창원지방법원 2025타경10276. 등기상 물건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 7층 702호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 215,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 105,350,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2020.10.30. 설정된 거창축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,400,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 2025.07.24.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 배당 시나리오상 매수인이 금전적으로 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10276 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 7층 702호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지중앙2길 100 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 강영철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,048,627,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 금전 인수는 0원
2017.09.14. 거창농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권은 2020.10.30. 해지로 말소됐습니다. 2020.01.15. 심제용의 135,000,000원 가압류 역시 2020.10.15. 일부해제로 등기부상 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.10.30. 거창축산업협동조합 근저당권 1,400,000,000원입니다.
② 점유·임차 확인 — ‘인수 0원’과 ‘명도 부담 없음’은 같은 말이 아니다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남영우 | 미상 | 2021.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이순화 | 1002호 전체 | 2023.10.24 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이낭주 | 801호 전체 | 미상 | 20,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지홍 | 미상 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백광이 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
남영우와 이지홍은 전입일이 각각 2021.09.07., 2023.08.14.로 말소기준권리인 2020.10.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이순화 역시 2023.10.24. 전입으로 대항력이 없습니다. 반면 이낭주와 백광이는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 생겼지만 하락 추세도 같이 봐야 한다
썬빌의 거래 자료는 총 4건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 평균 136,250,000원보다 최근 12개월 평균은 124,000,000원으로 낮습니다. 최근 시세가 과거보다 -16.5% 하락한 만큼 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 81.2㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2025.11 | 81.2㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 81.2㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 81.2㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
최신 거래는 2026.08. 123,000,000원, 최근 12개월 평균은 124,000,000원입니다. 현재 최저가 105,350,000원은 최근 12개월 평균의 85.0%이므로 현재 회차에서는 시세보다 낮은 가격대에 진입했습니다. 다만 전체 평균 대비 77.3%라는 숫자보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 근저당 · 거창축산업협동조합 | 1,400,000,000원 | 103,075,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 1,400,000,000원 중 103,075,100원만 배당되어 미배당 1,296,924,900원이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 1,296,924,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 1,327,982,410원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 1,349,707,687원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격과 채권자 배당액은 함께 낮아지고 미배당액은 커집니다. 다만 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미회수액 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 남지버스터미널 북서측 인근으로, 주변에는 소규모 아파트·연립·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생설비·LPG 난방설비·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측 및 북측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 371,800원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 썬빌은 8세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 시세 하락폭 -16.5%와 적은 거래 표본을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 702호 실제 점유 확인. 점유 부분이 미상인 남영우·이지홍 및 주거 이용으로 기재된 백광이가 이 사건 702호와 어떤 관계인지 현장과 서류를 대조해야 합니다.
- 대항력 미상자 확인. 이낭주와 백광이는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 전입세대열람과 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 남영우와 이지홍의 보증금은 확인되지 않았으므로 금액과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 136,250,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 123,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 보수적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -16.5% 낮아진 흐름이므로 현재 최저가 105,350,000원이라는 할인만으로 낙찰 후 시세차익을 단정하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔로 기재되어 있으므로 이용·임대 가능 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 소유자 및 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인 없는 할인은 위험하다”
이 물건은 감정가 215,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 105,350,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 124,000,000원의 85.0%, 최신 거래 123,000,000원보다도 낮아 가격만 놓고 보면 할인 구간입니다. 배당 시나리오상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다.
하지만 썬빌의 최근 거래 흐름은 과거 대비 -16.5% 하락했고, 8세대 규모에 확인된 실거래도 4건뿐입니다. 더 중요한 것은 현황상 점유·임차 관련 기재 중 일부가 다른 호수이고, 일부는 점유 부분·전입일·보증금이 명확하지 않다는 점입니다. 따라서 결론은 “가격은 관심권, 권리·점유 확인은 필수”입니다. 702호의 실제 점유관계와 대항력 미상자를 정리한 뒤에야 현재 할인폭의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
