인천지방법원 2026타경30324. 부천역 북서측 인근 가온팰리스 2층 204호의 근린시설입니다. 감정가는 775,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 379,750,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2022.06.30. 신목신용협동조합 근저당권이며, 같은 날 신길신용협동조합 근저당권도 설정돼 있습니다. 두 근저당과 이후 국세 압류·경매개시결정·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “49%까지 떨어졌다”는 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 204호·205호·207호·208호는 벽체 구분 없이 터진 상태로 기재돼 있습니다. 현황조사상 임차인 5명은 107호·108호·207호·208호·209호에 존재하며, 모두 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 그러나 207호·208호가 물리적으로 연결된 구역에 포함되는 만큼 실제 점유 범위와 명도 관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 2층 204호 |
| 물건종류 / 대상면적 | 근린시설 · 79.28㎡ |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 204호·205호·207호·208호 벽체 구분 없이 터진 상태 |
| 소유자 | 주식회사이제레저 |
| 감정가 / 최저가 | 775,000,000원 / 379,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,504,725,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
말소기준권리는 2022.06.30. 설정된 신목신용협동조합 근저당권 4,560,000,000원입니다. 같은 날 신길신용협동조합 근저당권 840,000,000원도 존재하지만 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다. 2019년·2020년 부천시 압류는 말소기준보다 먼저 발생했으나 각각 2019.11.26.과 2020.12.08. 해제·말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 5명, 모두 대항력 없음
현황조사에 확인된 실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입신고일이 2022.06.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자 확인이 없어 우선변제 여부는 단정할 수 없으며, 최한솔은 2026.03.05. 배당요구를 했습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동호 | 107호 | 2022.11.09 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상진 | 108호 | 2026.02.27 | 18,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세헌 | 207호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박광복 | 208호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한솔 | 209호 | 2024.04.01 | 12,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 49% 할인만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
가온팰리스 거래자료는 최근 12개월 평균 101,500,000원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 추세는 과거 대비 -9.8%입니다. 수치상 현재 최저가 379,750,000원은 최근 12개월 평균의 374.1%입니다.
하지만 이 비교에는 결정적인 제한이 있습니다. 경매 대상면적은 79.28㎡인데, 실거래 표본은 모두 18㎡ 또는 27㎡로 대상면적과 일치하지 않습니다. 따라서 374.1%라는 비율을 그대로 이용해 “시세보다 몇 배 비싸다”고 단정하는 것도, 반대로 감정가 대비 49%라는 이유로 “시세보다 싸다”고 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 확인 가능한 방향성은 최근 거래군이 -9.8% 하락 추세라는 점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.0㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 18.0㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 18.0㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 18.0㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18·27㎡ | 8건 | 101,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 379,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,116,500원 |
| 신목신용협동조합 근저당 | 4,560,000,000원 | 373,633,500원 |
| 신길신용협동조합 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 5,400,000,000원 중 373,633,500원이 배당되고, 미배당액은 5,026,366,500원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 379,750,000원 | 373,633,500원 | 5,026,366,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 265,824,999원 | 261,303,449원 | 5,138,696,551원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 186,077,499원 | 182,672,414원 | 5,217,327,586원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 보증금 인수 같은 권리함정이 아니라 상가 자체의 가격·점유·물리적 구획 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설로 이용 중인 가온팰리스 상가입니다. 204호·205호·207호·208호는 벽체 구분 없이 터진 상태입니다.
- 입지. 부천역 북서측 인근, 부천역 주변 노선상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 부일로 등 간선도로변 버스정류장과 남동측 부천역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지이며 남측 광로, 북측 세로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 지역지구. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 6,782,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.9회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰됐고, 근린시설인 만큼 주거용 실거래와 동일한 방식으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 벽체·점유 실측. 204호·205호·207호·208호가 벽체 없이 연결된 상태이므로 실제 경계와 각 임차인의 사용범위를 현장에서 확인하세요.
- 207·208호 명도. 박세헌·박광복의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 연결된 공간의 실제 점유 여부와 명도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 제시된 거래자료는 대상면적과 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군은 과거 대비 -9.8% 추세입니다. 동일 용도·동일 면적 근린시설 거래 또는 임대수익 자료 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 관련 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 배당요구·세금 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 공간이 복잡하다
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.06.30. 신목신용협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 과거 선행 압류도 이미 해제·말소돼 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 임차인 5명 역시 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 근린시설이고, 204호를 포함한 네 호실이 벽체 없이 연결돼 있으며, 207호·208호에는 현황조사상 임차인이 있습니다. 여기에 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 제시된 거래자료는 대상 79.28㎡와 다른 18㎡·27㎡ 표본이고 최근 흐름도 -9.8%입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없는 상가”입니다. 권리보다 현장 구획·점유와 동일 조건의 상가 가격 검증이 먼저입니다.
