전주지방법원 2025타경31325. 전주시 완산구 효자동1가 더벨류넘버4 4층 401호입니다. 감정평가상 본건 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 섞인 노선상가지대이고, 4층 401호는 우리마디의원(임상의학연구소)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
가격만 보면 감정가 411,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 140,973,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 상업용 이용 물건은 아파트처럼 실거래 평균 하나로 판단하기 어렵고, 현재 점유자의 대항력·우선변제 판단이 확정되지 않았습니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다는 점유관계와 선순위 배당 반영 여부를 먼저 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 상업용건물 부지 · 현황 “우리마디의원(임상의학연구소)” 이용 |
| 소유자 | 정자영 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 140,973,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 1,408,998,489원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 기타 | 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 선순위 반영은 원본 대조
말소기준으로 제시된 권리는 2020.11.19 송정농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류, 후순위 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 예상배당표에는 2020.03.20 주식회사더블저축은행 근저당권 1,560,000,000원이 선순위 배당 대상으로 반영되어 138,199,378원이 배당되는 형태입니다. 같은 등기 흐름 안에 2020.11.19 해지에 따른 말소기록도 있으므로, 입찰 전에는 이 부분을 등기부 원본과 매각기록으로 반드시 대조해야 합니다.
② 점유자·임차인 확인 — 전입·확정일자 미상
현황조사상 점유자는 우리마디의원 곽형종으로 표시됩니다. 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원이 기재되어 있으나, 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 우선변제는 판정불가로 두고 접근해야 합니다.
| 점유자 | 부분 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우리마디의원 곽형종 | 239.01㎡ | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 판정불가 | 판정불가 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 140,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,773,622원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사더블저축은행 | 1,560,000,000원 | 138,199,378원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당권 · 송정농업협동조합 | 1,764,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사동양저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 곽형종 | 60,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 82,467,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 천지농업협동조합 | 30,878,948원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 10번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 342,594,790원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 11번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 10,471,267원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 매각가 140,973,000원 가정 시, 총 채권액 5,050,412,005원 중 채권자 배당은 138,199,378원, 미배당은 4,912,212,627원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 140,973,000원 | 138,199,378원 | 4,912,212,627원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 98,681,100원 | 96,504,840원 | 4,953,907,165원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 69,076,770원 | 67,433,388원 | 4,982,978,617원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주효자초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 섞인 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측으로 백제대로가 지나고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상5층 건물이며 기본 위생설비·급배수설비·소화전설비·엘리베이터설비·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지로 상업용건물 부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 50m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류 접합, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 표시됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 우리마디의원 곽형종의 실제 점유 범위, 임대차계약서, 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력·우선변제는 판정불가입니다. 원본 서류와 현장 확인 전에는 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
- 선순위 배당 확인. 예상배당표상 더블저축은행 근저당권 1,560,000,000원이 138,199,378원 배당 대상으로 반영됩니다. 관련 말소기록과 실제 효력은 원본 대조가 필요합니다.
- 신청채권자 배당. 송정농업협동조합의 청구액은 1,408,998,489원이지만 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다.
- 환금성. 의원 이용 중인 상업용 집합건물은 주거용 아파트보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 향후 임대·명도·전환 이용 가능성을 별도로 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당 관련 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “확인할 권리와 점유”가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 411,000,000원에서 최저가 140,973,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 하지만 현황상 의원이 이용 중이고, 보증금과 차임이 기재된 점유자의 전입·확정일자가 확인되지 않습니다. 또한 예상배당표는 더블저축은행 근저당권을 선순위 배당 대상으로 반영하고 있어, 등기상 말소기록과의 원본 대조가 필요합니다. 명세서상 인수 0원이라는 장점은 있으나, 이 사건의 결론은 “저가 매수 후보이되, 점유·선순위 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
