수원지방법원 2025타경1017. 평택시 장당동에 있는 더라움 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 강병식이며, 2015년 소유권보존등기 이후 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 설정된 물건입니다. 현재 경매의 신청채권자로 확인되는 김성필의 청구액은 80,164,383원입니다. 등기부에는 그동안 여러 차례 경매개시결정과 압류가 기록됐고, 상당수는 취하·해제 등으로 이미 말소됐습니다.
이번 물건의 매력처럼 보이는 숫자는 49%입니다. 387,000,000원이었던 감정가 대비 최저매각가가 189,630,000원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가와 시세는 같은 것이 아닙니다. 특히 임차·점유 관계가 복잡하고 대지권 목적 토지에 별도등기가 있다는 점에서 가격 할인율보다 실제 인수 가능성과 토지 권리관계를 먼저 살펴야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 탄현로1번길 51 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 3층 |
| 소유자 | 강병식 (단독소유) |
| 건물 현황 | 더라움 · 14세대 · 2015.06.26 준공 |
| 감정가 | 387,000,000원 |
| 최저매각가 | 189,630,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 김성필 · 청구액 80,164,383원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2015.07.08 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 698,400,000원 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 확인할 점이 있다
말소기준권리는 2015.07.08 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 698,400,000원이며 공동담보목록 제2014-117호가 기재되어 있습니다. 이후의 주택임차권등기, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 채권최고액은 실제 잔존채무액과 동일한 금액이 아닙니다. 또한 근저당권이 소멸한다고 해서 점유자의 인도 문제나 토지 별도등기 문제가 자동으로 모두 해결되는 것은 아닙니다. 특히 토지 별도등기의 권리 내용과 경매 목적물에 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
임차·점유 관계 — 11명 확인 대상, 대항력 미상 1명
현황조사·매각물건명세서·등기부에서 이름이 확인되는 임차·점유 관련자는 11명입니다. 이 명단만으로 11명이 모두 별개의 유효한 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 동일 호실에 관한 실제 점유자, 임대차계약의 존속 여부 및 관계인 여부를 구분해야 합니다.
전입일이 확인되는 사람들은 모두 2015년 말소기준권리 이후 전입한 것으로 정리되어 있어, 현재 기재된 권리분석상 대항력이 없는 후순위로 분류됩니다. 그러나 윤현미는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍한슬 | 2020.08.24 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 순위 확인 | 승계 없음 | 301호 전부 · 임차권등기 2022.10.12 · 확정일자 2020.09.01 · 배당요구 기재 |
| 김성필 | 2019.03.15 | 0원 기재 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 | 확정일자 2019.03.15 · 배당요구 2026.03.23 · 경매 신청채권자와 동일인 |
| 유병한 | 2019.03.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 배당요구 2026.03.23 · 계약 및 점유 관계 확인 |
| 황인창 | 2020.07.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 현황조사 · 계약 관계 확인 |
| 황혜지 | 2021.10.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 현황조사 · 실제 점유 여부 확인 |
| 김동주 | 2022.07.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 주거 · 매각물건명세서 및 현황조사 기재 |
| 김경윤 | 2022.07.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 매각물건명세서 및 현황조사 기재 |
| 윤진영 | 2022.12.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 현황조사 · 실제 점유 여부 확인 |
| 강석재 | 2023.03.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 현황조사 · 계약 관계 확인 |
| 오신석 | 2023.05.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 현황조사 · 계약 관계 확인 |
| 윤현미 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 매각물건명세서 기재 · 전입·점유·계약·보증금 확인 필수 |
대항력 없음 표기는 확인된 전입일과 2015.07.08 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제 가능 여부와 실제 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.
홍한슬은 보증금 50,000,000원의 임차권등기가 확인됩니다. 전입일과 임차권등기일 모두 말소기준권리 이후여서 후순위로 분류되지만, 배당요구 및 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
김성필은 임차 관련 기재와 강제경매 신청채권자 기재에 같은 이름이 나타납니다. 보증금은 0원으로 기재되어 있으며, 임차인인지 관계인인지 실제 권리관계의 확인이 필요합니다. 동일인 기재만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
감정가는 387,000,000원, 현재 최저매각가는 189,630,000원입니다. 감정가 기준으로는 상당히 낮아졌지만, 동일 면적·동일 조건의 검증된 실거래 비교가격이 확보되지 않았습니다.
