창원지방법원 2025타경10276. 본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 ‘썬빌’ 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 215,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 105,350,000원이며 현재 회차는 감정가 49%입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 124,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 단지의 최근 12개월 거래는 2건이고, 최신 거래는 2026년 8월 123,000,000원입니다. 반면 2024년 거래는 147,000,000원과 150,000,000원이었고, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -16.5%입니다. 따라서 전체 평균 136,250,000원 대비 할인율만 보고 가격 매력을 크게 평가하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10276 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 6층 602호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지중앙2길 100 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 · 본건 6층 602호 |
| 소유자 | 강영철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창축산업협동조합 / 1,048,627,818원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.30 거창축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 흔적은 이미 말소, 현재 기준은 2020년 근저당
등기부상 2017년 거창농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원은 2020.10.30 해지로 말소됐고, 2019년 로만시스주식회사 전세권 17,000,000원도 2023.08.16 해지로 말소됐습니다. 2020.01.15 심제용 가압류 135,000,000원 역시 2020.11.04 말소돼 현재 인수대상 선순위 권리로 남아 있지 않습니다.
현재 권리분석의 기준은 2020.10.30 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,400,000,000원이고 거창축산업협동조합 명의로 설정됐으며, 2025.07.24 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 경매개시결정은 2025.03.26이고, 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 기재 — 본건 602호와의 대응관계가 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 본건 602호 관련성 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남영우 | 미상 | 2021.09.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 점유부분 미상 |
| 이순화 | 1002호 전체 | 2023.10.24 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 1002호 |
| 이낭주 | 801호 전체 | 미상 | 20,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 801호 |
| 이지홍 | 미상 · 주거 | 2023.08.14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 점유부분 미상 |
남영우의 전입일 2021.09.07과 이지홍의 전입일 2023.08.14는 말소기준권리인 2020.10.30보다 늦어, 전입일 기준 대항력은 없습니다. 이순화 역시 2023.10.24 전입으로 말소기준권리보다 늦지만 점유부분이 1002호 전체로 기재돼 본건 602호와 호수가 다릅니다. 이낭주도 801호 전체로 기재돼 본건과 호수가 다르고, 전입일이 없어 해당 점유관계만 놓고는 대항력을 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 아래지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
썬빌은 총 8세대, 사용승인일은 2017.08.28입니다. 시세 비교 자료의 대상면적은 84.84㎡이고 면적 매칭으로 분류돼 있습니다. 확인되는 거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 81.2㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2025.11 | 81.2㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 81.2㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 81.2㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 136,250,000원 |
현재 최저가 105,350,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 85.0%입니다. 따라서 현재 가격을 최근 시세보다 높다고 볼 수는 없습니다. 다만 전체 평균 136,250,000원은 2024년의 147,000,000원·150,000,000원 거래가 포함된 값이고, 최신 거래는 123,000,000원까지 내려왔습니다. 데이터상 최근 구간은 과거 구간보다 -16.5% 하락했으므로 전체 평균 대비 77.3%라는 수치만으로 등급을 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 거창축산업협동조합 | 1,400,000,000원 | 103,075,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,350,000원 가정 시 집행비용 2,274,900원을 제외한 103,075,100원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,296,924,900원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 1,296,924,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 1,327,982,410원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 1,349,707,687원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남지버스터미널 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트·연립·다세대주택 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 위생설비·LPG 난방설비·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측 및 북측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 썬빌은 총 8세대이고 동일 단지 경매통계의 평균 유찰은 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 실제 점유자 확인. 1002호·801호 기재는 본건 호수와 다르고, 남영우·이지홍은 점유부분이 미상입니다. 본건 602호와의 실제 대응관계를 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 남영우·이지홍은 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 이낭주는 전입일이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있으나 현장조사 당시 소유자 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했다고 적혀 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 136,250,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 123,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세가 -16.5%이므로 현재 85.0% 수준의 할인율이 추가 하락 위험을 충분히 보상하는지 검토해야 합니다.
- 유찰·환금성 점검. 현재 이미 2회 유찰됐고 동일 단지 경매통계의 낙찰률이 0.0%인 만큼, 재매각 가능성까지 염두에 둔 응찰가 판단이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 점유와 환금성이 마지막 관문”
이 물건의 등기권리는 비교적 정리가 잘 돼 있습니다. 과거 근저당·전세권·가압류는 이미 말소됐고, 현재 기준권리인 2020.10.30 근저당권은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 215,000,000원에서 2회 유찰돼 105,350,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 124,000,000원의 85.0%입니다. 분명 최근 시세 아래이지만, 최근·과거 가격 추세가 -16.5%이고 동일 단지 경매 낙찰률이 0.0%인 점은 무시하기 어렵습니다. 여기에 현황조사상의 일부 점유자가 본건 602호와 직접 연결되는지 불분명하다는 점까지 더해집니다.
권리상 인수액은 0원, 가격은 최근 시세 아래, 그러나 환금성과 실제 점유관계는 확인 필요. 이 사건은 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌는가’보다 최근 시세 하락을 반영한 가격인지, 그리고 602호의 실제 점유관계가 깨끗한지가 최종 판단의 핵심입니다.
