수원지방법원 2025타경1017. 경기도 평택시 장당동 더라움 4층 401호가 강제경매로 나왔습니다. 소유자는 강병식이며, 말소기준권리는 2015년 7월 8일 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 698,400,000원으로, 대상 세대 감정가보다 크지만 공동담보 근저당이어서 그 전액을 이 세대의 실제 채무잔액으로 보아서는 안 됩니다.

이후 여러 차례 경매개시결정과 가압류, 임차권등기가 발생했고, 일부는 취하 또는 해제로 이미 말소됐습니다. 현재는 김성필의 강제경매개시결정, 국가 압류, 수원화성오산축산업협동조합의 임의경매개시결정, 윤진영의 주택임차권등기가 주요 확인 대상입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 성립한 권리로 표시돼 있으나, 실제 점유와 임대차관계는 별도 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인

권리분석의 출발점은 2015.07.08 근저당권입니다. 이보다 늦게 설정된 경매개시결정, 압류, 후순위 임차권등기는 등기상 매각소멸 대상으로 분류됩니다. 따라서 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입이지만 확인할 사람이 많다

현황조사와 관련 기록에 황혜지, 황인창, 오신석, 강석재, 김경윤, 유병한, 김동주, 윤진영 등 실명 기재자 8명이 나타납니다. 별도로 성명이 ‘부터’라고 표기된 기록도 있으나, 독립된 실제 임차인인지 확인되지 않아 임차인 수에 합산하지 않았습니다.

기재된 전입일은 모두 2015.07.08 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 확인되지 않은 사람들까지 대항력이나 우선변제의 최종 법률관계가 모두 확정됐다고 보아서는 안 됩니다.

대항력 표시는 2015.07.08 말소기준권리와 기재된 전입일의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·점유·계약관계가 미확인된 사람의 권리를 최종 확정한 뜻은 아닙니다. 승계 표시는 보증기관의 대위·승계신고가 확인되는지에 관한 것으로, 신원이 불명확한 기재는 별도 확인이 필요합니다.

박형진의 과거 주택임차권은 보증금 48,000,000원으로 2022.11.21 등기됐으나 2022.12.09 말소됐습니다. 현재 존속하는 임차권등기와 구별해야 하며, 과거 보증금을 현재 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격·시세 비교 — 49% 할인과 시세 할인은 다르다

감정가는 56,000,000원, 현재 최저매각가는 27,440,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준이므로 겉보기 할인폭은 큽니다. 그러나 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장에서 이 물건이 얼마에 거래될 수 있는가입니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회인데, 대상 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 그만큼 감정가격에 대한 시장의 수용성, 임차·점유관계, 유동성 등을 추가로 점검할 필요가 있습니다. 다만 유찰 원인을 가격이나 권리 문제 하나로 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)

제시된 예상배당 계산에 따르면 집행비용 893,920원을 제외한 26,546,080원이 근저당권자에게 배분되며, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다. 근저당 채권최고액은 실제 채무잔액이 아니고 공동담보 관계가 있으므로 실제 배당순위·채권액은 달라질 수 있습니다. 두 경매개시결정에 동일한 80,164,383원이 기재된 부분은 별개 채권으로 확정된 금액이라고 단정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 모의 계산입니다.

위 시나리오에서는 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액이 증가하지만, 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 즉 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 채무 인수는 별개의 문제입니다. 다만 이는 확인된 말소기준권리 및 현재 임대차관계에 따른 추정으로, 원본 서류 대조 없이 모든 추가 부담이 배제된다고 보장할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 장당동 효명중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재 타일과 치장벽돌 마감 등이 적용됐으며 전반적인 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 접도. 서측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 자루형이며 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 내용은 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 단, 개별 세대의 실제 상태와 면적은 원본 감정서로 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 14세대 규모로, 동일 조건의 비교 거래를 충분히 확인하기 어렵습니다. 매각 가능가격과 매도 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 더라움 401호와 면적·층·건물 상태가 비교 가능한 최근 거래를 확인하고, 감정가가 아닌 실제 시장가격을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 임차권등기 확인. 윤진영의 70,000,000원 임차권등기와 이전 박형진 임차권의 말소 이력을 구분하고, 매각물건명세서상 인수조건을 원본으로 대조하세요.
• 현황조사 대조. 실명 기재자 8명과 신원 불명확 표기의 관계, 현재 점유자, 임대차계약 유무 및 실제 인도 가능성을 확인하세요.
• 유병한 배당요구. 2026.03.23 배당요구의 성격, 보증금과 확정일자, 점유 범위를 확인하세요.
• 공동담보 근저당. 채권최고액 698,400,000원을 대상 세대만의 실제 채무로 해석하지 말고, 공동담보목록 및 채권계산서를 확인하세요.
• 중복경매·압류. 2025타경1017과 2026타경50228의 경매 진행관계, 국가 압류와 조세 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 될 수 있는 항목을 별도 점검하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.10.26의 공고·변경 여부, 입찰보증금, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 감정평가서를 재확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 점유와 실제 시세

이 물건은 감정가 56,000,000원 대비 최저가 27,440,000원으로 상당한 가격 하락이 나타난 다세대주택입니다. 선순위 근저당 이후의 등기권리가 매각소멸하는 구조이고, 현재 계산된 인수액은 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 보증금 70,000,000원의 임차권등기, 다수 전입자의 보증금·점유관계 미확인, 과거 반복 경매 이력, 공동담보 근저당, 비교 가능한 실거래 시세 부족이 동시에 존재합니다. 이 때문에 권리상 인수 추정액이 0원이라고 해서 입찰 위험까지 낮다고 볼 수는 없습니다.

종합적으로 권리의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유 및 가격 검증은 충분하지 않은 물건입니다. 감정가의 49%라는 할인율에 기대기보다, 실제 임차관계와 현장 상태를 확인한 뒤 적정 매수가격을 산정하는 것이 우선입니다. 현재 판단은 신중 접근입니다.