인천지방법원 2026타경30324. 부천역 북서측 인근에 자리한 가온팰리스 1층 106호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사이제레저이며, 신목신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 등기상 말소기준은 2022.06.30. 신목신용협동조합 근저당권으로, 같은 날 설정된 신길신용협동조합 근저당권도 확인됩니다. 채권최고액은 각각 4,560,000,000원과 840,000,000원으로 공동담보가 설정돼 있습니다. 두 금액은 이 호실에만 귀속된 실제 채무액을 뜻하지 않습니다.
권리 자체는 말소기준 근저당권과 후순위 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 및 세금의 우선순위는 별도로 확인해야 합니다. 무엇보다 매각물건명세서상 공실인 106호와 다른 호실에 있는 임차인들을 구분해야 합니다. 전체 건물의 임차인 보증금을 이 물건의 인수채무로 더해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30324 (임의경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 1층 106호 도로명: 경기도 부천시 원미구 부일로 453 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) · 지상 13층 건물 중 1층 106호 |
| 점유 및 이용상태 | 매각물건명세서상 공실 |
| 소유자 | 주식회사이제레저 |
| 감정가 | 957,000,000원 |
| 최저매각가 | 328,251,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 신목신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,504,725,744원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30. 을구 1번 근저당권 · 신목신용협동조합 |
| 예상 인수금액 | 0원 (배당모형 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 말소, 세금은 별도 검증
말소기준권리는 2022.06.30. 설정된 신목신용협동조합 근저당권입니다. 동일 접수일·접수번호로 신길신용협동조합 근저당권도 등재돼 있습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 말소될 대상으로 정리되며, 이후 압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 다른 호실과 106호를 혼동하지 말 것
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 5명입니다. 그러나 조사된 임차인들의 점유 호실은 107호·108호·207호·208호·209호이며, 경매 대상인 106호의 임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 매각물건명세서 역시 해당 근린생활시설을 공실로 기재하고 있습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김동호 · 107호 | 2022.11.09 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 김상진 · 108호 | 2026.02.27 | 18,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 박세헌 · 207호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 박광복 · 208호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 최한솔 · 209호 | 2024.04.01 | 12,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계 없음 2026.03.05. 배당요구 |
위 임차인들은 경매 대상 106호가 아닌 다른 호실의 조사 내역입니다. 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류되며, 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 보증금은 106호의 매수인 인수금액에 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세와 비교대상 불일치
가온팰리스 거래 자료에는 전용 18.0㎡ 및 27.0㎡ 거래가 포함됩니다. 반면 감정평가상 경매 대상의 기준 면적은 61.32㎡이며, 용도도 1층 근린시설입니다. 따라서 아래 거래 자료는 같은 건물의 시장 흐름을 참고하는 데는 의미가 있지만, 106호 상가의 직접적인 매매 시세로 인정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.0㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 18.0㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 18.0㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 18.0㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 27.0㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2025.06 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2025.03 | 27.0㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 8건 | 101,500,000원 |
전체 12건 평균은 105,166,666원이며, 최근 12개월 8건 평균은 101,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월의 135,000,000원 거래이고, 최근과 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -9.8%로 하락세입니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,251,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,395,514원 |
| 1. 근저당 · 신목신용협동조합 | 4,560,000,000원 | 322,855,486원 |
| 2. 근저당 · 신길신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 5,400,000,000원 | 322,855,486원 |
| 채권 미배당액 | — | 5,077,144,514원 |
근저당 채권최고액을 기초로 한 단순 배당추정입니다. 공동담보에서의 실제 채권 잔액과 배당, 집행비용, 당해세·최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액 5,077,144,514원이 그대로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당·가격 시나리오
현재 최저가에서도 채권자 전액 변제는 불가능합니다. 추가 유찰 시 최저매각가와 채권자 예상배당은 함께 감소하지만, 배당모형상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 가격 인하만으로 투자 수익성이 개선되는지는 별도로 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 328,251,000원 | 322,855,486원 | 5,077,144,514원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 229,775,700원 | 225,758,840원 | 5,174,241,160원 |
| 5회 유찰 (16.81%) | 160,842,990원 | 157,791,188원 | 5,242,208,812원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근으로 부천역 주변 노선상가지대에 위치합니다. 주거 및 상업 수요가 혼재된 도심 상권입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 부일로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 부천역이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 건물. 2015.02.09. 준공된 가온팰리스, 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로 및 토지. 사다리형 토지로 남측 광로와 북측 소로에 접합니다. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등 관련 규제가 확인됩니다.
- 임대·공실. 106호는 공실로 조사됐습니다. 공실은 기존 점유자를 인도받는 부담을 줄일 수 있지만, 즉시 임대수익이 확보되는 상태는 아닙니다.
- 호실 구조. 감정평가에는 204호·205호·207호·208호가 벽체 구분 없이 연결된 상태로 기재돼 있습니다. 이는 106호와 다른 호실의 상태이므로 대상 물건의 경계 및 구분소유 관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 환금성. 부천역 주변의 상업 입지는 장점이나, 근린시설은 아파트와 달리 업종 적합성·전면 노출·임대수익·공실기간에 따라 매매수요가 크게 달라집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 106호 상가 시세 별도 확인. 18.0㎡·27.0㎡ 거래를 61.32㎡ 근린시설의 시세로 적용하지 마세요. 동일 상권·동일 용도·유사 면적의 실제 상가 거래가 필요합니다.
- 수익가치 검증. 현재 공실이므로 예상 임대료와 공실기간, 관리비, 임대조건을 확인하고 임대수익을 기준으로 입찰가 상한을 판단해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.06.30. 신목신용협동조합 및 신길신용협동조합 근저당권의 등기 내용을 원본과 대조하고 공동담보 관계를 확인하세요.
- 압류·세금 확인. 국세·지방세 압류의 채권액, 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 매각물건명세서상 공실이나, 입찰 직전 106호의 현재 점유상태와 별도 사용관계가 없는지 확인하세요.
- 관리비·부대비용. 공용부분 체납 관리비, 시설관리 비용, 취득 관련 비용을 별도로 검토하세요.
- 회차별 가격 검토. 4회 유찰 시 229,775,700원, 5회 유찰 시 160,842,990원 시나리오가 있으나, 어느 회차도 검증된 상가 시세를 대체하지 못합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 경매 진행상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰 ≠ 저평가”
부천 가온팰리스 106호는 감정가 957,000,000원에서 최저가 328,251,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설입니다. 권리분석상 근저당권과 후순위 압류는 정리될 구조이고, 경매 대상 호실은 공실로 조사돼 예상 인수액 0원이라는 장점이 있습니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 최근 거래 평균 101,500,000원, 최신 거래 135,000,000원, 하락 추세 -9.8%라는 신호가 확인되더라도, 이 거래들은 면적과 용도가 달라 106호의 실제 시세를 직접 증명하지 못합니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 할인율만 보고 저렴하다고 결론낼 수 없습니다.
권리는 조건부 양호, 가격은 검증 보류. 1층 상가의 실제 임대수익과 동종 실거래가를 확보하기 전에는 신중한 접근이 적절합니다. 추가 유찰 여부보다 중요한 것은 실제 상가 가치에 근거한 입찰가 상한을 세우는 것입니다.
