전주지방법원 2025타경31325. 전주시 완산구 효자동1가 백제대로변 더벨류넘버4 1층 103호입니다. 공부상 집합건물이고, 감정요항표상 이 건물은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 섞인 노선상가지대에 위치합니다. 감정가 233,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 79,919,000원입니다. 겉으로는 “많이 빠진 상가”처럼 보이지만, 권리와 배당을 열어 보면 단순 저가 물건으로 보기 어렵습니다.
말소기준은 2020.11.19 을구 3번 송정농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 흐름에는 2020.03.20 더블저축은행 근저당권이 먼저 등장하고, 2020.11.19 해지로 말소된 이력이 있어 이 부분은 원본 등기부의 말소 표시를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층 103호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 성격의 노선상가 · 대지 |
| 소유자 | 정자영 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 79,919,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 1,408,998,489원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 선순위 이력 확인이 핵심
이 사건의 기준점은 2020.11.19 송정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 동양저축은행 근저당, 하나은행·서울보증보험·천지농업협동조합·우리금융캐피탈·산은캐피탈 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 방향입니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임대차·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우리마디의원 곽형종 | 239.01㎡ | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임대차 조사에는 우리마디의원 곽형종이 표시되어 있고, 보증금 30,000,000원·월차임 2,000,000원으로 기재되어 있습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자를 확인할 수 없어 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 따라서 이 표시는 대항력 가능·미상으로만 보아야 합니다. 동시에 감정평가 이용상태는 1층 103호를 공실로 보고 있고, 매각물건명세서 비고도 현황 공실로 정리되어 있어, 실제 점유관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,838,542원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 1,560,000,000원 | 78,080,458원 |
| 2. 근저당 · 송정농업협동조합 | 1,764,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동양저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 곽형종 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사하나은행 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 82,467,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 천지농업협동조합 | 30,878,948원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 342,594,790원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 10,471,267원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권 5,050,412,005원 중 예상 배당은 78,080,458원이고, 미배당은 4,972,331,547원입니다. 당해세·상가임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주효자초등학교 동측 인근, 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 섞인 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측으로 백제대로가 지나고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 1층 103호는 공실로 평가되어 있습니다. 같은 건물 일부 호실은 우리마디의원으로 이용 중입니다.
- 토지. 가로장방형 평지, 상업용건물 부지로 이용 중이며 북동측 노폭 약 50m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류 접함, 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 표시됩니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 이력 대조. 더블저축은행 근저당의 말소 이력과 배당표 반영을 등기부 원본·명세서·배당자료로 확인하세요.
- 임대차 확인. 우리마디의원 곽형종 관련 보증금 30,000,000원·월차임 2,000,000원 기재와 공실 표시가 함께 존재합니다. 점유·사업자등록·상가건물임대차 현황을 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 공실이면 명도 부담은 낮아지지만, 실제 점유가 남아 있으면 인도 절차와 영업시설·집기 처리 문제가 생길 수 있습니다.
- 상가 수요. 1층 상가라도 임차 수요·전면 노출·주차·동선에 따라 환금성이 크게 갈립니다. 단순 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 관리비·공과금. 집합건물 상가는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·명세서·현황·감정·배당 자료를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 중요한 것은 불확실성의 제거
이 물건은 감정가 233,000,000원에서 79,919,000원까지 내려와 숫자로는 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 현재 회차 배당으로도 대규모 미배당이 남고, 신청채권자 송정농업협동조합은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 또한 임대차 조사에는 보증금 30,000,000원 임차 표시가 있으나, 감정평가와 매각물건명세서 비고는 공실로 정리되어 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 자체는 명세서상 인수권리 없음, 하지만 실전 입찰은 임대차·점유·선순위 이력 확인 전까지 보수적으로. 최저가가 낮다는 이유만으로 안전마진을 확정하면 안 되는 상가형 물건입니다.
