전주지방법원 2025타경31325. 전주 완산구 효자동1가 더벨류넘버4 1층 102호입니다. 감정가 233,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 79,919,000원입니다. 표면적으로는 가격이 크게 내려왔고, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 백제대로변 노선상가지대에 있는 상업용 집합건물 일부로 봐야 합니다. 감정 이용상태도 1층 102호는 공실이고, 1층 101호와는 격벽이 없이 일체로 되어 있다는 점이 핵심입니다.
권리 흐름의 기준은 2020.11.19. 송정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당가정에서는 매각가 79,919,000원 중 집행비용을 제외한 대부분이 선순위 배당 항목으로 흡수되고, 신청채권자 송정농업협동조합의 배당은 0원으로 잡혀 있습니다. 즉 이 물건의 본질은 “권리만 깨끗한 저가 물건”이 아니라 환금성·현장·임대관계 확인형 상가 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층 102호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 상업용건물의 부지 및 집합건물 1층 102호 · 현황 공실 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 79,919,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 1,408,998,489원 |
| 소유자 | 정자영 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 현황 | 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 402.3㎡ · 공시지가 1,503,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.19. 송정농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 등기된 가압류, 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 2020.03.20. 더블저축은행 근저당권은 같은 날 말소 기록과 배당가정상 선순위 배당 항목이 함께 나타나므로, 입찰 전 등기 원본과 배당순위 원본 대조가 필요합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 조사 1명, 대항력은 미상
| 점유자 | 부분 | 보증금 / 월세 | 전입·확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우리마디의원 곽형종 | 239.01㎡ | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 조사 1명입니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 “있다”고 단정할 수 없습니다. 반대로 현황 공실이라고 해서 임차 리스크가 완전히 사라졌다고 단정하는 것도 위험합니다. 입찰 전에는 1층 102호의 실제 점유, 간판·집기·출입 통제, 101호와의 일체 사용 상태를 확인해야 합니다.
③ 가격·배당 — 낮은 최저가보다 큰 미배당
현재 최저가는 79,919,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 금액이 곧바로 “싸다”는 뜻은 아닙니다. 배당가정상 채권총액은 5,050,412,005원이고, 현재 회차에서 채권자에게 돌아가는 예상배당은 78,080,458원입니다. 미배당은 4,972,331,547원으로 매우 큽니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,838,542원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 1,560,000,000원 | 78,080,458원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 송정농업협동조합 | 1,764,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사동양저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 곽형종 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사하나은행 | 미상 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 82,467,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 천지농업협동조합 | 30,878,948원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 342,594,790원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 10,471,267원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 79,919,000원 가정입니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있고, 실제 배당은 원본 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주효자초등학교 동측 인근, 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 섞인 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측으로 백제대로가 지나고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상5층 건물로, 기본 위생설비·급배수설비·소화전설비·엘리베이터설비·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 1층 102호는 공실로 표시되어 있고, 1층 101호와 격벽 없이 일체로 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류 접합, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 101호와의 일체 구조. 1층 102호가 101호와 벽체 구분 없이 이루어져 있으므로, 낙찰 후 독립 사용과 임대 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 우리마디의원 곽형종의 보증금 30,000,000원·월세 2,000,000원 조사가 있으나 전입·확정·배당요구가 미상입니다. 현장 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 공실의 의미 확인. 비고상 현황 공실이지만, 실제 집기·간판·출입 통제·관리비 사용내역으로 점유 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 배당순위 원본 대조. 더블저축은행 근저당권 말소 기록과 배당가정상 선순위 배당 반영이 함께 보입니다. 등기부 원본과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 관리비·공용부분 부담. 상업용 집합건물은 공용부분 관리비 체납과 사용 구분 문제가 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있습니다.
- 환금성 보수 평가. 3회 유찰 물건입니다. 실사용 계획이나 명확한 임대 수요 없이 단순 전매 목적으로 접근하면 매각 회수기간이 길어질 수 있습니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 물건은 현재 최저가만 보면 감정가의 34.3%로 크게 낮아졌습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음이지만, 현황조사상 임차인 1명이 보이고 전입일과 확정일자가 미상입니다. 또한 1층 102호가 101호와 격벽 없이 일체로 되어 있다는 점은 상가 낙찰 후 사용·임대·명도에 직접 영향을 줍니다. 권리는 대체로 정리되지만, 현장과 환금성이 남은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 가격이 아니라, 낙찰 후 실제로 독립 사용 가능한 상가인지 확인하는 데 있습니다.
