전주지방법원 2025타경31325. 전주시 완산구 효자동1가 더벨류넘버4 지1층 비101호입니다. 감정가는 348,000,000원이었지만 3회 유찰로 최저매각가는 119,364,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건의 핵심은 “싸졌는가”보다 지하 상업용 공간을 얼마에 환금할 수 있는가, 그리고 현황조사상 점유 정보를 어떻게 확인할 것인가입니다.
말소기준권리는 2020.11.19 송정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 표시되어 등기상 인수 부담은 0원입니다. 다만 현황조사에 임차인 1명이 나타나고 전입신고일·확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 지1층 비101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 및 상업용 건물의 지하 1층 · 현황 공실 |
| 소유자 | 정자영 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 119,364,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 1,408,998,489원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 개요 | 대지 402.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,503,000원/㎡ · 광대로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름상 핵심 기준일은 2020.11.19입니다. 같은 날 기존 근저당권 말소와 송정농업협동조합 근저당권 설정이 이어지고, 이 송정농업협동조합 근저당권이 말소기준권리로 정리됩니다. 그 뒤의 서울보증보험, 천지농업협동조합, 우리금융캐피탈, 산은캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 확인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
현황조사상 임차인으로 보이는 점유 정보가 1건 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 볼 표시는 없어 실제 임차인 1명으로 분류합니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정하면 안 됩니다. 이 경우 “대항력 가능·미상”으로 놓고, 입찰 전 사업자등록, 점유 범위, 임대차 원본, 배당요구 여부를 직접 대조해야 합니다.
| 점유자 | 범위 | 보증금 / 월차임 | 전입·확정 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 우리마디의원 곽형종 | 239.01㎡ | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 119,364,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,471,096원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 1,560,000,000원 | 116,892,904원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당 · 송정농업협동조합 | 1,764,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사동양저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 곽형종 | 60,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사하나은행 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 82,467,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 천지농업협동조합 | 30,878,948원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 10번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 342,594,790원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 11번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 10,471,267원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
최저매각가 기준 총 채권액은 5,050,412,005원, 채권자 배당은 116,892,904원, 미배당은 4,933,519,101원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 환금성도 의심해야 한다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 119,364,000원 | 34.3% | 116,892,904원 | 4,933,519,101원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 83,554,800원 | 24.01% | 81,650,814원 | 4,968,761,191원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 58,488,360원 | 16.81% | 57,035,570원 | 4,993,376,435원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주효자초등학교 동측 인근, 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 섞인 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측으로 백제대로가 지나고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 지1층 비101호는 공실입니다. 4층 401호는 우리마디의원으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상5층 건물입니다. 기본 위생·급배수·소화전·엘리베이터·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류 접합입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 대지 402.3㎡의 상업용 건물 부지이나, 낙찰 대상은 지하층 집합건물입니다. 지하 상가의 임대수요·공실기간·관리비 부담을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 비101호 현황 공실과 현황조사상 임차인 정보가 함께 보입니다. 실제 점유 호실, 사용 면적, 열쇠 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 우리마디의원 곽형종의 전입신고일·사업자등록일·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고, 지하층 상업용 공간의 임대 가능 월세와 공실기간을 반영해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 공실 상가는 미납 관리비가 누적될 수 있습니다. 공용부분 승계 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제·점유자의 권리 신고 여부에 따라 실제 배당과 명도 전략이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리됐지만, 물건성은 무겁다
이 사건은 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리만 보면 크게 복잡한 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 지하 1층 상업용 공간, 현황 공실, 임차인 정보의 대항력 미상, 3회 유찰이라는 요소가 겹칩니다. 최저가 119,364,000원은 낮아 보이지만, 실질 판단의 기준은 “감정가 대비 얼마”가 아니라 임대·명도·재매각까지 감당 가능한 가격인가입니다. 권리는 통과, 물건성은 신중. 이 사건의 등급은 그래서 공격형이 아니라 보수 검토형입니다.
