288,120,000원
인천지방법원 2026타경30324. 부천시 원미구 심곡동 가온팰리스 1층 108호 근린시설입니다. 감정가 588,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 288,120,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 강한 할인처럼 보이지만, 실제 판단 기준을 최근 거래로 옮기면 결론이 달라집니다. 최근 12개월 거래 평균은 101,500,000원, 최신 거래는 135,000,000원으로 현재 최저가는 이보다 상당히 높습니다.
권리관계에서는 2022.06.30. 신목신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 신길신용협동조합 근저당권과 이후의 국 압류·경매개시결정·부천시 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 본건 108호 점유자 김상진의 전입일은 2026.02.27.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 1층 108호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 부일로 453 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중임 |
| 소유자 | 주식회사이제레저 |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 288,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,504,725,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30. 신목신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,560,000,000원 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
현재 소유자는 주식회사이제레저입니다. 2015.06.26. 신탁재산이 귀속됐고, 같은 날 무궁화신탁 앞으로 설정됐던 신탁은 2022.06.30. 말소됐습니다. 그날 신목신용협동조합과 신길신용협동조합의 근저당권이 설정됐으며, 말소기준은 신목신용협동조합 근저당권입니다. 이후 국과 부천시의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 본건 108호는 대항력 없음
| 점유자 | 호수 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상진 | 108호 · 주거 | 2026.02.27 | 18,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김상진의 전입일은 말소기준권리 2022.06.30.보다 뒤인 2026.02.27.이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 18,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제권은 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 49%라는 숫자에 속으면 안 된다
가온팰리스 최근 거래는 존재하지만, 거래 표본의 전용면적은 18.0㎡와 27.0㎡이고 본건 비교대상 면적은 37.7㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 거래를 본건의 정밀 적정가로 곧바로 대입하는 것은 조심해야 합니다. 다만 현재 최저가가 최근 거래 수준과 어느 정도 떨어져 있는지를 확인하는 경고 지표로는 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.0㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 18.0㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 18.0㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 18.0㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 27.0㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2025.06 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2025.03 | 27.0㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 101,500,000원 |
전체 12건 평균은 105,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균인 101,500,000원을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.06의 135,000,000원이고, 최근 거래가 과거 표본보다 -9.8% 낮아지는 추세입니다. 현재 최저가 288,120,000원은 최근 12개월 평균의 283.9%입니다. 따라서 감정가 대비 49%까지 떨어졌다는 이유만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,833,680원 |
| 2. 근저당 · 신목신용협동조합 | 4,560,000,000원 | 283,286,320원 |
| 3. 근저당 · 신길신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 5,400,000,000원이고 예상배당은 283,286,320원, 미배당은 5,116,713,680원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 5,116,713,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 201,684,000원 | 198,060,424원 | 5,201,939,576원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 141,178,800원 | 138,402,297원 | 5,261,597,703원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 매수인에게 넘어오는 임차보증금이나 등기상 인수 권리가 생기는 구조는 아닙니다. 다만 3회 유찰 시 201,684,000원도 최근 12개월 거래 평균 101,500,000원보다 높고, 4회 유찰 시 141,178,800원 역시 최신 거래 135,000,000원보다 높습니다. 거래 면적 차이를 감안하더라도 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근, 부천역 주변 노선상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 부일로 등 인근 간선도로변에 버스 정류장이 있으며 남동측 인근에 부천역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 외부 석재 마감, 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측 광로와 북측 세로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,782,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 거래성. 가온팰리스는 186세대이며 2015.02.09. 사용승인됐습니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율보다 최근 거래 우선. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 12개월 평균의 283.9%입니다.
- 면적이 맞는 상가 거래 확인. 현재 거래 표본은 18.0㎡·27.0㎡이고 본건 비교대상 면적은 37.7㎡라 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 표본보다 -9.8% 낮습니다. 과거 평균만 근거로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 108호 실제 이용 확인. 감정평가상 근린생활시설 이용과 점유자의 주거 사용 기록이 함께 존재하므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 김상진은 대항력이 없지만 실제 점유 중인 만큼 인도·명도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 요소 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “최근 시세의 283.9%”가 중요하다
이 물건은 권리만 보면 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 본건 108호 김상진의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 후순위 압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격입니다. 현재 최저가 288,120,000원은 최근 12개월 평균 101,500,000원의 283.9%이며 최신 거래 135,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세마저 -9.8%입니다.
게다가 실거래 표본 면적이 본건과 일치하지 않아 정밀 적정가는 별도의 상가 비교사례로 다시 검증해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·환금성 검증 부담이 매우 큰 근린시설로 보는 것이 맞습니다. 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실만으로는 매력도가 생기지 않습니다.