더라움은 14세대 규모의 다세대주택이며, 현재 비교 대상으로 확인된 면적과 본건 면적의 일치 여부가 검증되지 않았습니다. 따라서 단지의 거래 통계만으로 301호가 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 개별 호실의 전용면적, 대지권 지분, 내부 상태 및 동일 조건 실거래를 대조해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 189,630,000원 | 49% | 672,553,586원 |
| 3회 유찰 시 | 132,740,999원 | 34.3% | 728,646,141원 |
| 4회 유찰 시 | 92,918,699원 | 24.01% | 767,882,604원 |
회차별 가격과 채권 미배당액은 해당 시나리오의 추정치입니다. 이후 유찰이나 최저가 변경이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수금액을 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,454,820원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 698,400,000원 | 186,175,180원 |
| 2. 강제경매 · 김성필 | 80,164,383원 | 0원 |
| 3. 후행 임의경매 · 수원화성오산축산업협동조합 | 80,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 189,630,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 3,454,820원을 공제한 186,175,180원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 신청채권자 김성필의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 없습니다.
채권 총액은 계산상 858,728,766원, 총 추정 배당은 186,175,180원, 미배당 추정액은 672,553,586원입니다. 이는 채권최고액 등을 사용한 추정으로, 실제 채권 잔액이나 확정 배당표와 다를 수 있습니다. 특히 동일 근저당권자와 관련된 채권의 중복 여부, 임차권자의 배당 가능성 및 실제 채권액을 확인해야 합니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 홍한슬 임차권의 배당액은 별도로 확정되지 않았습니다. 실제 배당은 배당요구, 채권신고, 조세채권 및 법원의 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 장당동 효명중학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고, 노선버스 정류장의 거리와 운행빈도에 따른 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층의 다세대주택입니다. 외벽은 석재 타일 및 치장벽돌 마감 등이며 승강기·위생 급배수·화재탐지 설비가 있습니다. 관리상태는 보통으로 평가되었습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 자루형입니다. 등기부상 5필지 관련 토지가 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 효명중고 관련 상대보호구역이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재는 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 관한 사항으로, 적용 대상과 기간을 원문으로 확인해야 합니다.
- 토지 가격. 공시지가 1,085,000원/㎡로 기재되어 있으나, 이 값으로 개별 301호의 적정 매매가격을 직접 산정할 수는 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모 다세대주택으로, 대단지 아파트와는 거래 유동성이 다를 수 있습니다. 해당 호실의 전용면적과 대지권 지분을 확정한 뒤 동일 조건 거래사례로 환금성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자 확인. 윤현미의 전입·실제 점유개시·임대차계약·보증금을 확인해야 합니다. 우선변제 및 인수 가능성을 판정하는 핵심입니다.
- 홍한슬 임차권등기 확인. 보증금 50,000,000원, 확정일자 2020.09.01, 임차권등기 2022.10.12의 선후관계와 배당요구 내용을 대조하세요.
- 김성필의 권리관계 확인. 임차 관련 기재와 신청채권자 기재가 동일인인지, 실제 임대차인지, 보증금 0원 기재가 어떤 의미인지 확인해야 합니다.
- 점유관계 정리. 확인 대상 11명 중 실제 301호를 점유하는 사람과 다른 관계인을 구분하세요. 명도 대상 및 절차는 실제 점유관계에 따라 달라집니다.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용, 공동담보목록 및 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지 반드시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 매각 대상에 포함되는 건물·토지·대지권의 정확한 범위를 매각물건명세서와 매각목록에서 대조하세요.
- 실거래 시세 재검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 입찰가를 결정하지 말고, 같은 면적·유사 상태의 최근 거래를 확인하세요.
- 세금·관리비. 평택시 및 국의 압류 관련 체납액, 배당순위, 공용부분 미납 관리비 부담 가능성을 확인하세요.
- 사건 진행 확인. 2026.10.26 매각기일 전 변경·취하·정지 여부와 최신 등기 및 경매 서류를 확인하세요.
- 자금 및 명도비용. 최저매각가 외에 취득 관련 세금, 명도비용, 수선비용 등을 검토하되, 확인되지 않은 인수금액을 0원으로 확정하지 마세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득 부담
평택 더라움 301호는 감정가 387,000,000원에서 최저매각가 189,630,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 긍정적입니다.
그렇지만 임차·점유 관계가 단순하지 않습니다. 홍한슬의 50,000,000원 임차권등기, 김성필의 중첩된 권리관계, 윤현미의 대항력 가능·미상, 그리고 대지권 목적 토지의 별도등기를 확인해야 합니다. 특히 현재 인수 0원 추정은 이 확인 과정에서 변경될 여지가 있습니다.
또한 14세대 다세대주택의 개별 호실 가격은 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 최근 동일 조건 실거래가격이 확인되지 않았으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 후순위 등기권리 소멸이라는 장점이 있지만, 미확정 임차관계·토지 별도등기·시세 검증 부족이 동시에 존재합니다. 이 사건의 입찰 포인트는 더 낮은 가격 자체가 아니라 실제 인수권리와 비교 시세를 확인해 취득 부담을 확정하는 것입니다.
