인천지방법원 부천지원 2026타경30324. 경기도 부천시 원미구 심곡동 가온팰리스 근린생활시설 경매입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사이제레저이며, 2022년 6월 30일 설정된 신목신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 신길신용협동조합 근저당권도 설정됐고, 이후 국가·부천시의 압류와 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
현재 최저매각가는 199,626,000원입니다. 감정가 582,000,000원에서 3회 유찰돼 가격이 크게 낮아졌지만, 이 물건의 관건은 단순한 할인율이 아닙니다. 일괄매각 범위, 호실 경계, 점유 상태, 실제 거래 가능한 근린시설 가격을 함께 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 부천지원 2026타경30324 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 2층 207호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부일로 453 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 · 2015.02.09 준공 |
| 소유자 | 주식회사이제레저 |
| 감정가 | 582,000,000원 |
| 최저매각가 | 199,626,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 신청채권자 | 신목신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,504,725,744원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 특별매각사항 | 일괄매각 · 204호, 205호, 207호, 208호는 벽체 구분 없이 연결된 상태 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 문제
말소기준은 2022.06.30 신목신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,560,000,000원이고 공동담보목록 제2022-215호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 신길신용협동조합 근저당권은 채권최고액 840,000,000원이며 공동담보목록 제2022-216호가 기재돼 있습니다.
두 근저당권과 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 근저당 채권최고액의 합계는 이 물건의 매각대금과 동일한 개념이 아니며, 공동담보가 설정된 채권액을 곧바로 해당 호실만의 실제 채무로 볼 수도 없습니다.
국가의 압류는 2025.12.31, 부천시 압류는 2026.02.19에 접수됐습니다. 등기 자체는 매각으로 말소되는 구조이지만, 당해세·법정 우선배당액과 체납 관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
현황조사 및 매각물건명세서 등에서 확인되는 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 207호 점유자로 기재된 박세헌이 표시 주소와 직접 관련됩니다. 다른 호실 임차인도 일괄매각 범위와 연결 구조 때문에 점유 및 인도 문제를 함께 검토해야 합니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김동호 107호 |
2022.11.09 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김상진 108호 |
2026.02.27 | 18,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 박세헌 207호 · 주거 |
2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 박광복 208호 · 주거 |
2023.02.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 최한솔 209호 |
2024.04.01 | 12,000,000원 | 800,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음
배당요구: 2026.03.05 |
5명의 보증금 합계는 90,000,000원, 월차임 합계는 6,100,000원입니다. 그러나 이는 서로 다른 호실의 임대차를 합산한 수치입니다. 207호 한 곳의 임대수익이나 인수금액으로 해석하면 안 됩니다. 또한 점유 현황과 계약의 유효성 및 실제 수납 여부가 확인되지 않아 합계 월차임을 확정 수익으로 사용할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가만으로 저평가 판단 금지
가온팰리스의 실거래 자료에는 최근 12건이 집계돼 있습니다. 하지만 대상 물건의 비교 기준 면적은 49.21㎡인 반면, 확보된 거래는 18.0㎡ 및 27.0㎡입니다. 면적이 일치하지 않을 뿐 아니라, 대상은 근린생활시설이며 경매는 일괄매각 구조입니다. 따라서 아래 실거래 금액은 단지 내 거래 흐름을 보여주는 참고자료이지, 이 근린시설의 직접 시세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.0㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 18.0㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 18.0㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.0㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 18.0㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 27.0㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 18.0㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2025.06 | 18.0㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2025.03 | 27.0㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 8건 | 101,500,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 | 12건 | 105,166,666원 |
전체 실거래 평균은 105,166,666원이지만 최근 12개월 평균은 101,500,000원이며, 최근 거래 추세는 -9.8%입니다. 과거의 높은 거래가를 섞은 전체 평균보다 최근 거래와 하락 흐름에 더 주목해야 합니다.
