다. 등기상 후순위라는 사실만으로 배당상 우선순위가 확정되지는 않습니다.
• 채권·공동담보 관계 확인. 근저당권의 실제 피담보채무액, 공동담보 다른 부동산과의 관계, 경매개시결정별 청구금액의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 및 적정 입찰가 검증. 202호와 면적·층·이용상태가 유사한 다세대주택 실거래가를 확인하고, 단순히 감정가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않아야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자의 인도 가능성, 미납 공용관리비, 건물 내부 상태와 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 건물·토지 등기사항전부증명서, 배당 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 확인된 안전 물건”

이 물건은 언뜻 보면 단순합니다. 2015년 근저당권이 말소기준이고, 2022년 전세권과 이후 압류·경매개시결정은 후순위입니다. 최저가도 60,000,000원으로 명확하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 정작 중요한 조건은 아직 결론이 나지 않았습니다. 전입일을 확인할 수 없는 홍상훈의 주택임대차 대항력, 다수 조사 대상자의 실제 202호 점유 여부, 대지권 목적 토지의 별도등기가 그것입니다. 이 문제들이 확인되지 않으면 낙찰가만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 이 호수와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않아 6,000만원이 시세 대비 저렴하다는 근거가 없습니다. 14세대 다세대주택이라는 규모도 환금성을 신중히 판단해야 하는 이유입니다.

종합 판단은 D등급(38점), 입찰 보류·권리확인 우선입니다. 이는 확인된 60,000,000원 전세금이 전액 인수된다는 의미가 아니라, 인수 가능성을 배제할 증빙과 비교 시세가 충분히 확정되지 않았다는 판단입니다. 먼저 토지 별도등기와 홍상훈의 대항력, 실제 점유자를 검증하고 그다음 실질취득비용과 시세를 비교하는 순서가 합리적입니다.