수원지방법원 2025타경1017. 평택시 장당동 더라움 4층 401호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 강병식이고, 2015.07.08 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 698,400,000원이며 공동담보목록 제2014-117호가 함께 기재돼 있습니다. 현재 사건인 2025.12.29 강제경매개시결정과 2026.01.15 압류, 2026.02.09 임의경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

문제는 등기순위만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 있고, 윤진영은 보증금 70,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 윤진영의 주민등록일은 2022.12.23, 확정일자는 2022.12.05로 모두 2015.07.08 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에 주거 점유자로 기재된 ‘부터’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 판정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 후순위는 소멸

말소기준은 2015.07.08 근저당입니다. 과거 2021년부터 2024년까지 여러 강제·임의경매와 가압류, 가등기가 있었지만 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 박형진의 보증금 48,000,000원 주택임차권도 2022.11.21 등기 후 2022.12.09 말소됐습니다. 현재 남아 있는 윤진영의 주택임차권, 강제경매개시결정, 압류, 별도 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 — 대부분 후순위, 한 건은 판정 유보

황혜지·황인창·오신석·강석재·김경윤·유병한·김동주·윤진영은 모두 전입신고가 2015.07.08 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 윤진영은 보증금이 최저매각가보다 큰 70,000,000원이지만, 대항력이 없으므로 보증금이 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 차액을 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 56,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 27,440,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건에는 가격 메리트를 검증할 동일 면적 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

더라움은 14세대, 2015.06.26 준공으로 집계돼 있고, 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 사건은 이미 2회 유찰됐지만, 이 수치는 시세 자체를 뜻하지 않으므로 가격 가점의 근거로 사용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 858,728,766원, 배당액은 26,546,080원, 미배당액은 832,182,686원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 효명중학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정도 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층 건물이며 외벽은 석재 타일·치장벽돌 마감, 창호는 하이새시 마감 등이고 전반적인 관리상태는 보통입니다.
• 설비. 통상적인 위생 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 5필 일단의 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 지형은 평지·자루형입니다. 서측으로 폭 약 12M 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,085,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재의 실제 인적사항과 전입 시점을 원본에서 확인해야 합니다.
• 윤진영 임차권. 보증금 70,000,000원이나 전입·확정일자가 말소기준권리보다 후순위라는 점과 매각물건명세서 기재를 재확인하세요.
• 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용을 확인해 선순위 권리나 별도 부담이 존재하는지 검토해야 합니다.
• 공동담보. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2014-117호가 기재돼 있으므로, 채권최고액 698,400,000원을 이 호실 단독 채무처럼 해석하지 마세요.
• 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율과 실제 시장가격은 다른 개념입니다. 동일·유사 면적의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 권리 확인이 먼저”

이 사건은 말소기준 자체는 명확합니다. 2015.07.08 근저당 이후 현재 등기된 임차권·경매개시결정· 압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 윤진영의 70,000,000원 보증금 역시 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리돼 있어 그 금액이 곧바로 매수인 승계액이 되지는 않습니다.

하지만 완전한 권리 안전형으로 단정하기에는 이릅니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없는 주거 점유 기재가 있고, 대지권 목적 토지에도 별도등기가 존재합니다. 게다가 최저가는 감정가 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 ‘시세보다 싸다’는 판단도 할 수 없습니다. 결론은 등기 순위는 단순하지만 원본 확인이 필요한 다세대입니다. 가격보다 먼저 대항력 미상 점유와 토지 별도등기를 해소한 뒤 응찰 여부를 판단하는 편이 맞습니다.