창원지방법원 2025타경10276. 창녕군 남지읍 남지리 ‘썬빌’ 10층 1002호입니다. 공부상 용도는 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2020.10.30. 설정된 거창축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,400,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보로 설정돼 있고, 2025.07.24. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이루어졌습니다.
등기 흐름 자체는 복잡해 보이지만 현재 살아 있는 핵심은 말소기준 근저당과 경매개시결정입니다. 2017년 거창농업협동조합 근저당권, 2020년 심제용 가압류, 2020년 한솔이엠이주식회사 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 다만 실제 입찰 판단에서는 등기보다 임차·점유관계가 더 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10276 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지중앙2길 100 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 강영철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,048,627,818원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.30. 근저당권 · 거창축산업협동조합 · 채권최고액 1,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.10.30.
2017.09.14. 설정된 거창농업협동조합 근저당권은 2020.10.30. 해지로 말소됐고, 같은 날 거창축산업협동조합의 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 한솔이엠이주식회사 전세권은 2021.10.19. 이미 해지·말소됐으며, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 3명은 후순위, 1명은 호수·전입 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 남영우 | 미상 | 2021.09.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이순화 | 1002호 전체 | 2023.10.24 | 20,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이낭주 | 801호 전체 | 미상 | 20,000,000원 / 500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이지홍 | 미상 | 2023.08.14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
남영우·이순화·이지홍은 모두 전입일이 말소기준일인 2020.10.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이순화는 1002호 전체에 보증금 20,000,000원, 월세 500,000원으로 조사됐습니다. 반면 이낭주는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 점유부분도 본건 1002호가 아닌 801호 전체로 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 아래지만 시장은 하락 중
썬빌은 총 8세대, 사용승인일은 2017.08.28.입니다. 시세 매칭 기준 면적은 84.84㎡이고, 실거래 표본은 81.2㎡입니다. 전체 4건 평균은 136,250,000원이지만, 과거 147,000,000원과 150,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 81.2㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2025.11 | 81.2㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 81.2㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 81.2㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.2㎡ | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저매각가 102,410,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 82.6%입니다. 최신 거래도 2026.08. 123,000,000원으로, 최저가가 최근 실거래 수준 아래에 있는 것은 분명합니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -16.5%이므로, 과거 전체 평균 136,250,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,233,740원 |
| 2. 근저당권 · 거창축산업협동조합 | 1,400,000,000원 | 100,176,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자 예상배당은 100,176,260원이고, 미배당액은 1,299,823,740원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남지버스터미널 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트·연립·다세대주택 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설로 분류되지만 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생설비·LPG 난방설비·소화전설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 대지권 목적 토지는 평지의 주상용 건부지이며 동측·북측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다. 준주거지역입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 최근 실거래는 존재하지만, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률 지표는 0.0%입니다. 최근 가격 흐름도 -16.5%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1002호 실제 점유자 확인. 이순화는 1002호 전체로 확인되지만 남영우·이지홍은 점유부분이 미상입니다. 현황조사와 현장을 다시 대조해야 합니다.
- 801호 기재 분리 확인. 이낭주는 801호 전체, 전입일 미상으로 조사됐습니다. 본건 1002호와 무관한 다른 호수 점유인지 원본 자료로 확정해야 합니다.
- 후순위 임차인 확인. 남영우·이순화·이지홍은 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없지만, 보증금·배당요구·확정일자 관련 원본을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.6%지만 시세 추세가 -16.5%입니다. 과거 147,000,000원·150,000,000원 거래보다 최신 123,000,000원·125,000,000원 거래를 우선 기준으로 보세요.
- 오피스텔 이용 확인. 공부상 근린시설과 실제 오피스텔 이용상태를 전제로 금융·임대·향후 매도 수요를 따로 검토해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 소유자 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 통상적 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 점유 확인이 먼저다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 102,410,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 124,000,000원의 82.6% 수준입니다. 배당모형상 인수액도 0원이어서 가격과 등기만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 그러나 썬빌은 총 8세대의 소규모 건물이고, 최근 실거래 추세가 -16.5%로 하락하고 있습니다.
권리 측면에서도 남영우·이순화·이지홍은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없지만, 이낭주는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고 점유부분이 801호로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최근 시세 대비 가격은 유리해졌지만, 1002호의 실제 점유관계를 확정한 뒤에야 인수 0원 판단을 실전 입찰에 적용할 수 있다”입니다. 가격 메리트는 존재하지만 하락 추세·소규모 환금성·점유 확인 리스크까지 함께 반영해야 합니다.
