광주지방법원 2025타경2352. 광주 광산구 비아동 하남지구호반아파트 101동 908호, 전용 37.83㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 80,000,000원이지만, 이 금액만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 등기부에는 1998년 설정된 을구 1번 근저당권이 남아 있고, 2008년의 등기는 전부 말소가 아닌 일부해지입니다. 따라서 낙찰대금과 별도로 부담할 수 있는 선순위 근저당권의 현재 잔액을 확인하기 전에는 매수인 인수를 0원으로 볼 수 없습니다.

가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 같은 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 68,458,333원, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 최저가 80,000,000원은 최근 평균의 116.9%이고, 실거래 최고가 78,500,000원보다도 높습니다. 여기에 선순위 근저당 인수액이 더해질 수 있으므로, 이 사건의 시세 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 최저가에 미확정 인수액을 더한 실질취득비용입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 인수액부터 확인해야 한다

을구 2번 근저당권은 2000.06.29. 해지로 말소됐고, 김토철 명의 을구 3번 전세권과 이에 딸린 저당권·가압류·압류도 2002년부터 2008년 사이 말소됐습니다. 반면 2008.09.18. 설정된 을구 12번 국민은행 근저당권 23,300,000원, 2025년 경매개시결정과 국세 압류, 2025.10.13. 김미경의 주택임차권은 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

따라서 이 사건을 “2008.09.18. 근저당권을 말소기준으로 하는 무인수 물건”으로 결론 내리면 안 됩니다. 입찰 판단의 출발점은 을구 1번 공동담보 근저당권의 현재 잔액, 일부해지 범위, 공동담보 배분액과 매각조건상 인수 여부를 원본으로 확인하는 것입니다. 이 금액이 확인되기 전의 실질취득비용은 확정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 관계 — 대항력 없는 신고 다수, 성명 미상 점유자는 별도 확인

이름과 전입일이 확인된 임차인·점유자는 모두 선순위 권리보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 이들의 보증금을 매수인 인수액으로 단순 합산할 사안은 아닙니다. 다만 성명·전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 주거 점유자 1명은 대항력을 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 시세 비교 — 인수액을 빼도 최근 시세 이상

호반 단지 전용 37.83㎡ 및 39.68㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 68,458,333원, 최신 거래는 65,000,000원이며 거래 범위는 60,000,000원~78,500,000원입니다.

최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.9%입니다. 최신 거래 65,000,000원보다 높고, 12건 중 최고 거래가 78,500,000원도 넘어섭니다. 즉 선순위 근저당 인수액을 0원으로 가정하더라도 최근 실거래 대비 저렴하지 않습니다. 실제 인수액이 존재한다면 실질취득비용은 여기서 더 올라갑니다.

④ 계산상 배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

위 표는 매각대금 80,000,000원 내부의 계산상 배분입니다. 을구 1번 선순위 공동담보 근저당권의 매수인 인수액은 배당대금 밖에서 별도로 발생할 수 있으며, 표의 배당총액에 포함되지 않습니다. 또한 을구 3번 계열에는 등기부상 말소 이력이 있으므로 실제 배당 대상과 순위는 법원 배당표 및 채권신고 원본을 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 비아동 비아초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택과 아파트 등이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물의 9층입니다. 급·배수, 위생, 난방 및 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 평지 아파트 부지로 이용 중이며 단지 남측으로 포장도로와 접하는 진출입로가 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역, 중로2류·소로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·전통상업보존구역에 해당합니다. 공시지가는 888,600원/㎡입니다.
• 환금성. 951세대 단지이나 1998.09.14. 준공된 아파트이고, 최근 동일·유사 면적 거래는 60,000,000원부터 78,500,000원까지 분포합니다. 현재 최저가 80,000,000원은 이 범위 위에 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 을구 1번 잔액 확인. 국민은행을 통한 현재 채권잔액, 공동담보 배분액, 일부해지의 정확한 범위와 본건 매각 후 존속액을 서면으로 확인해야 합니다.
• 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서의 인수 권리 기재와 등기부 원본을 대조해 을구 1번이 매수인에게 존속하는 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 재산정. 응찰가가 아니라 응찰가에 선순위 근저당 인수액을 더한 금액을 실질취득비용으로 놓고 최근 12개월 평균 68,458,333원 및 최신 거래 65,000,000원과 비교해야 합니다.
• 점유자 특정. 조사·신고된 임차인·점유자 9명의 현재 거주 여부와 상호 관계를 확인하고, 성명 미상 점유자의 전입일·보증금·확정일자를 보완해야 합니다.
• 김미경 임차권. 임차보증금 55,000,000원, 임차권등기와 배당요구 내역을 확인하되, 전입일이 선순위 권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리된 점을 원본과 대조해야 합니다.
• 말소 이력 대조. 을구 2번 근저당과 을구 3번 전세권 계열의 해지·말소 기록을 확인해 계산상 배당안과 실제 배당 대상의 차이를 정리해야 합니다.
• 매각 진행 확인. 기재된 매각기일 2026.07.07.의 진행·변경·결과와 신청취하통지서 발송 이력을 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 매수인이 추가 부담할 수 있는 항목을 관리사무소와 관할기관에 확인해야 합니다.

맺으며 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 미상 인수액’을 봐야 한다

이 사건의 가장 큰 위험은 명확합니다. 1998.09.17. 설정된 을구 1번 공동담보 근저당권이 전부 말소되지 않았고, 2008.10.01. 기록도 일부해지에 그칩니다. 그런데 현재 채권잔액과 이 호실에 귀속되는 부담액은 확인되지 않았습니다. 그러므로 매수인의 실질취득비용은 80,000,000원으로 끝나는 것이 아니라 80,000,000원에 선순위 근저당 인수액을 더한 금액입니다.

가격도 이를 상쇄하지 못합니다. 인수액을 제외한 최저가만으로 이미 최근 12개월 평균의 116.9%이고, 최신 거래 65,000,000원과 실거래 최고가 78,500,000원보다 높습니다. 여기에 다수의 임차인·점유 신고와 대항력 판단이 불가능한 성명 미상 점유자까지 남아 있습니다. 선순위 인수액이 서면으로 확정되고 점유관계가 정리되기 전에는 입찰 적합성이 낮은 D등급 물건입니다.