전주지방법원 2025타경31325. 전주시 완산구 효자동1가 백제대로변에 있는 더벨류넘버4 2층 201호입니다. 감정평가 요항상 이 건물은 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 섞인 노선상가지대에 위치하고, 토지는 상업용건물의 부지로 이용 중입니다. 물건 성격은 주거용 아파트가 아니라 대지 성격이 결합된 상업용 집합건물로 보는 편이 맞습니다. 최저가는 3회 유찰로 446,000,000원에서 152,978,000원까지 낮아졌지만, 이 사건의 포인트는 단순 저가가 아니라 임차 정보의 불확실성과 상업용 물건의 환금성입니다.
권리만 보면 말소기준은 2020.11.19 송정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 되어 있어, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 리포트의 실질취득 기준은 선순위 근저당을 더한 금액이 아니라 최저가 152,978,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 2층 201호 |
| 물건종류 / 성격 | 대지 · 상업용 집합건물 · 백제대로 접한 노선상가지대 |
| 소유자 | 정자영 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 152,978,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 1,408,998,489원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 을구 3번 송정농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 동양저축은행 근저당, 곽형종·하나은행·서울보증보험·천지농업협동조합·우리금융캐피탈·산은캐피탈 가압류, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 이 때문에 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다.
② 임차인 점검 — 실제 임차인 1명, 대항력은 단정 불가
임차 내역은 우리마디의원 곽형종 1건입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인으로 분류하되, 전입신고일·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 감정평가상 여러 호실 이용상태와 공실 기재가 함께 나타나므로, 2층 201호의 실제 점유·열쇠·인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우리마디의원 곽형종 | 239.01㎡ | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 152,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,941,692원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 1,560,000,000원 | 150,036,308원 |
| 2. 근저당 · 송정농업협동조합 | 1,764,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동양저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 곽형종 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사하나은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 82,467,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 천지농업협동조합 | 30,878,948원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 342,594,790원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 10,471,267원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,050,412,005원 중 배당되는 금액은 150,036,308원이고, 전체 배당부족은 4,900,375,697원입니다. 신청채권자 송정농업협동조합은 현재 회차 가정상 배당 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주효자초등학교 동측 인근, 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 섞인 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측 백제대로가 지나고 제반차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상5층 건물이며, 위생설비·급배수설비·소화전설비·엘리베이터설비·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지로 상업용건물 부지로 이용 중이며, 북동측 노폭 약 50m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류 접합, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 매수인 인수액은 0원으로 보고, 현재 회차 실질취득 기준은 최저가 152,978,000원입니다.
- 임차 확인. 우리마디의원 곽형종의 보증금 30,000,000원, 월차임 2,000,000원 내역은 있으나 전입신고일·확정일자·배당요구가 미상입니다.
- 점유 확인. 공실 기재와 임차 내역이 함께 존재하므로, 2층 201호의 실제 점유자·출입 가능 여부·명도 난도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 전체 배당부족 4,900,375,697원, 신청채권자 배당 0원 가정입니다. 채권자 이해관계가 복잡하므로 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 상업용 환금성. 아파트처럼 표준화된 실수요 매수층을 기대하기 어렵습니다. 임대수요·공실기간·관리비·업종 제한을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·임대차 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 선순위 근저당을 매수인이 떠안는 식으로 실질취득가를 부풀려 계산하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득은 152,978,000원입니다.
다만 좋은 경매는 “권리가 정리된다”만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 3회 유찰 상업용 집합건물이고, 임차 내역 1건의 대항력·우선변제 판단이 미상입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 매력적이지만, 실제 점유와 임대수요를 확인하지 못하면 싸게 받아도 오래 묶일 수 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 입찰 판단은 점유·환금성 확인 후입니다.
