인천지방법원 2026타경30324. 부천역 북서측 인근 가온팰리스 2층203호 근린시설입니다. 감정가 699,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 342,510,000원, 감정가의 49%입니다. 신청채권자는 신목신용협동조합이고 청구액은 2,504,725,744원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.06.30 신목신용협동조합의 채권최고액 4,560,000,000원 근저당입니다.

권리관계에서 먼저 볼 것은 말소기준 이전 권리입니다. 2019.10.24 부천시 압류가 한때 존재했지만 2019.11.26 해제를 원인으로 말소됐습니다. 2015년 신탁도 등기부상 말소됐고, 2022.06.30에는 주식회사이제레저 앞으로 신탁재산이 귀속된 뒤 같은 날 신목신용협동조합과 신길신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이후 2025년 부천시·국 압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 현재 시나리오상 인수 0원

핵심은 2019년 부천시 압류입니다. 말소기준인 2022.06.30보다 앞서지만 2019.11.26 이미 해제로 말소됐으므로 현재 매수인에게 남는 선순위 압류로 볼 수 없습니다. 말소기준 근저당 이후의 2025년 부천시 압류, 국 압류, 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차인·점유 — 조사상 5명은 모두 203호가 아니다

현황조사에 기재된 실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 호실은 107호·108호·207호·208호·209호로, 본건 203호와 일치하지 않습니다. 대상 203호는 매각물건명세서 비고에서 근린생활시설 공실상태로 기재돼 있습니다.

5명 모두 전입신고일이 2022.06.30 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 보증금은 서로 합산해 본건 203호의 인수액으로 계산하면 안 됩니다. 이들은 각각 다른 호실의 임차인이고, 현재 배당 시나리오에서 본건 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 불리하고, 비교 면적도 맞지 않는다

가온팰리스의 제공 실거래는 12건이지만 면적은 18.0㎡ 또는 27.0㎡입니다. 대상 면적은 120.93㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 아래 거래를 203호의 직접적인 가격 기준으로 쓰는 것은 부적절합니다. 그럼에도 제공 통계상 최근 12개월 평균은 101,500,000원, 최신 거래는 135,000,000원, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -9.8%입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 337.4%로 표시되는 만큼, 최소한 이 자료만으로 ‘유찰돼 싸다’는 가격 가점을 줄 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 342,510,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 채권총액 5,400,000,000원 중 336,914,860원이 배당되고, 미배당은 5,063,085,140원입니다. 신청채권자 청구액 2,504,725,744원도 전액 충족되지 않습니다. 제공 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 북서측 인근, 부천역 주변 노선상가지대에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근은 자유롭고, 부일로 등 간선도로변 버스정류장과 남동측 인근 부천역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
• 용도. 근린생활시설로 이용되는 호실과 공실 호실이 섞여 있습니다. 본건 203호는 매각물건명세서 비고에서 근린생활시설 공실상태로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 주변 호실 상태. 204호·205호·207호·208호는 벽체 구분 없이 터진 상태로 기재돼 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역에 포함되며 남측 광로와 북측 세로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 지가. 공시지가 6,782,000원/㎡, 토지면적 1,386.3㎡의 사다리형 평지입니다.
• 시장 신호. 가온팰리스 제공 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 본건은 2회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 203호 단독 현황 확인. 조사상 임차인 5명은 모두 다른 호실입니다. 203호 공실 여부와 내부 상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 우선입니다.
• 동일 면적 시세 확보. 제공 실거래는 18.0㎡·27.0㎡이고 대상은 120.93㎡입니다. 동일하거나 유사한 근린시설 면적의 거래·임대 사례 없이는 적정 입찰가를 판단하기 어렵습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -9.8%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 관련 압류 이력과 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 배당요구·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 근저당 공동담보 확인. 신목신용협동조합 4,560,000,000원, 신길신용협동조합 840,000,000원 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
• 관리·명도 상태 확인. 공실이라도 미납 관리비, 시설 복구비, 잠금·점유 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현황을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 비교 가능한 시세다

이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이전 부천시 압류는 이미 말소됐고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 대상 203호 역시 공실로 기재돼 있습니다.

다만 가격은 별개입니다. 감정가 699,000,000원에서 2회 유찰돼 342,510,000원까지 내려왔지만, 제공 실거래는 18.0㎡·27.0㎡이고 대상은 120.93㎡여서 직접 비교가 되지 않습니다. 게다가 최근 12개월 평균은 101,500,000원, 최신 거래는 135,000,000원, 최근 추세는 -9.8%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 아직 입증되지 않음”입니다. 동일 면적·동일 용도의 근린시설 시세와 임대수익을 확인한 뒤에야 현재 최저가 342,510,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.