인천지방법원 2026타경30324. 부천역 북서측 인근에 있는 가온팰리스 1층 108호 근린시설입니다. 감정가 588,000,000원이 3회 유찰되며 현재 최저매각가는 201,684,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 하락 폭만 보면 눈길을 끄는 물건이지만, 근린생활시설의 가격을 소형 주거시설 실거래로 평가할 수 없다는 점을 먼저 이해해야 합니다.

등기권리의 기준은 2022년 6월 30일 설정된 신목신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수된 신길신용협동조합 근저당권과 이후 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 동일 접수번호의 근저당권 2건은 공동담보와 배당순위를 원본으로 확인해야 하고, 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다.

또한 108호에는 김상진의 주거 점유 내역이 확인됩니다. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력 없는 것으로 분류되지만, 근린시설로 평가되는 호실의 실제 주거 사용 여부와 명도 문제는 별도로 확인할 사항입니다. 다른 호수에 기재된 점유자를 본건의 직접 임차인으로 합산하지 않는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 압류 배당의 구분

최초 소유권은 주식회사코람코자산신탁 명의로 보존되었고, 이후 주식회사이제레저와 주식회사무궁화신탁 사이의 신탁 및 귀속 과정을 거쳤습니다. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었으며, 현재 소유자는 주식회사이제레저입니다.

2022년 6월 30일 신목신용협동조합과 신길신용협동조합의 근저당권이 같은 접수번호로 설정되었습니다. 각각 채권최고액이 4,560,000,000원, 840,000,000원입니다. 이는 본건 한 호실에만 설정된 실제 대출잔액이라고 단정할 수 없으며, 공동담보목록과 채권원금을 구분해서 봐야 합니다.

2025년 12월 31일 국세 압류, 2026년 2월 6일 임의경매개시결정, 2026년 2월 19일 부천시 압류가 뒤따랐습니다. 모두 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 동일한 문제가 아닙니다. 세금의 법정기일과 우선순위에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 108호 점유자 구분

확인된 점유자는 총 5명이지만, 이 가운데 본건인 108호 직접 점유자는 김상진 1명입니다. 나머지 4명은 107호 또는 2층의 다른 호수에 관한 점유 내역입니다. 전체 인원의 보증금을 합산하여 108호의 인수 위험으로 계산하면 안 됩니다.

김상진의 전입일인 2026년 2월 27일은 말소기준인 2022년 6월 30일보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력은 없습니다. 확정일자 및 배당요구 사실은 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금 18,000,000원을 낙찰자가 자동으로 인수하는 구조로 보지는 않습니다.

그렇더라도 실제 점유가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차는 발생할 수 있습니다. 주거용으로 기재된 점유와 근린생활시설이라는 공부상 용도가 서로 일치하는지, 점유 공간이 정확히 108호에 한정되는지 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인율의 함정과 하락 추세

가온팰리스에서 확인되는 최근 거래는 전용 18.0㎡와 27.0㎡의 소형 주거용 거래입니다. 본건은 1층 근린시설이므로 이 거래가격을 그대로 상가 시세로 사용하는 데에는 명확한 한계가 있습니다.

전체 12건 평균은 105,166,666원이고, 최근 12개월 8건 평균은 101,500,000원입니다. 최근 거래는 과거 거래 대비 -9.8% 하락 추세를 보입니다. 최저매각가 201,684,000원은 최근 평균의 198.7%에 해당합니다. 이 비율은 근린시설의 적정가치가 평균보다 그만큼 높다는 뜻도, 그만큼 고평가되었다는 확정 판단도 아닙니다. 비교 가능성이 낮은 표본에서 산출된 경고 지표입니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,684,000원 가정)

현재 최저매각가 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 신목신용협동조합과 신길신용협동조합의 채권최고액을 기준으로 계산한 결과이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·조세채권·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세의 우선순위 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 채권최고액과 실제 채무액은 다를 수 있으며, 미배당 채권이 곧 매수인의 인수채무를 의미하지는 않습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당·가격 시나리오

낙찰가가 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액은 감소하지만, 주어진 권리 산정에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 이 미배당은 근저당 채권에 관한 미회수액이며, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금이나 채무로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동, 부천역 북서측 인근에 위치한 노선상가지대입니다. 일반상업지역으로 주변 상업시설과 연계된 입지입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 부일로 등 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 부천역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 도로. 남측 광로와 북측 세로의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 상가의 접근성과 가시성은 실제 108호 출입구 및 노출 면을 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 2015년 준공된 철근콘크리트조 13층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 108호는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 주거 점유 기록이 함께 있으므로 실제 사용 상태와 적법성을 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 지정은 대상 건축물 종류와 적용 범위를 구분하여 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 상업입지라는 장점이 있지만, 근린시설은 주거용 소형 호실과 수요층·수익성·매각 방식이 다릅니다. 임대 가능 업종, 공실 위험, 관리비와 실제 임대료 수준이 환금성을 좌우할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 용도 시세 확보. 1층 근린시설 108호와 비교할 수 있는 상가 거래 사례, 전용면적, 대지권, 유효 임대수익을 확인하세요. 주거용 18.0㎡·27.0㎡ 거래 평균을 입찰 기준가로 쓰면 안 됩니다.
• 108호 점유 확인. 김상진의 보증금 18,000,000원, 월세 1,500,000원과 주거 점유 상태를 원본 및 현장에서 확인하고, 낙찰 후 인도 가능성과 명도비를 검토하세요.
• 용도 적합성. 근린생활시설의 주거 사용 여부, 건축물대장상 허용 용도, 향후 임대·영업 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 신목신용협동조합과 신길신용협동조합의 근저당권은 동일 접수번호이므로 각각의 공동담보목록과 실제 채권잔액, 배당관계를 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 남부천세무서장 및 부천시 압류가 존재합니다. 매각 후 등기 말소와 별개로 조세채권의 우선순위와 실제 배당 변동 가능성을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 201,684,000원, 추가 유찰 시 141,178,800원 및 98,825,160원 시나리오를 비교하되, 가격이 더 떨어지는 것만으로 투자성이 확보된다고 보지 마세요.
• 관리비·공용부분. 체납 관리비 가운데 공용부분 관련 승계 위험과 시설 유지비를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다”

부천 가온팰리스 108호의 가장 큰 특징은 3회 유찰로 현재 최저가가 감정가의 약 34.3%까지 낮아졌다는 점입니다. 후순위 압류가 말소되는 구조이고, 현재 산정상 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰가와 별개로 점유자의 인도, 용도 적합성, 공동담보 배당관계 및 세금 문제는 확인해야 합니다.

가격은 더욱 신중하게 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 평균 101,500,000원과 최신 거래 135,000,000원은 모두 본건과 용도·면적이 다른 주거용 거래입니다. 이 표본은 최근 -9.8% 하락 추세이고, 현재 최저가가 최근 평균의 198.7%이지만, 이를 상가의 적정시세 비율로 단정할 수는 없습니다. 반대로 이처럼 비교 가능한 시세가 확보되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인 폭을 근거로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다.

결론은 권리상 조건부 검토, 가격은 보수적 보류입니다. 1층 근린시설의 실거래·임대수익, 실제 점유와 사용 용도까지 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 지금 필요한 것은 추가 할인율에 대한 기대보다 이 상가의 실질 시장가치를 확인하는 작업입니다.