인천지방법원 2026타경30324. 부천역 북서측 상업지역에 위치한 가온팰리스 2층 204호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사이제레저이고, 신목신용협동조합이 청구액 2,504,725,744원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2022.06.30. 설정된 신목신용협동조합 근저당권 채권최고액 4,560,000,000원입니다. 동일 접수일의 신길신용협동조합 근저당권도 있으며, 두 근저당권의 채권최고액 합계는 5,400,000,000원입니다.
현재 최저가는 감정가의 약 34% 수준입니다. 그러나 이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 할인율이 아니라 매각 범위와 실제 공간의 일치 여부입니다. 매각물건명세서에는 204호·205호·207호·208호가 벽체 구분 없이 연결되어 있다고 기재되어 있습니다. 개별 등기 호수와 실제 사용 공간, 다른 호수의 점유가 맞물릴 수 있으므로 일괄매각 범위와 인도 가능 구역을 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 투자성을 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30324 (임의경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 2층 204호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부일로 453 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 평지붕 · 지상 13층 건물 중 2층 |
| 매각 관련 특기 | 204호·205호·207호·208호 벽체 구분 없이 연결된 상태 · 일괄매각 관련 비고 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사이제레저 |
| 감정가 | 775,000,000원 |
| 최저매각가 | 265,825,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 신목신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,504,725,744원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30. 신목신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,560,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 세금은 별도 점검
말소기준인 신목신용협동조합 근저당권과 동일 접수일의 신길신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이후 설정된 국세·지방세 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2019년과 2020년의 부천시 압류는 말소기준보다 먼저 등기되었지만, 각각 2019.11.26.과 2020.12.08.에 해제되어 등기말소된 이력이 있습니다. 따라서 과거 압류를 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 보아서는 안 됩니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 5명, 다른 호수 점유 주의
현황조사에 나타난 실제 임차인은 5명입니다. 모두 말소기준일 이후 전입한 것으로 분류되어 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 기재된 임차 호수는 107호·108호·207호·208호·209호로, 이번 표제 물건인 204호와 다릅니다. 이들의 보증금을 204호에 직접 귀속되는 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 김동호 · 107호 | 2022.11.09 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 · 우선변제 미확인 |
| 김상진 · 108호 | 2026.02.27 | 18,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 · 우선변제 미확인 |
| 박세헌 · 207호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 · 우선변제 미확인 |
| 박광복 · 208호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 · 우선변제 미확인 |
| 최한솔 · 209호 | 2024.04.01 | 12,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 · 배당요구 2026.03.05 · 우선변제 미확인 |
모두 현황조사상 실제 임차인으로 기재되었습니다. 전입일 기준 대항력 없음으로 분류되지만, 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 최한솔은 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 임차인은 없습니다.
③ 가격 비교 — 34% 할인처럼 보이지만 비교 시세는 직접 적용 불가
감정가 775,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 265,825,000원입니다. 그러나 가온팰리스의 비교 실거래는 주로 전용 18㎡와 27㎡이며, 비교 대상 기준면적 79.28㎡와 일치하지 않습니다. 더구나 거래된 호수들의 물건 용도가 이번 204호 근린시설과 동일하다는 근거도 없습니다. 아래 시세는 가격 수준과 거래 흐름을 참고하는 자료이지 204호의 직접 감정대체 시세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 18㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 27㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 18㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 18㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 18㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 18㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 27㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 18㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2025.06 | 18㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2025.03 | 27㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 105,166,666원 · 12건 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 101,500,000원 · 8건 |
| 최신 거래 | 2026.06 · 135,000,000원 |
| 최근 가격 추세 | -9.8% · 이전 기간 대비 하락 |
| 최저가 / 최근 평균 | 261.9% · 면적 불일치로 직접 가격 비교 부적절 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.7회 |
최근 12개월 평균은 101,500,000원으로, 전체 12건 평균 105,166,666원보다 낮습니다. 비교 거래가격의 최근 추세도 -9.8% 하락입니다. 최저가 265,825,000원은 이 비교 거래 평균의 261.9% 수준이며, 최신 거래가 135,000,000원보다도 높습니다.
