광주지방법원 2025타경2352. 광주 북구 일곡동 청솔아파트 101동 209호, 전용 48.45㎡ 아파트입니다. 권리관계의 출발점은 2006.04.20 설정된 국민은행 근저당권 23,400,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 설정된 조진호 근저당권 12,000,000원, 임의경매개시결정, 광주세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2006년 김수용의 전세권 33,000,000원은 2007.12.14 이미 말소됐습니다.

가격은 1회 유찰을 거쳐 감정가 105,000,000원에서 73,500,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 48.45㎡의 최근 12건 실거래 평균은 88,708,333원이고, 최신 거래는 2026.04의 85,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 82.9%이므로 신건과 달리 가격 할인 자체는 분명히 생긴 상태입니다. 다만 이 사건은 점유자 수가 많고, 전입일조차 확인되지 않은 점유 정보가 하나 있어 권리의 마지막 확인 포인트가 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2006년 국민은행

핵심은 말소기준일이 매우 이른 2006.04.20이라는 점입니다. 조사된 전입자 가운데 전입일이 확인된 사람들은 모두 이 날짜보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 김채영·이상현·서선미·고익석·박지현·홍영숙·김은선·김미경은 자료상 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 지주택은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

② 점유·임차관계 — 확인된 8명은 말소기준 이후, 1명은 미상

③ 시세 비교 — 73,500,000원은 최근 평균의 82.9%

청솔아파트 전용 48.45㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 88,708,333원, 최신 거래는 2026.04의 85,000,000원입니다. 현재 최저가 73,500,000원은 두 기준보다 모두 낮아, 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다.

거래 범위는 73,000,000원~108,000,000원으로 넓습니다. 특히 같은 2층 거래도 2026.03에 73,000,000원과 82,000,000원, 2026.02에 97,500,000원이 확인돼 개별 상태에 따른 가격 편차가 큽니다. 현재 최저가 73,500,000원은 최근 전체 평균보다 낮지만, 동일 2층의 최저 거래 73,000,000원과는 거의 같은 구간입니다. 따라서 평균 대비 할인만 보고 큰 폭의 저가매수라고 단정하기보다는 개별 호 상태를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 35,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 36,377,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 여력

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
• 위치. 일곡도서관 남동측 인근의 아파트지대로, 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층이며, 급·배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 아파트부지이며 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입로가 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류와 접합니다.
• 공시지가. 935,000원/㎡입니다.
• 단지. 청솔 · 650세대 · 2000.10.26 준공이며, 동일 전용 48.45㎡ 실거래 표본이 확인됩니다.
• 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지주택 점유 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 여부를 입찰 전 원본 명세서와 관련 자료로 재확인해야 합니다.
• 다수 점유자 확인. 조사상 9명의 이름이 등장합니다. 실제 현재 점유자와 인도 대상이 누구인지 현장 확인이 중요합니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 73,500,000원은 최근 평균 88,708,333원보다 낮지만 동일 2층 최저 거래 73,000,000원과 비슷합니다.
• 배당 한계. 현재·2회 유찰 시에는 근저당 채권액이 전액 배당되지만 3회 유찰 시 433,270원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
• 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
• 취하 관련 송달. 2025.04.24와 2025.06.19 채무자겸소유자에게 신청취하통지서가 발송된 기록이 있으므로 사건 진행 상태를 매각 전 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “가격은 좋아졌고, 권리는 한 사람만 더 확인”

이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 105,000,000원에서 1회 유찰돼 73,500,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 88,708,333원의 82.9%입니다. 최신 85,000,000원 거래보다도 낮습니다. 말소기준도 2006년 국민은행 근저당으로 매우 앞서 있어, 전입일이 확인된 8명의 점유자는 모두 후순위입니다.

다만 권리분석을 “완전 안전”으로 끝내기에는 지주택이라는 미상 점유가 남습니다. 전입일과 보증금이 없으므로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 판단에서는 이 미상 점유자를 확인한 뒤 가격 메리트를 평가해야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 마지막 확인 한 번이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.