광주지방법원 2025타경2352. 광주 북구 일곡동 청솔아파트 101동 8층 810호, 동일 면적 실거래 비교 기준 전용 48.45㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2006.02.08 설정된 주식회사국민은행 근저당권 23,400,000원입니다. 이후 2023.09.25 국 압류와 2025.04.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 민숙희의 전세권 36,000,000원은 2008.11.25 해지로 이미 말소됐습니다.

임차인·점유자 기록은 8명으로 적지 않지만, 가장 이른 전입일도 2011.01.21로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공 자료상 이들의 대항력은 모두 없고, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 사람이 있고 우선변제 여부가 정리되지 않은 만큼, “인수 0원”과 “점유·명도가 단순하다”를 같은 뜻으로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 전입이 모두 늦다

등기부상 핵심은 2006.02.08 국민은행 근저당입니다. 이전 신탁등기는 이미 말소됐고, 같은 날 유한회사행운주택으로 소유권이 이전됐습니다. 2006.03.31 민숙희 명의 전세권 36,000,000원이 설정됐지만 2008.11.25 해지로 말소됐습니다. 이후 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유 현황

말소기준일은 2006.02.08입니다. 각 전입일이 모두 그 이후라는 점을 기준으로 대항력 없음으로 정리됩니다. 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요하며, 보증금 미상 인원이 존재합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권보다 낮다

청솔 동일 면적 48.45㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 88,708,333원입니다. 현재 최저매각가 75,600,000원은 이 평균의 85.2%입니다. 최신 거래는 2026.04의 85,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래가격보다도 낮습니다.

실거래 범위는 73,000,000원~108,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 최저가 75,600,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 실거래 최저 73,000,000원보다는 높습니다. 따라서 단순히 “시세보다 크게 싸다”고 단정하기보다는 평균·최신 거래 대비 할인은 존재하되 개별 층·상태를 반영한 응찰가 상한 설정이 필요한 구간으로 보는 편이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)

현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 임차인의 우선변제 여부도 확정돼 있지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 일곡도서관 남동측 인근의 아파트지대이며 주위에 아파트가 소재하고, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용·설비. 아파트로 이용중이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류에 접하고 있습니다.
• 교육환경 규제. 절대보호구역·상대보호구역 관련 토지이용계획이 확인됩니다.
• 환금성. 청솔 650세대이며 동일 면적 48.45㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 73,000,000원부터 108,000,000원까지 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유 현황 재확인. 조사 기록 8명의 현재 점유 여부와 실제 인도 상대방을 매각기일 전 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 인원 확인. 김채영·고익석·박지현·김미경은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 사실관계는 최종 명세서와 대조할 필요가 있습니다.
• 우선변제 순위 확인. 이상현·서선미·고익석·홍영숙은 배당요구 기록이 있으므로 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 75,600,000원은 최근 12개월 평균 88,708,333원보다 낮지만 실거래 최저 73,000,000원보다는 높습니다. 개별 층·수리상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
• 청구액·근저당액 구분. 경매 청구액 67,022,620원과 등기상 근저당 채권최고액 23,400,000원이 다르므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.
• 배당표의 미반영 항목 확인. 현재 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔고, 인수는 0원. 승부처는 점유 확인”

이 물건은 말소기준권리가 2006.02.08 국민은행 근저당으로 명확하고, 조사된 8명의 전입이 모두 그 뒤여서 자료상 대항력 인수는 없습니다. 현재 회차 매수인 인수액 역시 0원입니다. 가격도 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰돼 75,600,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 88,708,333원의 85.2% 수준입니다.

다만 이 사건을 단순한 “권리 깨끗·저가 아파트”로만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 임차인·점유 기록이 8명이고, 보증금 미상 인원과 우선변제 여부 미상 항목이 존재합니다. 따라서 권리상 인수 위험은 낮지만 실무상 점유·배당 확인 난도는 남아 있는 물건입니다. 현재 가격 자체에는 최근 실거래 대비 여지가 있으므로, 입찰 전 최종 점유관계와 배당순위를 확인할 수 있다면 검토 가치가 있는 구조입니다.