인천지방법원 2026타경30324. 부천역 북서측 노선상가지대의 가온팰리스 1층 106호로, 감정평가 이용상태상 근린생활시설에 해당합니다. 감정가 957,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 468,930,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 권리분석과 가격분석은 분리해서 봐야 합니다.
등기상 선언된 말소기준권리는 2022.06.30 신목신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 신길신용협동조합 근저당도 설정됐고, 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 부천시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2019.11.26 해제되어 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30324 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 1층 106호 · 도로명 부일로 453 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 대상 면적 | 61.32㎡ |
| 소유자 | 주식회사이제레저 |
| 감정가 / 최저가 | 957,000,000원 / 468,930,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신목신용협동조합 / 2,504,725,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 해제, 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2019년 부천시 압류입니다. 날짜만 보면 2022.06.30 말소기준보다 앞서지만, 등기부상 2019.11.26 해제됐기 때문에 현재 인수권리로 남지 않습니다. 2023년 부천시 압류 역시 2024.07.04 해제됐고, 2025년 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 5명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 기재된 실제 임차인은 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 모두 107호·108호·207호·208호·209호로 기재돼 있어, 대상 주소인 106호와는 호수가 다릅니다. 각 전입일은 말소기준일 2022.06.30 이후이므로 기재된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
| 성명 / 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김동호 · 107호 | 2022.11.09 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김상진 · 108호 | 2026.02.27 | 18,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박세헌 · 207호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박광복 · 208호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최한솔 · 209호 | 2024.04.01 | 12,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 배당요구 2026.03.05 |
확정일자가 기재되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 다섯 명 모두 보증기관 승계가 아닌 실제 임차인으로 기재돼 있으며, 보증금은 중복 합산 대상이 아닙니다.
③ 가격 비교 — 49% 유찰가여도 최근 실거래와는 거리가 크다
가온팰리스의 최근 12개월 실거래 평균은 101,500,000원, 최신 거래는 2026.06 · 135,000,000원입니다. 현재 최저가 468,930,000원은 최근 12개월 평균의 462.0%로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최신 거래 135,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 크게 높은 수준입니다.
다만 실거래 표본 면적은 18㎡와 27㎡이고 대상 면적은 61.32㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 실거래를 대상 호수의 직접 시세로 등치할 수는 없습니다. 그럼에도 최근 12개월 평균이 전체 평균 105,166,666원보다 낮고, 최근 구간이 이전 구간 대비 -9.8%인 하락 흐름이라는 점은 가격 판단에서 반드시 보수적으로 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.0㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 18.0㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 18.0㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 18.0㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 101,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 468,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,089,300원 |
| 2. 근저당 · 신목신용협동조합 | 4,560,000,000원 | 461,840,700원 |
| 3. 근저당 · 신길신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 5,400,000,000원 가운데 예상 배당은 461,840,700원, 미배당은 4,938,159,300원입니다. 미배당 채권은 그대로 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 468,930,000원 | 461,840,700원 | 4,938,159,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 328,251,000원 | 322,855,486원 | 5,077,144,514원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 229,775,700원 | 225,758,840원 | 5,174,241,160원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 가격 자체가 얼마까지 내려와야 환금성과 수익성이 맞느냐가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근의 노선상가지대입니다. 대상 건물은 공동주택 및 근린생활시설 건부지에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 부일로 등 인근 간선도로변 버스정류장과 남동측 부천역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 호수가 있고 기타 호수는 공실 상태입니다. 매각물건명세서 비고에도 근린생활시설로 공실상태라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 외부 석재, 내부 디럭스타일·페인팅·텍스 또는 사용 호수 인테리어 마감, 승강기·급배수·위생·소방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지이며 남측 광로, 북측 세로의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 6,782,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 재설정. 감정가 대비 할인율 49%만 보지 말고, 최근 12개월 평균 101,500,000원·최신 거래 135,000,000원·최근 추세 -9.8%를 우선 참고해야 합니다.
- 면적 불일치 확인. 실거래 표본은 18㎡·27㎡이고 대상은 61.32㎡입니다. 대상 호수와 면적·층·용도가 맞는 근린시설 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 호수 구분. 현황조사 임차인 5명은 107·108·207·208·209호로 기재돼 있습니다. 대상 106호 점유 상태는 매각 관련 원문과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 공실·상가 환금성. 근린시설이고 공실 상태로 기재된 만큼 주거용보다 임대수익·공실기간·업종 수요가 가격에 크게 작용합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리구조만 보면 핵심 선순위 압류는 이미 해제돼 있고, 말소기준 이후 권리도 소멸하여 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단을 어렵게 만드는 것은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다.
현재 최저가 468,930,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 12개월 실거래 평균의 462.0%이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -9.8% 낮습니다. 더구나 실거래 면적이 대상 61.32㎡와 일치하지 않아 직접 비교의 정확도도 낮습니다. 근린시설·공실·다회유찰이라는 특성까지 겹치므로, “두 번 유찰됐으니 싸다”는 판단은 금물입니다. 권리 인수는 낮지만 가격 검증 난도가 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
