광주지방법원 2025타경2352. 광주 서구 풍암동 한신아파트 101동 13층 1304호, 전용 39.31㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 유한회사행운주택으로, 2008.05.07 거래가 49,000,000원에 취득하면서 국민은행 근저당 26,000,000원을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 조진호 근저당과 경매개시결정·국세 압류는 매각으로 소멸합니다.
신고된 점유·임차관계는 모두 8명입니다. 전입일은 2011년부터 2024년까지로 말소기준일 2008.05.07보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 신고액이 낙찰가보다 크더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 계산상 실질취득비용은 최저가와 같은 89,000,000원입니다. 다만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않은 신고자도 있어 명도 대상과 실제 점유자를 현장에서 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1053 한신아파트 제101동 제13층 제1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.31㎡ · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 유한회사행운주택 (2008.05.07 거래가 49,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 67,022,620원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 단지 정보 | 한신 · 585세대 · 사용승인 2000.06.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2003년 대한주택보증 가압류 역시 2004.07.19 해제로 말소됐습니다. 2008년 이후 등기된 전세권 강희령·이진희의 권리는 각각 2010년에 해지로 말소됐고, 2023년 조진호 근저당과 2025년 국세 압류는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 권리분석 결론은 매수인 인수 0원이지만, 과거 공동담보 근저당과 배당 추정의 처리 차이는 반드시 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2015.04.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상현 | 2011.01.21 | 78,000,000원 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서선미 | 2015.03.02 | 70,000,000원 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고익석 | 2017.08.22 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2014.05.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍영숙 | 2016.06.28 | 45,000,000원 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은선 | 2020.04.01 | 65,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미경 | 2024.12.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
8명 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 이상현·서선미·홍영숙은 배당요구를 했고, 고익석도 배당요구 사실이 확인됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증금 승계는 없지만, 동일 호수에 다수의 점유·임차관계가 신고돼 있어 현재 실제 점유자, 중복 신고 여부, 인도 대상을 현황조사 원문과 현장 방문으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 0.4% 높다
같은 단지 한신아파트의 동일 전용면적 39.31㎡ 거래입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 88,666,666원, 최신 거래는 2026.04의 88,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.31㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 39.31㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2025.08 | 39.31㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 39.31㎡ | 15 | 84,500,000원 |
| 2024.11 | 39.31㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2024.11 | 39.31㎡ | 11 | 84,500,000원 |
| 2024.11 | 39.31㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2024.10 | 39.31㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2024.10 | 39.31㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2024.07 | 39.31㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2024.05 | 39.31㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2024.05 | 39.31㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 88,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 85,250,000원 |
최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.4%입니다. 최신 거래 88,000,000원보다도 높고, 전체 12건 평균 85,250,000원 대비로는 104.4%입니다. 최근 거래 평균이 이전 거래보다 5.4% 상승한 흐름은 확인되지만, 현재 최저가 자체가 최근 시세 이상이므로 신건에서 싸게 사는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,002,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 14,157,000,000원 | 86,998,000원 |
| 2. 가압류 · 대한주택보증 | 3,682,762,247원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 강희령 | 39,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 이진희 | 35,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 조진호 | 16,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 집행비용 2,002,000원을 제외한 86,998,000원이 1999년 공동담보 근저당에 배당되고, 총 미배당액은 17,869,564,247원입니다. 다만 해당 근저당에는 2008.06.05 말소 기록이 있으므로 실제 배당순위와 채권신고 내용을 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 풍암동 풍암초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 초등학교 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로가 있습니다.
- 이용·설비. 아파트로 이용 중이며 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 13층입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 도로에 접합니다. 풍암초등학교와 풍암중학교 관련 절대·상대보호구역이 포함되고, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 환금성. 585세대 아파트로 동일 전용면적 거래가 이어지고 있으나, 최근 거래 범위가 85,000,000원~93,000,000원이고 최저가가 그 평균을 웃돌아 신건 가격 경쟁력은 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1999년 공동담보 근저당의 2008.06.05 일부해지·말소 범위와 2008.05.07 국민은행 근저당이 실제 말소기준인지 등기 원본에서 확인하세요.
- 점유자 특정. 신고자 8명 중 실제 현재 점유자, 퇴거자, 중복 신고자와 각 점유 부분을 현장 방문 및 현황조사 원문으로 확인하세요.
- 배당·명도 분리. 대항력은 없더라도 배당요구 여부와 현재 점유는 별개입니다. 낙찰 후 인도명령과 이사 협의에 필요한 비용·기간을 반영하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.4%입니다. 권리 인수 0원만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 절차 진행 확인. 2025.04.24와 2025.06.19 채무자 겸 소유자에 대한 신청취하통지서 발송 이력이 있습니다. 등기 발급일 2026.07.20 기준 기재 매각기일은 2026.07.07이므로, 매각 결과·취하·기일 변경 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 대상의 존재 여부는 별도로 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제
이 물건은 신고된 점유자들의 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 보증금 승계가 없고, 계산상 실질취득액도 최저가와 같은 89,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 동일면적 평균은 88,666,666원, 최신 거래는 88,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
권리 인수는 0원이지만 점유 신고가 8명이고, 과거 공동담보 근저당의 말소 기록과 배당 추정이 서로 다르게 읽히는 부분도 남아 있습니다. 결론은 권리 승계 위험은 낮지만 신건 가격은 보류, 원본 권리관계와 실제 점유 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
