창원지방법원 2025타경10276. 창녕군 남지읍 남지리 ‘썬빌’ 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 잡혀 있지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 215,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 105,350,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 최근 시세보다 낮아 보이지만, 권리 순서를 보면 가격보다 먼저 확인해야 할 항목이 있습니다. 2020년 1월 설정된 백광이엔지주식회사의 전세권 20,000,000원이 2020년 10월 말소기준 근저당보다 앞서기 때문입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 123,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 85.0%지만, 선순위 전세권 20,000,000원을 보수적으로 인수한다고 보면 총 부담은 125,350,000원입니다. 이는 최근 평균보다 약 1,350,000원, 최신 거래보다 2,350,000원 높은 수준입니다. 게다가 최근 거래가격은 이전 거래군보다 16.5% 하락한 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10276 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 6층 601호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 강영철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 1,048,627,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 · 6층 601호 |
| 토지이용 | 도시지역 · 준주거지역 · 소로2류(폭 8m~10m) 접합 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
2017년 거창농업협동조합 근저당 2,400,000,000원은 2020.10.30 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 거창축산업협동조합의 채권최고액 1,400,000,000원 근저당입니다. 이후 임의경매개시결정과 창녕군 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.07.24에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
임차·점유 조사 — 실제 점유관계 확인이 필요하다
| 성명 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남영우 | 미상 | 2021.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이순화 | 1002호 전체 | 2023.10.24 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이낭주 | 801호 전체 | 미상 | 20,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이지홍 | 미상 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 0원 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
조사된 임차·점유 관련 기재는 5건입니다. 이 가운데 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 다만 1002호·801호 등 본건 601호와 다른 호수 기재가 포함돼 있고, 일부는 조사 부분 자체가 미상입니다. 특히 전입일이 확인되지 않은 이낭주·주식회는 대항력 여부를 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 85%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
썬빌은 8세대, 2017.08.28 준공으로 확인됩니다. 비교 실거래는 81.2㎡ 기준 4건이며, 최근 12개월에는 2025.11 거래 125,000,000원과 2026.08 거래 123,000,000원이 있습니다. 최근 12개월 평균은 124,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 81.2㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2025.11 | 81.2㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 81.2㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 81.2㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
전체 4건 평균은 136,250,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 147,000,000원·150,000,000원 거래보다 최근 두 건을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -16.5%의 하락 추세입니다. 현재 최저가 105,350,000원만 보면 최근 평균의 85.0%지만, 선순위 전세권 20,000,000원을 보수적으로 인수하면 실질취득은 125,350,000원으로 최근 평균 124,000,000원보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 전세권 · 백광이엔지주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 근저당 · 거창축산업협동조합 | 1,400,000,000원 | 83,075,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용 2,274,900원, 전세권 20,000,000원, 근저당 83,075,100원으로 매각대금 전액이 소진되는 가정입니다. 총 채권 1,420,000,000원 중 103,075,100원이 배당되고, 부족액은 1,316,924,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 계속된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 105,350,000원 | 83,075,100원 | 1,316,924,900원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 73,745,000원 | 52,017,590원 | 1,347,982,410원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 51,621,500원 | 30,292,313원 | 1,369,707,687원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남지버스터미널 북서측 인근. 주변은 소규모 아파트, 연립 및 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생설비, LPG 난방설비, 소화전 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측 및 북측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 썬빌은 8세대 규모이고 최근 실거래 표본은 4건입니다. 최근 거래가 123,000,000원·125,000,000원으로 내려왔고 추세도 -16.5%여서 매도 시 가격 민감도가 높을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 대조. 백광이엔지주식회사 전세권 20,000,000원의 배당요구·말소 여부를 매각물건명세서에서 최우선 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 전세권 인수를 전제로 하면 현재 총부담은 125,350,000원으로 최근 12개월 평균 124,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래 대비 -16.5%입니다. 전체 평균 136,250,000원보다 최근 123,000,000원·125,000,000원 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 601호 점유자 특정. 조사표에는 다른 호수 표기와 조사 부분 미상이 함께 존재하므로 실제 601호 점유·임대차 관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 미상 임차 위험. 이낭주와 주식회는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 남영우·이지홍은 보증금도 미상입니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 소유자 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란했고, 이용상태는 집합건축물대장·건축물현황도·인근 호수·외부관찰 등에 따라 기재됐습니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “무엇을 더 떠안는가”가 중요하다
감정가 215,000,000원짜리가 105,350,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 상당히 싸 보입니다. 실제로 최저가 자체는 최근 12개월 실거래 평균의 85.0%입니다. 하지만 이 사건은 말소기준보다 앞선 백광이엔지주식회사 전세권 20,000,000원이 있습니다. 이를 보수적으로 더하면 실질취득은 125,350,000원 — 최근 평균 124,000,000원과 최신 거래 123,000,000원을 모두 웃돕니다.
여기에 최근 시장이 -16.5% 하락 추세이고, 전입일이 확인되지 않은 점유자와 보증금 미상 점유자도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “두 번 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “선순위 전세권의 실제 말소 여부와 601호 점유관계를 확인한 뒤 총부담으로 가격을 재계산해야 하는 물건”입니다. 권리와 가격 모두 확인 전에는 공격적인 평가가 어렵습니다.
