창원지방법원 2025타경10276. 창녕군 남지읍 남지리 썬빌 9층 902호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 215,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 105,350,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만 이 사건의 핵심은 할인율보다 말소기준권리보다 앞선 전세권입니다.
등기상 2020.01.16. 주식회사청양지피엠 명의 전세권이 전세금 20,000,000원으로 설정됐고, 말소기준권리인 2020.10.30. 거창축산업협동조합 근저당보다 앞섭니다. 해당 전세권은 권리분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 반면 예상배당표에는 전세권자에게 20,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산했습니다. 따라서 입찰 판단의 선결조건은 이 20,000,000원이 배당으로 소멸하는지, 아니면 낙찰자에게 남는지를 매각조건에서 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10276 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 9층 902호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 대상 면적 | 84.84㎡ |
| 소유자 | 강영철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,048,627,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 / 세대수 | 2017.08.28 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2017.09.14. 설정된 거창농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2020.01.15. 심제용 가압류 135,000,000원도 등기부상 말소됐습니다. 현재 기준점은 2020.10.30. 거창축산업협동조합 근저당 1,400,000,000원입니다. 이후의 2025.03.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 902호 직접 점유 여부까지 구분해야 한다
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남영우 | 미상 | 2021.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이순화 | 1002호 전체 | 2023.10.24 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이낭주 | 801호 전체 | 미상 | 20,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이지홍 | 미상 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 청양지 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 0원 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
남영우·이지홍·이순화는 전입일이 말소기준일 2020.10.30.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 이낭주는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 청양지도 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 또한 이순화는 1002호, 이낭주는 801호로 조사돼 있어 902호와 직접 연결되는 점유관계인지 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 85%지만 하락 추세를 먼저 본다
썬빌의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 136,250,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 123,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래 대비 -16.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 81.2㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2025.11 | 81.2㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 81.2㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 81.2㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저가 105,350,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 85.0%입니다. 표면 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최신 거래가 123,000,000원까지 내려왔고 최근 추세가 -16.5%이므로 과거 150,000,000원·147,000,000원 거래를 기준으로 싸다고 평가하면 안 됩니다. 더구나 선순위 전세금 20,000,000원이 낙찰자에게 남는 경우에는 최저가만으로 시세 우위를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 전세권 · 주식회사청양지피엠 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 거창축산업협동조합 | 1,400,000,000원 | 83,075,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 전세권 20,000,000원을 전액 배당한 뒤 근저당권에 83,075,100원을 배당하며, 채권 미배당액은 1,316,924,900원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 1,316,924,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 1,347,982,410원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 1,369,707,687원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 남지버스터미널 북서측 인근입니다. 주변에는 소규모 아파트, 연립 및 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 외벽은 드라이비트·치장벽돌·일부 석재마감, 창호는 하이샤시 이중창호입니다.
- 설비. 위생설비, LPG 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측 및 북측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 371,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 가격추세가 -16.5%여서 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 처리 확인. 주식회사청양지피엠 전세권 20,000,000원이 실제 매각에서 배당으로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지를 최우선 확인해야 합니다.
- 902호 실제 점유 확인. 현황조사에는 점유부분이 미상인 사람이 있고, 801호·1002호 점유자도 함께 기재돼 있습니다. 본건 902호의 직접 점유자를 구분해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 이낭주·청양지는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 136,250,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 123,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -16.5%입니다. 과거 150,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 건축물대장·건축물현황도·인근 호수·외부관찰을 토대로 이용상태가 기재됐습니다.
- 배당가정 재확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 선순위 권리가 먼저”
감정가 215,000,000원에서 두 번 유찰돼 105,350,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 124,000,000원 대비 85.0%라는 점은 분명 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 단순한 할인 경매가 아닙니다. 2020.01.16. 전세권 20,000,000원이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 먼저 해결돼야 합니다. 배당 시뮬레이션에서는 전액 배당돼 인수 0원으로 잡혀 있지만, 등기 권리분석에서는 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
게다가 전입일을 알 수 없는 점유자가 있어 임차관계도 완전히 닫힌 사건이 아닙니다. 시세 역시 최신 123,000,000원, 최근 12개월 평균 124,000,000원으로 내려와 있고 최근 흐름은 -16.5%입니다. 따라서 결론은 가격은 관심 구간, 권리는 확인 전 보류입니다. 선순위 전세권의 소멸과 902호 실제 점유관계가 명확해질 때 비로소 현재 최저가 105,350,000원의 할인폭을 제대로 평가할 수 있습니다.
