광주지방법원 2025타경2352. 광주 북구 일곡동 청솔아파트 101동 2층 209호, 전용 48.45㎡ 아파트입니다. 소유자는 유한회사행운주택이고, 말소기준권리는 2006.04.20 국민은행 근저당권 23,400,000원입니다. 그 뒤의 조진호 근저당권 12,000,000원, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 김수용 명의 전세권 33,000,000원은 2007.12.14 해지로 이미 말소됐습니다.

가격은 감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 73,500,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 88,708,333원, 최신 거래는 2026.04 85,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 구간에 들어와 있습니다. 다만 이 사건은 가격보다 다수의 점유·임대관계와 미상 점유자의 대항력 가능성 확인이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2006년 국민은행 근저당

말소기준권리는 2006.04.20 국민은행 근저당권 23,400,000원입니다. 2023.10.11 조진호 근저당권 12,000,000원, 2025.04.07 임의경매개시결정, 2025.09.25 국의 압류는 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 과거 설정된 김수용 전세권 33,000,000원은 이미 2007.12.14 말소됐으므로 현재 인수 대상이 아닙니다.

임차·점유 현황

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 대상은 없습니다. 이상현·서선미·홍영숙은 배당요구가 확인되고, 고익석도 배당요구가 확인됩니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 별도 원문 확인이 필요합니다. 김채영·박지현·김미경은 보증금도 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.9%

청솔아파트 동일면적 48.45㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 88,708,333원으로 제공됐고, 최신 거래는 2026.04 85,000,000원입니다. 가격 판단은 감정가보다 이 최근 거래들을 우선해 보는 것이 적절합니다.

최근 거래 범위는 73,000,000원~108,000,000원입니다. 현재 최저가 73,500,000원은 최근 12개월 평균의 82.9%이며 최신 거래 85,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 105,000,000원만 보면 가격 부담이 있었지만, 1회 유찰된 현재 회차는 최근 시세 범위의 하단부에 들어와 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 등기상 담보채권 35,400,000원이 전액 배당되고 36,377,000원이 잔여로 계산됩니다. 다만 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 확정일자·보증금이 확인되지 않은 점유관계는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정자료상 본건은 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 일곡동 소재 일곡도서관 남동측 인근의 아파트지대로, 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 일곡동 기호군은 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입로가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 935,000원/㎡입니다.
• 규제. 절대보호구역·상대보호구역과 관련된 제한이 확인됩니다.
• 거래. 청솔은 650세대이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인돼 실제 거래 표본은 존재합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 우선 확인. 지주택의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 임차인 원문 대조. 이상현 78,000,000원, 서선미 70,000,000원, 홍영숙 45,000,000원, 김은선 65,000,000원의 보증금 기록이 있으나 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않습니다.
• 실제 점유자 확인. 여러 명의 전입·현황조사 기록이 있으므로 현재 누가 점유하는지와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당 시나리오는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 잔여액과 배당은 달라질 수 있습니다.
• 절차 상태 확인. 2025.04.24와 2025.06.19 신청취하통지서 발송 이력이 있으므로 2026.09.29 매각기일 전 현재 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 아파트의 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격 메리트는 생겼지만, ‘인수 0원’ 확정 전 한 번 더 확인

이 사건의 가격만 보면 1회 유찰 뒤 최저가가 73,500,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 88,708,333원의 82.9%입니다. 감정가 105,000,000원에 비해서도 크게 낮아졌고, 최신 거래 85,000,000원보다도 낮습니다. 등기 권리 역시 2006.04.20 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 임차·점유관계가 단순하지 않습니다. 확인된 전입자는 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 남아 있어 대항력 가능성을 아직 배제할 수 없습니다. 따라서 현재 계산상 인수액 0원과 실질취득 73,500,000원은 그 점유관계가 해소·확인된다는 전제 아래 해석해야 합니다. 가격은 검토할 구간에 들어왔지만, 최종 승부처는 미상 점유자의 권리와 실제 명도관계 확인입니다.