인천지방법원 2026타경30324. 부천시 원미구 심곡동 가온팰리스 2층 209호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고도 모두 근린생활시설로 이용 중이라고 확인됩니다. 감정가 271,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 132,790,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2022.06.30 설정된 신목신용협동조합 근저당 채권최고액 4,560,000,000원입니다.

같은 날 신길신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당도 설정돼 있고, 이후 남부천세무서 압류·임의경매개시결정·부천시 압류가 이어졌습니다. 등기자료상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2022.06.30 신목신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 4,560,000,000원이며 공동담보목록 제2022-215호가 기재돼 있습니다. 같은 날 신길신용협동조합 근저당 840,000,000원도 설정돼 있습니다. 뒤이어 2025.12.31 국의 압류, 2026.02.06 신목신용협동조합의 임의경매개시결정, 2026.02.19 부천시 압류가 등기됐고 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 5명, 대항력 인수 없음

현황조사상 실제 임차인은 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 2022.06.30 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 이 물건인 209호에는 최한솔이 보증금 12,000,000원·월세 800,000원으로 조사됐고, 2026.03.05 배당요구를 했습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다

가온팰리스 거래자료는 12건이 집계돼 있지만, 대상 면적은 46.92㎡이고 거래 표본은 18㎡·27㎡로 면적이 매칭되지 않습니다. 따라서 아래 거래가격을 209호의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다. 그럼에도 가격 방향을 볼 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·추세를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 101,500,000원, 최신 거래는 2026.06 135,000,000원, 전체 12건 평균은 105,166,666원입니다. 현재 최저가 132,790,000원은 최근 12개월 평균 대비 130.8%입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세도 -9.8%로 하락 방향입니다. 따라서 감정가에서 많이 내려왔다는 이유만으로 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 132,790,000원 가정)

총 채권최고액 기준 청구 합계는 5,400,000,000원이고 예상배당은 130,130,940원, 미배당은 5,269,869,060원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 북서측 인근에 위치하며 부천역 주변 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통여건은 양호합니다. 부일로 등 간선도로변에 버스정류장이 있고 남동측 인근에 부천역이 있습니다.
• 이용상태. 209호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물입니다.
• 도로. 남측으로 광로, 북측으로 세로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로3류와 소로3류에 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,386.3㎡, 공시지가는 6,782,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 면적 불일치 확인. 대상은 46.92㎡인데 거래 표본은 18㎡·27㎡입니다. 실거래 평균 101,500,000원을 209호의 직접 시세로 그대로 적용하지 마십시오.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -9.8%이므로 전체 평균 105,166,666원만 근거로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 209호 임차인 확인. 최한솔은 2024.04.01 전입, 보증금 12,000,000원, 월세 800,000원이며 2026.03.05 배당요구했습니다. 대항력은 없습니다.
• 배당구조 확인. 현재 회차에서는 신목신용협동조합도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고 신길신용협동조합 배당은 0원입니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
• 권리와 가격 분리. 매수인 인수 0원이라는 권리상 장점과 현재 가격의 적정성은 별개입니다. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 보수적으로”

이 사건의 권리분석 자체는 비교적 분명합니다. 2022.06.30 신목신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 실제 임차인 5명도 모두 말소기준 이후 전입이며, 209호 최한솔 역시 대항력이 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가 132,790,000원은 최근 12개월 평균 101,500,000원의 130.8%이고 최근 거래 추세도 -9.8%입니다. 동시에 대상 면적 46.92㎡와 거래 표본 18㎡·27㎡가 일치하지 않아 시세 비교의 정밀도도 낮습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 “싸졌다”고 결론 내리기보다 권리는 통과, 가격은 추가 검증이 맞는 사건입니다.