다만 면적과 용도가 일치하지 않는 거래이므로 261.9%라는 수치를 대상 근린시설의 고평가율로 단정하는 것 역시 부정확합니다. 대상 근린시설의 실제 적정가격은 같은 용도의 유사 면적 상가 실거래, 임대수익, 실제 점유·사용 가능 면적과 구분벽 복구비용을 검증해야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,521,550원 |
| 1. 신목신용협동조합 근저당 | 4,560,000,000원 | 261,303,450원 |
| 2. 신길신용협동조합 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 합계 | 5,400,000,000원 | 5,138,696,550원 미배당 |
근저당 채권최고액을 기준으로 한 기계적 배당 추정입니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있으며, 공유 담보 관련 권리관계와 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 265,825,000원 | 261,303,450원 | 5,138,696,550원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 186,077,500원 | 182,672,415원 | 5,217,327,585원 | 0원 |
| 5회 유찰 (16.81%) | 130,254,249원 | 127,630,690원 | 5,272,369,310원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자인 신목신용협동조합의 청구액 2,504,725,744원에도 미치지 못하는 금액만 배당되는 것으로 추정됩니다. 4회·5회 유찰 시나리오에서도 신청채권액은 충족되지 않습니다. 그러나 채권자가 얼마를 회수하지 못하느냐와 매수인이 얼마를 부담하느냐는 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 부천역 일대 노선상가지대입니다. 근린생활시설 운영을 검토할 수 있는 상업지역 입지입니다.
- 교통. 부일로 등 간선도로 주변에 버스정류장이 있고 남동측 인근에 부천역이 위치합니다. 차량 접근도 자유로운 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 13층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 공간 구조. 204호·205호·207호·208호가 벽체로 구분되지 않은 상태입니다. 실제 이용상태와 등기상 개별 호수의 경계 확인이 필수입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 남측 광로 및 북측 세로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지, 토지면적 1,386.3㎡, 공시지가 6,782,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 대지 관련 정보로 개별 204호의 토지 지분가격을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 부천역 인근 상업입지는 긍정적이나 근린시설의 환금성은 실제 임대수익과 상가 이용 가능성에 영향을 받습니다. 면적이 다른 주거용 소형 호수 거래를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 매각물건명세서의 일괄매각 비고를 확인하고 204호와 205호·207호·208호가 어떤 범위로 매각되는지 원문과 도면을 대조해야 합니다.
- 구분벽 및 현장 확인. 호수별 법적 경계, 실제 출입구, 설비 분리, 점유 구역과 구분벽 복구 가능성 및 비용을 조사해야 합니다.
- 임차인 점유. 207호 박세헌, 208호 박광복을 포함해 실제 임차인의 사용 구역이 204호와 겹치는지 확인해야 합니다. 임대차계약서와 배당요구 관계도 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 부천시 및 남부천세무서 관련 체납액, 당해세 여부, 우선 배당 가능성과 매각 이후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 신목신용협동조합 및 신길신용협동조합의 공동담보목록, 실제 채권잔액, 매각 대상별 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율보다는 동일 용도의 근린시설 거래사례, 임대수익, 공실 위험, 독립 사용 가능 면적을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 관리비와 공사비. 체납 관리비 및 공용부분 부담, 구분벽·설비 공사비, 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 최신 서류. 매각기일 2026.10.22 이전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 안전한 저가 매수”는 아니다
부천 가온팰리스 204호의 최저매각가는 265,825,000원으로 감정가 775,000,000원의 약 34%까지 내려왔습니다. 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸할 것으로 예상되며 제시된 배당계산에서는 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리의 형식적인 소멸과 물건의 실질적 사용 가능성은 별개입니다. 벽체 없이 연결된 인접 호수, 다른 호수 임차인의 점유, 세금 배당 변수는 입찰 전에 반드시 해결해야 할 검증 과제입니다. 또한 비교 실거래는 대상 근린시설과 면적·용도가 일치하지 않고, 최근 가격 추세도 -9.8% 하락하고 있습니다. 따라서 현시점에서 신건 대비 큰 할인율을 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 보수적 접근입니다. 등기상 인수 위험은 낮은 편으로 추정되지만, 공간 구분·점유·세금·환금성 위험이 겹칩니다. 일괄매각 범위와 독립 사용 가능성, 동일 용도 근린시설의 적정 시세가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