최저매각가 199,626,000원은 최근 12개월 거래 평균의 196.7%입니다. 최신 거래금액 135,000,000원도 웃돕니다. 단, 서로 다른 면적과 용도를 비교한 수치이므로 이를 근거로 근린시설 자체가 시세의 196.7%에 거래된다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저렴하다고 말할 근거도 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,626,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금 대부분이 선순위 근저당권 배당에 사용되는 구조입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액 기준이고, 실제 채권잔액과 공동담보 배당 결과에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,594,764원 |
| 1. 근저당 · 신목신용협동조합 | 4,560,000,000원 | 196,031,236원 |
| 2. 근저당 · 신길신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 199,626,000원 |
집행비용 3,594,764원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 단순 배당 모형입니다. 근저당권 채권최고액 합계 5,400,000,000원을 사용했으며, 실제 채권잔액·공동담보 관계에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 하락해도 위험이 자동 해소되지는 않는다
| 회차 | 최저가 | 예상 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) 감정가 34.3% |
199,626,000원 | 196,031,236원 | 5,203,968,764원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
139,738,200원 | 136,981,865원 | 5,263,018,135원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
97,816,740원 | 95,656,039원 | 5,304,343,961원 | 0원 |
유찰이 반복되면 최저매각가는 하락하고 근저당권자에게 돌아갈 배당금도 감소합니다. 반면 매수인 인수액은 현 모형에서 전 회차 0원입니다. 즉, 최저가가 내려갈수록 실질취득원가는 낮아지는 구조입니다. 다만 이는 미확인 비용과 점유 해결 비용을 제외한 금액이며, 가격이 내려간다는 사실이 해당 근린시설의 매각 용이성이나 투자수익성을 보장하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근에 위치하며, 부천역 주변 노선상가지대에 속합니다. 주거용 아파트보다는 상업시설의 유동인구와 상권 특성을 중심으로 분석해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 대중교통 여건이 양호한 것으로 평가됩니다. 부일로 등 간선도로변 버스 정류장과 남동측 인근 부천역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 2015년 준공된 철근콘크리트구조 13층 건물로, 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 관련 규제가 있으며 과밀억제권역에 속합니다. 대로3류 및 소로3류와 접하고, 공시지가는 6,782,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 일부 호실은 근린생활시설로 이용되고 그 외 호실은 공실 상태로 조사됐습니다. 특히 204·205·207·208호의 벽체가 구분되지 않은 사실이 중요합니다.
- 환금성. 가온팰리스는 186세대 규모이며, 확보된 거래의 면적이 대상과 일치하지 않습니다. 상업시설 매수층 및 일괄매각 호실의 활용 가능성에 대한 별도 수요 검증이 필요합니다.
- 건축 관련 사항. 위반건축물로 분류되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 벽체 미구분 상태의 법적·물리적 복구 가능성은 별도 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서·매각목록에서 포함 호실, 호실별 면적, 대지권 및 일괄매각 조건을 대조해야 합니다. 207호 표시만 보고 독립 호실 입찰로 판단하지 마세요.
- 벽체 미구분 확인. 204·205·207·208호는 실제 벽체 구분이 없습니다. 각 호실의 물리적 경계, 출입구, 설비, 점유 범위와 향후 분리 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 및 명도. 실제 임차인 5명의 계약 원본, 주민등록, 점유 범위와 퇴거 가능성을 확인해야 합니다. 대항력이 없는 임차인이라도 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 최우선변제·당해세. 보증금 인수액 0원과 별도로 최우선변제 적용 여부 및 국세·지방세 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신목신용협동조합 공동담보목록 제2022-215호, 신길신용협동조합 공동담보목록 제2022-216호와 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 시장가격 재검증. 기존 실거래는 18.0㎡와 27.0㎡ 중심으로 대상과 일치하지 않습니다. 근린시설의 동일 용도·유사 규모 실거래와 임대수익을 별도 비교해야 합니다.
- 관리비·공사비. 공용부분 체납 관리비, 설비 상태, 호실 분리나 원상복구에 필요한 비용을 확인해 실제 취득 예산에 반영해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경 공고를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가가 곧 34.3% 시세는 아니다”
부천 가온팰리스는 감정가 582,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 199,626,000원으로 내려왔습니다. 확인된 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입했고, 현재 산정된 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 가격과 이용 측면에서는 판단을 보류해야 합니다. 4개 호실의 벽체가 구분되지 않은 일괄매각 물건이고, 확보된 최근 실거래는 대상과 면적·용도가 다릅니다. 참고 거래의 최근 12개월 평균은 101,500,000원이며 최근 거래 추세도 -9.8%로 하락하고 있습니다. 현재 실질취득 기준액은 이 참고 평균과 최신 거래보다 높지만, 직접 비교 가능한 표본이 아니므로 그 차이를 근린시설의 확정적인 고평가율로 사용할 수는 없습니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성·일괄매각 범위·명도·공간 활용에 대한 불확실성이 큰 고난도 근린시설 경매입니다. 3회 유찰이라는 숫자에 가점을 주기보다는, 실제 매각 대상의 수익성과 처분 가능성을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
