전주지방법원 2025타경31325. 전주 완산구 효자동1가 더벨류넘버4 3층 301호입니다. 감정평가상 이 건물은 백제대로가 지나는 노선상가지대에 있고, 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 섞인 지역입니다. 감정가 411,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 140,973,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 과감하게 보일 수 있지만, 이 사건의 승부처는 “낮은 최저가”가 아니라 선순위 배당 구조와 점유관계 확인입니다.
권리 흐름에서 특히 조심해야 할 부분은 을구 1번 주식회사더블저축은행 근저당권입니다. 이 권리는 현재 배당표에서 집행비용 다음 순위로 138,199,378원을 배당받는 선순위 채권으로 반영되어 있습니다. 따라서 이를 단순히 “이미 해지말소되어 끝난 권리”로 처리하면 배당표와 권리 흐름이 맞지 않습니다. 이 리포트는 배당표와 현재 권리판정에 맞춰 더블저축은행을 선순위 배당 권리로 보고 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린생활시설) · 감정 이용상태상 3층 301호 공실 |
| 소유자 | 정자영 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 140,973,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 1,408,998,489원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 배당이 먼저 먹는다
말소기준으로 잡힌 권리는 2020.11.19 송정농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2020.03.20 주식회사더블저축은행 근저당권은 배당표상 집행비용 다음으로 배당되는 선순위 채권입니다. 현재 최저가 140,973,000원으로는 집행비용 2,773,622원을 제외한 나머지 138,199,378원이 더블저축은행에 배당되고, 신청채권자인 송정농업협동조합까지는 배당이 내려오지 않습니다.
② 임차인·점유 확인 — 대항력은 단정 금지
현황조사에는 우리마디의원 곽형종이 보증금 30,000,000원, 월세 2,000,000원으로 신고되어 있습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차·점유 신고 1명으로 보아야 합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우리마디의원 곽형종 | 239.01㎡ | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
감정 이용상태에는 3층 301호는 공실로, 4층 401호는 우리마디의원(임상의학연구소)로 구분되어 있습니다. 따라서 301호 자체가 의원으로 이용 중이라고 단정하면 안 됩니다. 현황조사상 점유 신고와 감정 이용상태의 호수 구분을 원본으로 대조해, 실제 점유 범위와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,773,622원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 1,560,000,000원 | 138,199,378원 |
| 2. 근저당 · 송정농업협동조합 | 1,764,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동양저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 곽형종 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 82,467,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 천지농업협동조합 | 30,878,948원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 342,594,790원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 10,471,267원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 5,050,412,005원 중 채권자 배당은 138,199,378원에 그치고, 미배당은 4,912,212,627원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·최우선변제와 점유관계 확인 결과에 따라 실제 정산은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮지만 환금성은 별개
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 140,973,000원 | 34.3% | 138,199,378원 | 4,912,212,627원 |
| 4회 유찰 시 | 98,681,100원 | 24.0% | 96,504,840원 | 4,953,907,165원 |
| 5회 유찰 시 | 69,076,770원 | 16.8% | 67,433,388원 | 4,982,978,617원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주효자초등학교 동측 인근, 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측으로 백제대로가 지나고, 제반차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 있어 교통조건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상5층 건물이며, 위생·급배수·소화전·엘리베이터·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지로 상업용건물 부지로 이용 중이며, 북동측 노폭 약 50m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 확인. 주식회사더블저축은행 근저당권은 배당표상 선순위 배당 대상입니다. 등기부 원본과 배당 구조를 반드시 대조하세요.
- 301호 점유 확인. 감정 이용상태는 3층 301호 공실, 4층 401호 우리마디의원 이용으로 구분됩니다. 301호 현장 점유를 직접 확인해야 합니다.
- 임차 신고 확인. 우리마디의원 곽형종 보증금 30,000,000원·월세 2,000,000원 신고가 있으나 전입·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 판단하세요.
- 명도 비용. 공실로 보이더라도 의료시설 관련 집기·간판·점유 흔적이 있으면 인도 절차가 길어질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 상가 집합건물은 공용부분 관리비 체납 여부가 실질 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트보다 매수층이 좁습니다. 임대수요, 공실 기간, 내부 원상복구 비용을 반영해 응찰가를 낮춰야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 확인 가능성
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 4.11억 물건이 1.4097억까지 내려왔고, 명시 인수권리도 없습니다. 하지만 배당표는 집행비용을 뺀 매각대금 대부분이 선순위 더블저축은행으로 가는 구조이고, 신청채권자 송정농업협동조합에는 배당이 내려오지 않습니다. 여기에 우리마디의원 관련 점유 신고와 전입·확정일자 미상 문제가 붙어 있습니다.
결론은 분명합니다. 권리상 명시 인수는 0원, 가격은 감정가 대비 낮음. 그러나 상가 환금성, 선순위 배당 구조, 301호 실제 점유, 임차 신고의 대항력 가능성을 확인하지 못하면 낮은 최저가가 곧 안전마진이 되지는 않습니다. 이 물건은 “싸서 들어가는 물건”이 아니라, 확인할 것을 모두 확인한 뒤 낮은 가격으로만 접근할 물건입니다.
