전주지방법원 2025타경31325. 전주 완산구 효자동1가 백제대로변에 있는 더벨류넘버4 1층 101호입니다. 감정평가 요항상 본건은 전주효자초등학교 동측 인근, 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 섞인 노선상가지대에 위치합니다. 토지는 상업용건물의 부지로 이용 중이고, 본 1층 101호는 공실로 표시되어 있습니다. 다만 1층 102호와 격벽 없이 일체로 이루어져 있다는 비고가 있어, 낙찰 후 단독 사용·분리 사용 가능성을 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
권리만 보면 말소기준은 2020.11.19 송정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 배당표상 최저가 137,543,000원은 집행비용을 제외하면 대부분 을구 1번 주식회사더블저축은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자인 송정농업협동조합에는 배당이 돌아가지 않습니다. 즉 이 사건의 리스크는 “최저가가 낮다”가 아니라 왜 세 번 유찰됐고, 점유·일체 이용·환금성이 실제로 어떤 상태인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층 101호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 백제대로 111 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 상업용건물 1층 101호 · 공실 |
| 소유자 | 정자영 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 137,543,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 1,408,998,489원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 송정농협, 후순위는 소멸
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 2020.11.19 송정농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 배당 산정에서는 2020.03.20 주식회사더블저축은행 근저당권이 최선순위 배당 항목으로 표시되어 현재 최저가의 대부분을 흡수합니다. 입찰 전 등기 원본과 배당요구 내역의 순위 관계를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 — “공실” 표기만 믿고 지나가면 안 된다
감정평가 요항에는 1층 101호가 공실로 표시되어 있습니다. 동시에 현황조사에는 우리마디의원 곽형종 임대차 내역이 나타납니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,000,000원으로 표시되어 있으나 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우리마디의원 곽형종 | 239.01㎡ | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 137,543,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,725,602원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 1,560,000,000원 | 134,817,398원 |
| 2. 근저당 · 송정농업협동조합 | 1,764,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동양저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 곽형종 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 82,467,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 천지농업협동조합 | 30,878,948원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 342,594,790원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 10,471,267원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 5,050,412,005원 중 배당되는 금액은 134,817,398원이고, 미배당은 4,915,594,607원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·최우선변제와 임대차 확인 결과에 따라 실제 절차상 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주효자초등학교 동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 구성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측으로 백제대로가 지나고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 위치합니다.
- 이용상태. 1층 101호는 공실로 표시되어 있습니다. 1층 102호와 격벽이 없이 일체로 되어 있다는 내용이 있어 독립성 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 토지는 가로장방형 평지이며 상업용건물 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 50m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류 접합, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상5층 건물이며, 위생설비·급배수설비·소화전설비· 엘리베이터설비·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 101호·102호 일체 구조 확인. 벽체 구분 없이 이루어져 있다는 내용이 있으므로 낙찰 후 101호만 독립적으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 우리마디의원 곽형종 임대차 내역의 실제 점유, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 표기 확인. 1층 101호 공실 표시와 임대차 내역이 함께 존재하므로 현황과 서류가 일치하는지 직접 점검해야 합니다.
- 배당순위 원본 대조. 배당표상 주식회사더블저축은행이 최선순위로 대부분 배당받는 구조입니다. 등기부와 매각물건명세서 원본으로 순위와 말소 여부를 대조해야 합니다.
- 상가 환금성 점검. 감정가 대비 최저가율은 낮지만, 상가 물건은 공실·임차 안정성·실사용 가능성이 낙찰가보다 더 크게 작용할 수 있습니다.
- 미납 관리비·공용부분 부담. 상업용 집합건물은 공용관리비와 시설 관련 부담이 발생할 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확인할 리스크”가 더 크다
이 사건은 감정가 401,000,000원에서 137,543,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 실전에서는 그렇게 단순하지 않습니다. 1층 101호가 공실로 표시되어 있으면서도 우리마디의원 곽형종 임대차 내역이 있고, 1층 102호와 벽체 구분 없이 일체로 이루어져 있습니다. 명세서상 인수권리는 없지만, 점유·분리 사용·상가 환금성 확인을 끝내기 전까지는 보수적으로 봐야 합니다. 권리는 대체로 정리되지만, 물건성과 임차 확인이 남아 있는 저환금 상가형 경매입니다.
