인천지방법원 2026타경30324. 부천시 원미구 심곡동 가온팰리스 2층 207호의 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물이며, 해당 물건군은 근린생활시설 이용 또는 공실 상태로 조사됐습니다. 본건의 말소기준은 2022.06.30. 신목신용협동조합 근저당권이고, 이후 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 582,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 285,180,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 거래 평균은 101,500,000원이고 최신 거래는 135,000,000원입니다. 게다가 최근 거래 표본은 전용 18.0㎡·27.0㎡ 위주로, 대상 전용 49.21㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 단순 비율만으로 적정가를 확정할 수는 없지만, 현재 가격을 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 2층 207호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 부일로 453 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 이용 |
| 대상 전용면적 | 49.21㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 582,000,000원 / 285,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 소유자 | 주식회사이제레저 |
| 신청채권자 / 청구 | 신목신용협동조합 / 2,504,725,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.06.30. 접수된 신목신용협동조합 근저당권 4,560,000,000원입니다. 같은 날 신길신용협동조합의 근저당권 840,000,000원도 설정돼 있으며, 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2025.12.31. 국 압류, 2026.02.06. 임의경매개시결정, 2026.02.19. 부천시 압류 역시 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 호수 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동호 | 107호 | 2022.11.09 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김상진 | 108호 | 2026.02.27 | 18,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박세헌 | 207호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박광복 | 208호 | 2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최한솔 | 209호 | 2024.04.01 | 12,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확인된 점유자 5명은 모두 전입일이 2022.06.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이 가운데 207호의 박세헌은 2023.02.14. 전입, 보증금 20,000,000원·월세 1,500,000원으로 조사됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 최한솔은 2026.03.05. 배당요구를 했으나 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 281.0%보다 먼저 볼 것은 ‘면적 불일치’
가온팰리스 최근 거래 12건의 전체 평균은 105,166,666원, 최근 12개월 8건 평균은 101,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 135,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -9.8% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.0㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 18.0㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 18.0㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 18.0㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 27.0㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2025.06 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2025.03 | 27.0㎡ | 4 | 154,000,000원 |
현재 최저가 285,180,000원은 최근 12개월 평균 101,500,000원의 281.0%입니다. 다만 이 비율을 곧바로 대상 호실의 적정가 판단에 쓰는 것도 위험합니다. 대상 전용면적은 49.21㎡인데 거래 표본은 18.0㎡·27.0㎡로 면적이 일치하지 않기 때문입니다. 결국 현재 확인 가능한 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 별도의 동일 면적·동일 용도 근린시설 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,792,520원 |
| 2. 근저당 · 신목신용협동조합 | 4,560,000,000원 | 280,387,480원 |
| 3. 근저당 · 신길신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 5,400,000,000원 중 예상배당은 280,387,480원, 미배당은 5,119,612,520원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 285,180,000원 | 280,387,480원 | 5,119,612,520원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 199,626,000원 | 196,031,236원 | 5,203,968,764원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 139,738,200원 | 136,981,865원 | 5,263,018,135원 |
대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아니므로 유찰될수록 매수인의 권리상 실질취득액도 낙찰가와 함께 내려갑니다. 다만 가격이 내려간다는 사실만으로 적정가가 되는 것은 아닙니다. 대상 면적·근린시설 용도·일괄매각 상태와 직접 비교 가능한 거래가 먼저 확보돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근의 부천역 주변 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 부일로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 부천역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 광로와 북측 세로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로3류와 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 6,782,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 204호·205호·207호·208호는 벽체 구분 없이 연결돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 204호·205호·207호·208호가 일괄매각이고 벽체 구분 없이 연결된 상태이므로 현황과 등기상 호실 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 207호 박세헌을 포함한 점유자들의 실제 사용 범위와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 재확인. 현재 거래 표본은 전용 18.0㎡·27.0㎡이고 대상면적은 49.21㎡입니다. 동일 면적·동일 용도 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.8%이므로 과거 전체 평균만으로 응찰가를 높게 잡지 않아야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별개”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2022.06.30. 신목신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인들은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 582,000,000원 감정가가 두 차례 유찰돼 285,180,000원까지 내려왔음에도 최근 12개월 평균 101,500,000원의 281.0%이고, 거래 추세는 -9.8%입니다. 동시에 대상면적 49.21㎡와 최근 거래 표본의 면적이 맞지 않고, 204호·205호·207호·208호가 벽체 없이 연결된 일괄매각이라는 구조까지 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격·환금성 판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 실제 물리적 이용 상태와 동일 조건의 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
