광주지방법원 2025타경2352. 광주 남구 진월동 호반아파트 102동 903호입니다. 현재 소유자는 유한회사행운주택이고, 2007.12.13. 거래가 34,500,000원으로 소유권을 취득한 날 국민은행의 채권최고액 26,000,000원 근저당도 함께 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.09.25. 국의 압류와 2025.04.07. 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 1999년에 설정됐던 한국주택은행 계열 근저당들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2352 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 388 호반아파트 102동 9층903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 중 9층 |
| 소유자 | 유한회사행운주택 · 2007.12.13. 거래가 34,500,000원으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 36,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구액 | 67,022,620원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 2007년 국민은행 근저당이 기준
핵심은 2007.12.13. 국민은행 근저당입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 경매 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인 — 8명 모두 전입이 말소기준 이후
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 8명은 모두 실제 임차인·점유관계 조사 대상입니다. 전입일은 모두 2007.12.13. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 이들 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2015.04.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상현 | 2011.01.21 | 78,000,000원 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서선미 | 2015.03.02 | 70,000,000원 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고익석 | 2017.08.22 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2014.05.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍영숙 | 2016.06.28 | 45,000,000원 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은선 | 2020.04.01 | 65,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미경 | 2024.12.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 52,000,000원, 현재 최저매각가는 36,400,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 25,480,000원, 3회 유찰 시 17,836,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일 단지 실거래 자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 내려왔으니 시세보다 싸다”라고 결론낼 근거는 없습니다. 현재 가격 판단은 감정가 대비 할인율까지만 가능하며, 시장가격과의 직접 비교는 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,055,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,344,800원 |
현재 최저가 36,400,000원 가정에서는 국민은행 근저당 채권최고액 26,000,000원이 전액 배당되고 9,344,800원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진월동 물건은 대성여자고등학교 남동측 인근이며, 주위에 단독주택·아파트·중학교·고등학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 중 9층으로, 외벽은 시멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지마감, 창호는 새시창 등입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 대지. 진월동 대상 단지는 사다리형 평지의 아파트 부지이며 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로가 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류와 접하고, 상대보호구역·절대보호구역이 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 재확인. 임차관계 조사 대상이 8명으로 많습니다. 누가 현재 실제 점유 중인지와 과거 전입자가 정리됐는지를 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 김채영·고익석·박지현·김미경의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재대조. 조사된 전입일은 모두 2007.12.13. 말소기준 이후지만, 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 주민등록 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이상현·서선미·고익석·홍영숙은 배당요구일이 확인되어 있습니다. 우선변제 여부와 실제 배당순위는 확정일자·최우선변제 요건을 포함해 별도 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 단지·동일 면적 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 9,344,800원의 소유자 잔여는 확정액이 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 승부처는 점유와 가격
권리의 뼈대는 비교적 분명합니다. 2007.12.13. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 8명의 전입일 역시 모두 말소기준 이후라 제공된 판정상 대항력이 없으며, 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 임차인 기록이 많고 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있어 명도·점유관계 확인은 단순하지 않습니다. 가격도 현재 36,400,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 시장 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 양호, 점유 확인과 시세 검증은 필수인 유형으로 보는 것이 맞습니다.
