광주지방법원 2025타경2352. 광주 북구 일곡동 청솔아파트 101동 4층403호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 면적 실거래 비교 기준은 전용 48.45㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사행운주택이고, 2006.03.02 설정된 주식회사국민은행 근저당권 24,700,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격은 이미 한 차례 내려왔습니다. 감정가 105,000,000원에서 현재 최저매각가는 73,500,000원으로, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 88,708,333원과 2026.04 최신 거래 85,000,000원보다 낮습니다. 권리 인수액도 0원으로 계산돼, 현 회차에서는 가격과 권리 모두 신건보다 유리해진 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준이 오래 앞선다

핵심은 2006.03.02 국민은행 근저당입니다. 2008.12.03 박성자 명의로 설정됐던 전세권 37,000,000원은 2011.08.23 이미 말소됐습니다. 2025.04.07 국민은행의 임의경매개시결정과 2025.09.25 국의 압류는 말소기준권리 뒤에 위치하며 제공 자료상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다

조사된 점유·임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2006.03.02보다 늦습니다. 제공 자료에서는 전원 대항력 없음으로 판정돼 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 일부 보증금과 우선변제 여부가 미상이고, 배당요구 여부도 서로 달라 실제 배당과 명도 단계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래 아래

청솔아파트 동일 면적 48.45㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 88,708,333원입니다. 현재 최저매각가 73,500,000원은 이 평균의 82.9%입니다. 2026.04 최신 거래 85,000,000원보다도 낮아, 신건 감정가 105,000,000원일 때보다 가격 조건이 확실히 개선됐습니다.

표본 최저는 73,000,000원, 최고는 108,000,000원으로 거래 편차가 큽니다. 현재 최저가 73,500,000원은 최근 표본 최저 거래에 근접한 구간입니다. 따라서 평균만 놓고 보면 할인폭이 분명하지만, 층·상태 차이에 따른 가격 편차가 큰 단지라는 점을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

제공 배당 시나리오에서는 국민은행 근저당 채권최고액 24,700,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액은 67,022,620원으로, 시나리오상 신청채권자 배당액 24,700,000원만으로 청구액 전액이 충족되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 일곡동 물건군은 일곡도서관 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트가 소재하는 아파트지대로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 단지. 청솔아파트는 650세대, 2000.10.26 준공이며 동일 면적 48.45㎡ 실거래 표본이 확인됩니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이고 공시지가는 935,000원/㎡입니다.
• 도로. 일곡동 물건군은 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입로가 소재합니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 재확인. 제공 자료상 모든 전입일이 2006.03.02 말소기준 이후입니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 최종 변경 여부를 확인하세요.
• 보증금·우선변제 확인. 김채영·고익석·박지현·김미경·알수없의 보증금 또는 우선변제 관계가 명확하지 않은 부분을 최종 서류에서 확인하세요.
• 명도 관계 확인. 대항력 없음과 실제 점유 해소는 별개입니다. 현재 점유자와 사용관계를 현황조사·현장 확인으로 대조하세요.
• 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 소유자 잔여 47,077,000원은 변동할 수 있습니다.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균은 88,708,333원, 최신 거래는 85,000,000원, 최근 최저 거래는 73,000,000원입니다. 현재 73,500,000원에서 추가 입찰가를 올릴 때 이 범위를 함께 비교하세요.
• 사건 진행상태. 송달기록에는 2025.04.24와 2025.06.19 신청취하통지서 발송 내역이 있으므로, 2026.08.18 입찰 전 사건 진행 여부를 원문에서 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 인수 0, 승부는 점유 확인과 입찰가”

이 물건의 장점은 명확합니다. 2006.03.02 말소기준권리가 충분히 앞서 있고, 이후 전입한 점유·임차인은 모두 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 73,500,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 88,708,333원의 82.9% 수준입니다.

반면 조사된 점유관계가 단순하지 않고 일부 보증금과 우선변제 여부가 미상이라는 점은 무시할 수 없습니다. 보증금이 매수인에게 승계되는 사건은 아니지만 배당과 명도 확인에 손이 더 가는 물건입니다. 결론은 권리 인수는 안전한 편이고 현재 가격에는 메리트가 있으나, 최종 점유·배당관계를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.