창원지방법원 2025타경10276. 창녕군 남지읍 남지리 992-2 ‘썬빌’ 8층 802호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 215,000,000원이지만 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 105,350,000원으로 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2020.10.30. 설정된 거창축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,400,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 뒤에 설정된 엠함안주식회사의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사에는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 기록뿐 아니라 전입일을 알 수 없어 대항력을 판정할 수 없는 점유 기록도 포함돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10276 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 8층 802호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 대상면적 | 84.84㎡ |
| 소유자 | 강영철 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,048,627,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 추가 확인
최초의 2017.09.14. 거창농업협동조합 근저당권은 2020.10.30. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 거창축산업협동조합 근저당권 1,400,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 2022.11.01. 설정된 엠함안주식회사 전세권 20,000,000원은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 조사
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남영우 | 미상 | 2021.09.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이순화 | 1002호 전체 | 2023.10.24 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이낭주 | 801호 전체 | 미상 | 20,000,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이지홍 | 미상 | 2023.08.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오피스 | 미상 | 미상 | 0원 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 없음 |
현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대항력 미상 기록은 금액을 임의로 0원 처리해 확정할 수 있는 항목이 아닙니다. 특히 전입일·보증금·대상호가 불명확한 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 85% 할인, 그러나 시장은 -16.5% 하락
썬빌의 비교 거래 표본은 81.2㎡입니다. 전체 4건 평균은 136,250,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 123,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 81.2㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2025.11 | 81.2㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 81.2㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 81.2㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저가 105,350,000원은 최근 12개월 평균의 85.0%입니다. 최신 거래 123,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건 감정가와 달리 현재 회차에는 분명한 가격 할인 폭이 생겼습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -16.5%이므로, 과거 전체 평균 136,250,000원을 기준으로 ‘매우 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 근저당 · 거창축산업협동조합 | 1,400,000,000원 | 103,075,100원 |
| 3. 전세권 · 엠함안주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,274,900원을 제외한 103,075,100원이 말소기준 근저당에 배당되고, 전세권에는 배당되지 않습니다. 총 채권 미배당액은 1,316,924,900원이며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 1,316,924,900원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 1,347,982,410원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 1,369,707,687원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 이미 2회 유찰됐습니다. 추가 유찰 시 매각가는 73,745,000원, 이어 51,621,500원 시나리오가 잡혀 있지만, 가격이 더 내려가는 것과 대항력 미상 점유 문제가 자동으로 해소되는 것은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남지버스터미널 북서측 인근. 주변은 소규모 아파트·연립·다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 공부상 사건 용도는 근린시설이고 현 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·LPG 난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 동측 및 북측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 썬빌은 8세대이며 준공일은 2017.08.28.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 802호 점유자 재확인. 조사기록 가운데 점유부분 미상인 남영우·이지홍과 전입일 미상 기록이 실제 대상호와 연결되는지 확인하세요.
- 대항력 미상은 0원 단정 금지. 전입일을 확인할 수 없는 기록은 주민등록·점유·보증금 관계를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 다른 호수 기록 구분. 이순화는 1002호, 이낭주는 801호 전체로 기재돼 있으므로 802호 권리분석에 실제 포함되는지 원문을 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 124,000,000원만 볼 것이 아니라 최근 추세 -16.5%와 최신 거래 123,000,000원을 함께 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 실제 이용은 오피스텔로 기재돼 있으므로 사용·임대·환금성 판단에서 이 차이를 반영하세요.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했으므로 입찰 전 실제 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 권리 확인이 끝난 것은 아니다
이 물건은 감정가 215,000,000원에서 2회 유찰되어 105,350,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 124,000,000원의 85.0%라는 가격 구간에 들어왔습니다. 최신 거래 123,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 시장 추세는 -16.5%로 하락 중이고, 8세대 규모의 썬빌은 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회입니다. 여기에 전입일을 확인할 수 없어 대항력을 판정할 수 없는 점유 기록까지 존재합니다. 따라서 결론은 “가격 할인은 확보됐지만, 점유·대항력 확인을 완료한 뒤 접근할 물건”입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 숫자보다, 802호에 실제로 누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
