수원지방법원 2025타경1017. 평택시 장당동 더라움 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 387,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 270,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2015.07.08. 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 698,400,000원이며 공동담보목록 제2014-117호가 기재돼 있습니다.
이후의 주택임차권, 압류, 현재의 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기 순위만 보면 단순합니다. 하지만 이 물건의 실제 난도는 다수 점유관계와 확인되지 않은 한 명의 임차관계, 그리고 대지권 목적 토지의 별도등기에 있습니다. 최저가가 30% 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트나 안전성을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1017 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 3층 301호 |
| 물건종류 | 다세대주택 |
| 소유자 | 강병식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 270,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 80,164,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2015.07.08. 을구 1번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 · 채권최고액 698,400,000원 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐고, 현재 후순위는 소멸 구조
말소기준인 2015.07.08. 근저당보다 앞선 임차관계는 확인되지 않습니다. 을구 2번 홍한슬의 주택임차권등기는 2022.10.12. 접수됐고, 전입일 2020.08.24. 역시 말소기준보다 늦습니다. 현재 남아 있는 평택시안중출장소장 압류, 김성필의 강제경매개시결정, 국의 압류, 수원화성오산축산업협동조합의 임의경매개시결정도 모두 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 10명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황혜지 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황인창 | 2020.07.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오신석 | 2023.05.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강석재 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경윤 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유병한 | 2019.03.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.03.23 | 해당 없음 |
| 김동주 | 2022.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤진영 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍한슬 | 2020.08.24 | 2020.09.01 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 2022.10.12 | 해당 없음 |
| 김성필 | 2019.03.15 | 2019.03.15 | 0원 | 없음 | 미상 | 2026.03.23 | 해당 없음 |
| 윤현미 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
홍한슬의 보증금은 50,000,000원이고 전입일 2020.08.24., 확정일자 2020.09.01., 임차권등기 접수일 2022.10.12.입니다. 모두 2015.07.08. 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 나머지 확인 대상 중에서도 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준보다 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,592,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 698,400,000원 | 266,307,400원 |
| 갑구 21번 경매개시결정 · 김성필 | 80,164,383원 | 0원 |
| 갑구 23번 경매개시결정 · 수원화성오산축산업협동조합 | 80,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 858,728,766원, 예상 배당액은 266,307,400원, 미배당은 592,421,366원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
현재 회차 270,900,000원에서는 근저당권자가 집행비용을 제외한 매각대금을 사실상 모두 배당받고, 신청채권자 김성필과 후속 임의경매 신청분에는 배당 여력이 남지 않습니다. 2회 유찰 시 매각가 189,630,000원, 3회 유찰 시 132,740,999원으로 낮아지지만, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 387,000,000원의 70%인 270,900,000원입니다. 다만 이 물건에 대해서는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
단지 정보는 더라움, 총 14세대, 사용승인일 2015.06.26.로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회이고 최근 낙찰금액 자료는 확인되지 않습니다. 현재 회차보다 더 내려갈 경우 2회 유찰 시 189,630,000원, 3회 유찰 시 132,740,999원이지만, 시세 비교자료가 없는 만큼 어느 구간이 적정가인지는 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층이며 외벽은 석재 타일 붙임·치장벽돌 마감, 창호는 하이새시 마감 등으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 평택시 장당동 효명중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 5필 일단의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,085,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤현미의 기준일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 별도등기의 권리내용과 매각 후 소멸 여부를 토지 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 김성필 관계 확인. 점유자로도, 강제경매 채권자로도 등장합니다. 실제 임대차 여부와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2014-117호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 실제 피담보채무 관계를 확인하는 것이 좋습니다.
- 실거래 시세 조사. 현재 가격이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 인근 동일·유사 다세대의 최근 거래와 매물가를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 여러 명의 전입·점유 기록이 있어 현재 실제 점유자를 특정하고 인도 절차를 예상해야 합니다.
맺으며 — 등기는 후순위 정리형, 현장 확인은 필수
이 물건은 등기 순위만 놓고 보면 2015.07.08. 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 결론을 “권리 깨끗·싸다”로 단순화하면 안 됩니다. 확인 대상 11명 가운데 윤현미의 전입일·보증금·확정일자가 미상이고, 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 명시돼 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 270,900,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 임차·토지 원본 확인 전에는 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.
