💰 최저 58,800,000원 📉 최근시세의 66.3% 🧾 인수 0원 👥 조사된 점유·임차인 9명

광주지방법원 2025타경2352. 광주 북구 일곡동 청솔아파트 101동 4층 403호, 전용 48.45㎡ 아파트입니다. 권리분석의 출발점은 2006년 3월 2일 설정된 국민은행 근저당권 24,700,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2008년 설정됐던 박성자 명의 전세권 37,000,000원도 2011년 이미 말소됐습니다.

임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 김채영, 이상현, 서선미, 고익석, 박지현, 홍영숙, 김은선, 김미경 및 성명이 특정되지 않은 주거 점유 정보까지 총 9건이 확인됩니다. 다만 가장 이른 전입일도 2011년 1월 21일로 말소기준일인 2006년 3월 2일보다 늦어, 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 따라서 배당 부족분을 낙찰자가 보증금으로 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2006년 근저당이 기준

핵심은 2006.03.02 국민은행 근저당입니다. 현재 소유자 유한회사행운주택의 소유권이전과 같은 날 설정됐고, 2025년 임의경매개시결정과 이후 국세 압류는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기부상 과거 신탁 및 박성자 전세권은 이미 말소된 상태라 현재 매수인에게 승계되는 권리로 보지 않습니다.

② 임차인·점유자 분석

실제 임차·점유 정보는 9건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이상현 78,000,000원, 서선미 70,000,000원, 홍영숙 45,000,000원, 김은선 65,000,000원의 보증금이 확인되지만 모두 전입이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 보증금들을 낙찰자가 인수하는 금액으로 합산해서는 안 됩니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없지만, 대항력 없음과 매수인 승계 없음 판정에는 변함이 없습니다.

③ 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 실거래보다 낮아졌다

청솔아파트 전용 48.45㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 12건이며 평균은 88,708,333원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 85,000,000원, 표본 최저는 73,000,000원, 최고는 108,000,000원입니다. 현재 최저매각가 58,800,000원은 최근 12개월 평균의 66.3%입니다.

감정가 105,000,000원은 최근 거래 표본 상단에 가깝지만, 두 차례 유찰되면서 현재 최저가는 58,800,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석 기준의 실질취득액도 58,800,000원이고, 최근 12개월 평균 88,708,333원과 비교하면 현재 회차에서는 가격 차이가 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션은 국민은행 근저당의 등기상 채권최고액 24,700,000원을 전액 배당하고 32,641,600원이 남는 구조입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 67,022,620원이지만 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오

세 시나리오 모두 등기상 근저당 24,700,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 회차별 가격 하락은 그대로 실질취득액 하락으로 이어지는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 토지이용상황도 아파트입니다.
• 입지. 일곡동 대상 물건군은 일곡도서관 남동측 인근의 아파트지대로 평가됐고 주위환경은 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 단지 규모. 청솔아파트는 650세대이며 사용승인일은 2000.10.26입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 935,000원/㎡입니다.
• 도로·형상. 토지는 평지·세로장방형이고 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
• 거래성. 동일 전용면적 48.45㎡ 실거래가 최근 12건 확인돼 가격 비교 표본은 확보돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 재확인. 조사된 전입·점유 정보가 9건으로 많습니다. 실제 현재 거주자와 퇴거 여부를 매각기일 직전에 다시 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 김채영·고익석·박지현·김미경 및 성명이 특정되지 않은 점유 정보는 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 전입일은 모두 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
• 최우선변제·당해세 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 이는 배당 구조에 영향을 줄 수 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
• 국세 압류 확인. 2025.09.25 광주세무서장 명의 압류가 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 판정입니다.
• 과거 전세권 구분. 박성자 전세권 37,000,000원은 2011.08.23 말소돼 현재 임차보증금 승계 대상으로 계산하지 않습니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 88,708,333원, 최신 거래는 85,000,000원입니다. 수리·명도·취득 부대비용은 별도로 검토해 실제 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격 메리트는 생겼고, 승부처는 점유 확인”

이 사건은 감정가 105,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 58,800,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 88,708,333원의 66.3%이고, 매수인 인수액도 0원이어서 현재 최저가와 실질취득액이 동일합니다. 권리 측면에서는 2006년 국민은행 근저당 이후의 전입·압류가 핵심이며, 조사된 임차·점유 정보 9건 모두 말소기준 이후 전입입니다.

따라서 이 물건의 핵심 리스크는 보증금 승계가 아니라 다수 점유관계의 실제 현황과 명도입니다. 가격은 최근 실거래보다 낮아진 상태지만, 입찰 전에는 현재 점유자, 최우선변제 가능성, 당해세, 국세 압류의 배당 영향 등을 원문 서류로 최종 확인하는 것이 필요합니다.