수원지방법원 2024타경3601. 경기도 화성시 병점중앙로211번길 3-3, 3층 303호에 대한 다세대 분류 경매입니다. 소유자는 오희영 씨이며, 등기상 2018년 9월 18일 소유권보존과 수협은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이후 수협은행의 추가 근저당권과 신한은행 근저당권이 설정됐고, 2024년 3월 21일 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준권리는 2018년 9월 18일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 등기상 세 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 근저당권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 배당표의 인수액 0원은 추정치입니다. 현황조사상 임차인들의 점유부분이 대상 303호와 일치하는지, 보증금과 확정일자 및 우선변제 가능성이 어떠한지는 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로211번길 3-3, 3층 303호 등기부상 지번: 경기도 화성시 병점구 진안동 432-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대 분류). 건물 전체는 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재하며, 대상 303호의 실제 이용상태는 현장 및 매각물건명세서 대조가 필요합니다. |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물. 감정평가 기재상 지하 1층 제비101호 외 16개 호실이 기재되어 있습니다. |
| 소유자 | 오희영 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 42,189,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 수협은행 / 1,431,262,944원 |
| 등기상 근저당권 | 3건 · 채권최고액 합계 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 매각으로 소멸
말소기준권리는 수협은행의 2018년 9월 18일자 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권과 2019년 7월 30일 설정된 신한은행 근저당권은 후순위이며, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2024년 3월 21일 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 303호와의 연결 확인이 핵심
현황조사상 점유자·임차인 16명이 기재되어 있습니다. 전입신고일은 모두 말소기준권리일인 2018년 9월 18일 이후이며, 조사상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 점유부분에 101호·비101호·B102호 등이 포함되어 있어 이들을 모두 대상 303호의 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 아래 내용은 현황조사상 기재된 사람별 정보이며, 대상 호수와의 연결은 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입신고일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)루비케어(서태호) | 101호 85.5150㎡ | 2020.10.05 | 10,000,000원 / 800,000원 | 확인 필요 | 없음(기재) | 확정일자 미상승계 없음 |
| 윤선우 | 비101호 46.9950㎡ | 2021.12.03 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 확인 필요 | 없음(기재) | 확정일자 미상승계 없음 |
| JIN LIANSHU | B102호 85.5150㎡ | 2020.09.23 | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 확인 필요 | 없음(기재) | 확정일자 미상승계 없음 |
| 한상훈 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2022.10.31 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 필요 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 한성범 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2020.10.20 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 필요 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 박선일 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2018.10.16 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 접수 2024.04.01 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 김지상 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2018.11.23 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 접수 2024.04.08 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 조항민 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2022.11.21 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 접수 2024.04.05 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 심경섭 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2018.10.02 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 접수 2024.04.01 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 염준섭 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2018.09.28 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 접수 2024.04.01 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 윤선희 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2022.11.07 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 필요 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 정태식 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2022.08.31 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 접수 2024.04.19 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 손병진 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2023.08.28 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 접수 2024.04.01 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 이태영 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2022.02.25 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 필요 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 장예림 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2018.09.28 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 접수 2024.04.01 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
| 이성진 | 미상 · 303호 여부 확인 | 2020.11.17 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 필요 | 없음(기재) | 금액·확정일자 확인승계 없음 |
현황조사상 대항력 판정은 모두 없음으로 기재되어 있고, 보증기관 대위·승계 표시도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않은 사람에 대해서는 우선변제 가능성과 실제 점유 상태를 현 단계에서 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 임차인 현황과 대상 호수의 일치 여부를 확인하기 전에는 배당표상 인수 0원을 확정적인 안전 판단으로 받아들이지 않는 것이 중요합니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 대비 낮아도 시세 메리트는 미확정
현재 최저가는 42,189,000원으로 감정가 123,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 감정가 대비 할인율은 실제 매매시세 대비 할인율과 다릅니다. 동일 면적의 비교 가능한 실거래 금액을 확인할 수 없으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 적정한지 판단할 근거는 부족합니다.
