광주지방법원 2025타경2352. 광주 북구 일곡동 청솔아파트 103동 13층 1304호 아파트입니다. 감정가는 107,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 74,900,000원입니다. 말소기준은 2006.02.09. 국민은행 근저당권 23,400,000원입니다. 이후 국 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.

이 물건에서 핵심은 임차인이 많다는 사실보다 각 임차인의 전입시점입니다. 김채영·이상현·서선미·고익석·박지현·홍영숙·김은선·김미경 등 실제 임차인 8명의 전입일은 모두 2006.02.09. 이후입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력 없음이며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 일부 점유자는 보증금 자체가 확인되지 않아 현황과 배당관계는 원문 서류로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형

말소기준은 2006.02.09. 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권 23,400,000원입니다. 2023년 광주세무서장 압류, 2025년 국민은행의 임의경매개시결정, 2026년 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후 권리로 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 2000년 한국토지신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 유한회사행운주택입니다.

② 임차인 분석 — 8명 모두 말소기준 이후 전입

조사된 실제 임차인은 8명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 모든 전입일이 2006.02.09. 말소기준보다 늦어 제공된 자료상 대항력은 없습니다.

이상현 78,000,000원, 서선미 70,000,000원, 홍영숙 45,000,000원, 김은선 65,000,000원의 보증금이 확인되지만 모두 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 김채영·고익석·박지현·김미경은 보증금이 확인되지 않았으나 역시 전입 자체가 말소기준 이후이므로 제공된 판정상 대항력 없는 점유자입니다. 따라서 보증금 크기만으로 매수인 인수를 계산해 합산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다

청솔아파트 동일면적 48.45㎡의 최근 실거래 12건 평균은 88,708,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 85,000,000원이며, 전체 표본의 최저는 73,000,000원, 최고는 108,000,000원입니다. 현재 최저가 74,900,000원은 최근 12개월 평균의 84.4%입니다.

현재 최저가 74,900,000원은 최신 거래 85,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 88,708,333원보다도 낮습니다. 다만 실거래 최저가가 73,000,000원까지 내려온 사례가 있어 현재 최저가가 모든 최근 거래보다 싼 것은 아닙니다. 가격 메리트는 평균 대비 존재하지만, 개별 호수의 층·상태 차이를 감안해 최근 하단 거래까지 함께 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 국민은행 근저당 채권최고액 23,400,000원이 전액 배당되고, 잔여 49,751,800원이 산출됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

세 시나리오 모두 국민은행 근저당 23,400,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신청 청구액은 67,022,620원이지만 제시된 배당계산에서 국민은행에 배당되는 금액은 근저당 채권최고액 23,400,000원이며 신청채권 전액이 충족되는 것으로 계산되지는 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 본건은 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 일곡도서관 남동측 인근으로 주위에 아파트가 소재하는 아파트지대이며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층이며 외벽은 시멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지마감, 창호는 새시창 등입니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 아파트부지로 이용 중이며 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입로가 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류와 접하고 교육환경 보호구역 관련 지정이 있습니다.
• 공시지가. 935,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공매 진행 교차 확인. 2026.03.19. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 관계를 확인하세요.
• 취하 관련 기록 확인. 2025.04.24. 및 2025.06.19. 신청취하통지서 발송 기록의 의미와 현재 사건 상태를 법원 사건기록에서 대조하세요.
• 실제 점유자 확인. 임차 조사 인원이 8명입니다. 대항력은 없더라도 실제 거주·점유자가 누구인지 확인해야 명도계획을 세울 수 있습니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 김채영·고익석·박지현·김미경은 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 확인하세요.
• 배당요구 확인. 이상현·서선미·고익석·홍영숙은 배당요구 기록이 있으며, 나머지 점유자의 배당관계도 원문을 대조하세요.
• 가격 상한. 최근 12건 평균 88,708,333원, 최신 거래 85,000,000원, 실거래 최저 73,000,000원을 함께 기준으로 삼아 개별 호수 상태를 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·공매 진행내역·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격은 할인 구간, 승부처는 절차 확인

이 물건은 대항력 인수형이 아닙니다. 말소기준이 2006.02.09. 국민은행 근저당이고, 조사된 8명의 전입일은 모두 그보다 늦어 매수인 인수액은 제공된 계산상 0원입니다. 가격도 1회 유찰된 74,900,000원으로 최근 12개월 평균 88,708,333원의 84.4%이며 최신 85,000,000원 거래보다 낮아 평균 기준 가격 메리트가 있습니다.

다만 실거래 최저 73,000,000원과는 차이가 크지 않고, 임차 조사 인원이 많으며 일부 보증금은 미상입니다. 무엇보다 2026.03.19. 공매공고 부기등기와 두 차례 신청취하통지서 발송 기록이 확인됩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 평균 아래, 그러나 공매·점유·절차 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.