인천지방법원 2026타경30324. 부천시 원미구 심곡동 가온팰리스의 근린시설 경매입니다. 현재 최저매각가는 412,580,000원으로 감정가 842,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2022.06.30. 설정된 신목신용협동조합의 채권최고액 4,560,000,000원 근저당입니다. 같은 날 신길신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당도 설정되어 있고, 이후 국세 압류·경매개시결정·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건에서 권리보다 더 주의할 부분은 가격 비교 방식입니다. 최근 거래 자료는 18㎡·27㎡ 물건으로 구성되어 있고 비교 기준 면적은 53.94㎡로 표시되어 있어 직접 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것은 맞지 않습니다. 오히려 제공된 참고 거래의 최근 12개월 평균 101,500,000원에 대한 최저가 비율은 406.5%이고, 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 -9.8%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 1층107호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 13층 건물 |
| 비교 기준 면적 | 53.94㎡ |
| 소유자 | 주식회사이제레저 |
| 감정가 / 최저가 | 842,000,000원 / 412,580,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,504,725,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.06.30. 신목신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 4,560,000,000원이며 채무자는 주식회사이제레저입니다. 같은 날 신길신용협동조합 근저당 840,000,000원도 등기되어 있습니다. 이후 2025.12.31. 국 압류, 2026.02.06. 신목신용협동조합의 임의경매개시결정, 2026.02.19. 부천시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차 현황 — 107호 임차인은 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동호 | 107호 | 2022.11.09 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김상진 | 108호 | 2026.02.27 | 18,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박세헌 | 207호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박광복 | 208호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 최한솔 | 209호 | 2024.04.01 | 12,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 배당요구 2026.03.05 · 승계 없음 |
107호의 김동호는 2022.11.09. 전입으로 말소기준일 2022.06.30.보다 늦습니다. 따라서 보증금 20,000,000원·월차임 800,000원의 임대차가 조사되었지만 대항력은 없습니다. 함께 조사된 108호·207호·208호·209호 점유자 역시 전입신고가 모두 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 이 가운데 최한솔은 2026.03.05. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 비교 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
가온팰리스의 제공된 최근 거래 12건은 18㎡와 27㎡ 면적으로 구성됩니다. 비교 기준 면적 53.94㎡와 일치하지 않으므로 이 실거래를 본건과 동일 조건의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 최근 12개월 표본은 8건, 평균 101,500,000원이고 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.8%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.0㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 18.0㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 18.0㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 18.0㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 27.0㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2025.06 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2025.03 | 27.0㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 101,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 412,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,525,800원 |
| 2. 근저당 · 신목신용협동조합 | 4,560,000,000원 | 406,054,200원 |
| 3. 근저당 · 신길신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 5,400,000,000원 가운데 예상 배당은 406,054,200원이고 미배당액은 4,993,945,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 412,580,000원 | 406,054,200원 | 4,993,945,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 288,806,000원 | 283,962,716원 | 5,116,037,284원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 202,164,200원 | 198,533,901원 | 5,201,466,099원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 현재 4,993,945,800원에서 3회 유찰 시 5,116,037,284원, 4회 유찰 시 5,201,466,099원으로 증가합니다. 신청채권자의 청구액은 2,504,725,744원이며 현재 회차 예상 배당액은 406,054,200원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근, 부천역 주변 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 양호합니다. 부일로 등 간선도로변에 버스정류장이 있고 남동측 인근에 부천역이 있습니다.
- 이용상태. 1층 106호·107호·108호 및 2층 209호는 근린생활시설로 이용 중이고 기타 호수는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 내부. 204호·205호·207호·208호는 벽체 구분 없이 터진 상태입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 남측 광로, 북측 세로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지, 토지면적 1,386.3㎡, 공시지가 6,782,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 107호 점유 확인. 김동호의 보증금 20,000,000원·월차임 800,000원 임대차가 조사되어 있으므로 실제 점유 및 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력과 배당을 구분. 107호 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 최우선변제 등 배당 항목은 현재 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래가 18㎡·27㎡이고 비교 기준은 53.94㎡이므로 단순 거래가 평균을 본건의 동일면적 시세로 사용하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 흐름이 이전 기간보다 -9.8%이므로 가격 상한을 정할 때 최근 흐름을 우선 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 사실 확인. 현재 최저가는 412,580,000원으로 감정가 842,000,000원의 49%이지만 할인율만으로 가치 판단을 끝내지 마십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유·임대관계를 입찰 전에 다시 확인하십시오.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2022.06.30. 신목신용협동조합 근저당이고, 뒤에 붙은 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 107호 김동호를 포함한 조사 임차인의 전입도 모두 말소기준 이후이며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 842,000,000원에서 두 차례 유찰되어 412,580,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 참고 실거래는 대상과 면적이 맞지 않고 최근 거래 추세도 -9.8%입니다. 현재 최저가가 제공된 최근 12개월 거래 평균의 406.5%라는 수치 역시 면적 불일치 때문에 직접 가치 비교로 쓸 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 필요입니다. ‘감정가 대비 싸다’가 아니라 실제 매각대상의 면적·점유·이용상태에 맞는 가격 근거를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