| 비교 항목 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 123,000,000원 | 가격 산정의 기준 |
| 현재 최저가 | 42,189,000원 | 3회 유찰 후 가격 |
| 최저가 ÷ 감정가 | 약 34.3% | 감정가 대비 할인일 뿐, 시세 대비 할인은 아님 |
| 동일 면적 실거래 | 비교값 확인 필요 | 시세보다 저렴한지 판단 불가 |
| 집계상 평균 유찰 횟수 | 3.4회 | 응찰·환금성 측면에서 보수적으로 접근 |
| 집계상 매각률 | 14.06% | 낮은 매각률은 환금성 검토가 필요하다는 신호 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 42,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,159,402원 |
| 1. 근저당권 · 수협은행 | 862,800,000원 | 41,029,598원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 697,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,159,402원을 제외한 41,029,598원이 1순위 수협은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권 2건과 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 채권최고액 합계 1,800,000,000원 중 채권자 배당액은 41,029,598원, 미배당 추정액은 1,758,970,402원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정평가 기재 기준)
- 입지. 경기도 화성시 진안동 소재 진안중학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주상용 부동산 및 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대로 기재되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근과 주·정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측은 노폭 약 20미터, 남서측은 노폭 약 6미터 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 이용. 건물 전체에는 공실인 근린생활시설, CU편의점 및 도시형생활주택이 혼재합니다. 대상 303호의 실제 이용상태와 점유 현황은 해당 호수 기준으로 확인해야 합니다.
- 토지. 대지면적 327.0㎡, 공시지가 1,063,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 대상 호수의 대지권 지분 및 등기 내용을 별도로 대조해야 합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 및 가축사육제한구역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가 기재상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 대상 호수의 실제 상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호와 임차인 연결. 현황조사상 점유부분이 101호·비101호·B102호 등으로 기재되어 있습니다. 이들 기록이 대상 303호에 해당하는지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 보증금과 확정일자. 보증금 미상인 13명의 점유관계, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 배당표상 인수 0원만으로 임차인 관련 위험이 모두 해소되었다고 판단하지 마세요.
- 실거래 비교. 감정가 대비 최저가 비율은 약 34.3%지만 시세 대비 할인율은 아닙니다. 비교 가능한 거래가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 환금성. 집계상 매각률 14.06%, 평균 유찰 3.4회라는 지표를 고려해 향후 매도 가능성과 보유기간을 보수적으로 검토하세요.
- 규제 및 이용상태. 군용비행장 소음대책구역과 비행안전 관련 제한, 건물 내 근린생활시설·도시형생활주택 혼재 여부를 확인하세요.
- 배당 검증. 예상배당표는 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가와 명도 계획을 정하세요.
맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것은 점유관계다
이 물건은 세 차례 유찰되어 감정가 123,000,000원에서 최저가 42,189,000원으로 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 낮은 가격만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않았고, 집계상 매각률 14.06%와 평균 유찰 3.4회는 환금성에 보수적으로 접근해야 한다는 신호입니다.
등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고 배당표상 인수액은 0원으로 추정됩니다. 반면 현황조사상 점유자·임차인 16명 중 13명의 보증금이 미상이며, 기재된 점유부분도 대상 303호와 일치하는지 확인이 필요합니다. 임차인별 점유·보증금·확정일자와 대상 호수의 연결을 확인하기 전에는 인수 위험과 명도 부담을 확정할 수 없습니다.
결론은 D등급, 입찰 보류 후 추가 확인입니다. 현재 최저가 자체를 매력으로 평가하기보다 실제 시세와 점유관계가 검증되는지부터 판단해야 합니다. 가격 검증과 임차인 권리관계 확인이 끝난 뒤에야 입찰 여부와 적정 응찰가를 검토할 수 있습니다.
