105,350,000원
창원지방법원 2025타경10276. 창녕군 남지읍 남지리 썬빌 8층 801호로, 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 감정가 215,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 105,350,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 핵심 권리는 2020.10.30. 설정된 거창축산업협동조합의 채권최고액 1,400,000,000원 근저당으로, 이것이 말소기준입니다. 이전의 거창농업협동조합 근저당과 심제용 가압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다.
가격만 보면 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 85.0%입니다. 하지만 시세는 2024년 147,000,000원·150,000,000원 수준에서 2025년 125,000,000원, 2026년 123,000,000원으로 낮아졌고 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -16.5%입니다. 따라서 “감정가 대비 절반”이라는 숫자만으로 싸다고 결론 내리기보다는 하락 중인 최근 시세와 임차 리스크를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10276 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 8층 801호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지중앙2길 100 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 시세 매칭 면적 | 84.84㎡ |
| 소유자 | 강영철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 거창축산업협동조합 / 1,048,627,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
2017.09.14. 설정된 거창농업협동조합 근저당 채권최고액 2,400,000,000원은 2020.10.30. 해지로 말소됐고, 심제용의 135,000,000원 가압류 역시 2020.10.30. 일부해제를 원인으로 2020.11.04. 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 거창축산업협동조합 근저당 채권최고액 1,400,000,000원이 현재 말소기준권리입니다.
이 근저당은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.24. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 별개의 1,400,000,000원 채권이 하나 더 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다. 경매개시결정은 2025.03.26. 등기됐습니다.
② 임차 현황 — 801호는 대항력 확인이 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남영우 | 미상 | 2021.09.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이순화 | 1002호 전체 | 2023.10.24 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이낭주 | 801호 전체 | 미상 | 20,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지홍 | 미상 | 2023.08.14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 가격은 내려오는 중
썬빌은 2017.08.28. 준공, 총 8세대이며 시세 비교 자료는 면적 매칭이 확인된 거래입니다. 전체 4건 평균은 136,250,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 124,000,000원, 최신 2026.08 거래는 123,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 81.2㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2025.11 | 81.2㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 81.2㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 81.2㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저가 105,350,000원은 최근 12개월 평균의 85.0%로, 최근 실거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 구간이 이전 구간보다 -16.5% 하락했고 최신 거래도 123,000,000원까지 내려왔습니다. 전체 평균 136,250,000원만 놓고 할인 폭을 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 2,274,900원 |
| 2. 근저당 · 거창축산업협동조합 | 1,400,000,000원 | 103,075,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
배당모형상 근저당권자 미배당액은 1,296,924,900원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 801호 이낭주의 대항력 여부가 미상이라 실제 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 여력
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 매각가 105,350,000원 · 감정가 49% · 근저당 예상배당 103,075,100원 · 미배당 1,296,924,900원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 매각가 73,745,000원 · 감정가 34% · 근저당 예상배당 72,017,590원 · 미배당 1,327,982,410원 |
| 4회 유찰 시 | 매각가 51,621,500원 · 감정가 24% · 근저당 예상배당 50,292,313원 · 미배당 1,349,707,687원 |
낙찰가가 낮아질수록 근저당권자의 미배당은 커집니다. 다만 이 사건에서 더 중요한 변수는 근저당 미배당 자체보다 801호 임차관계가 매수인에게 남는지 여부입니다. 추가 유찰 가격만 보고 안전성이 높아지는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남지버스터미널 북서측 인근이며, 주변은 소규모 아파트와 연립·다세대주택 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생설비·LPG 난방설비·소화전설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측과 북측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 토지면적은 517.9㎡, 공시지가는 371,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 현황. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 최근 실거래 추세가 -16.5%인 점을 감안하면 가격 상한을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 801호 이낭주 전입일 확인. 보증금 20,000,000원·월세 500,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 말소기준 2020.10.30. 전후를 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부도 현재 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 원본과 배당요구 종기 관련 기록을 대조해야 합니다.
- 점유관계 구분. 남영우·이지홍은 점유 부분이 미상이고, 이순화는 1002호 전체로 기재돼 있습니다. 801호와 실제 관련된 점유자를 현장에서 구분해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 136,250,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 123,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -16.5%이므로 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 소유자 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 내부 상황은 관련 자료와 인근 호수 상태 등에 의존해 평가됐습니다.
- 용도 확인. 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용 및 관련 서류를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 임차인이다
이 물건은 감정가 215,000,000원에서 두 차례 유찰돼 105,350,000원까지 내려왔고, 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 124,000,000원의 85.0%입니다. 따라서 최근 시세보다 낮은 가격대라는 사실은 분명합니다.
하지만 최근 시장은 -16.5% 하락 추세이고, 무엇보다 801호 전체를 사용하는 이낭주의 전입일이 확인되지 않았습니다. 보증금 20,000,000원이 있는 임차인의 대항력 여부가 가능·미상인 상태에서는 배당모형의 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들일 수 없습니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 확인 후입니다. 전입일·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전까지는 현재 할인폭만 보고 적극적으로 등급을 올리기 어렵습니다.
