수원지방법원 2024타경3601. 화성시 진안동의 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 있는 주상용 구조이며, 도시형생활주택은 1룸형·2룸형·3룸형으로 이용되고 있습니다. 본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 123,000,000원입니다.

등기상 말소기준은 2018년 수협은행 근저당입니다. 뒤이어 설정된 수협은행 근저당과 신한은행 근저당, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 세 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있어 채권최고액 합계가 본건 감정가보다 크게 나타나지만, 배당되지 못한 담보채권이 낙찰자의 개인 채무로 넘어오는 구조는 아닙니다. 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 모두 소멸

말소기준권리는 2018.09.18. 접수된 수협은행의 채권최고액 862,800,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 수협은행의 두 번째 근저당 697,200,000원과 2019년 신한은행 근저당 240,000,000원은 후순위입니다. 2024년 수협은행이 신청한 임의경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 떠안을 담보권은 없습니다.

② 임차인 분석 — 16명 모두 후순위, 303호 점유 확인은 필요

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 16명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 2018.09.28.부터 2023.08.28.까지로 모두 말소기준일인 2018.09.18.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다.

다만 점유 부분이 특정된 사람은 101호·비101호·B102호의 3명뿐이고, 나머지 13명은 점유 부분이 확인되지 않습니다. 조사 내역에 303호로 명시된 점유자는 없으므로, 입찰 전 303호의 실제 사용·점유자와 명도 상대방을 별도로 특정해야 합니다. 확정일자는 전원 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.

③ 가격·환금성 — 감정가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

본건은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 123,000,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액도 123,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

해당 건물은 2018.09.18. 사용승인된 15세대 규모로 집계되어 있고, 감정 이용상태상 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재합니다. 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.8회, 매각률이 0%로 나타납니다. 표본 범위와 개별 물건 차이를 확인해야 하지만, 신건 감정가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어려운 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 선순위 수협은행 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 1,679,522,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진안중학교 서측 인근이며, 아파트단지·주상용 부동산·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 도로. 북동측 약 20m, 남서측 약 6m 도로에 각각 접합니다. 토지는 평지의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,063,000원/㎡입니다.
• 환금성. 근린생활시설과 도시형생활주택이 섞인 소규모 건물이고, 경매 통계상 평균 유찰 2.8회·매각률 0%입니다. 아파트와 같은 표준화된 가격 비교가 어려워 출구가격 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 303호 점유자 특정. 조사된 16명 가운데 303호로 표시된 임차인은 없습니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유자·사용상태·명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 임차관계 원본 대조. 13명의 점유 부분과 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 전원 확인되지 않습니다. 전입일상 대항력은 없지만 배당요구와 실제 점유관계는 원본에서 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 다세대이나 건물 전체는 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재합니다. 303호의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 123,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 인근 유사 도시형생활주택·다세대 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 구조. 세 근저당의 공동담보목록과 사건 매각 대상 범위를 확인해 본건 303호와 함께 매각되는 물건, 일괄매각 여부 및 배당 구조를 점검해야 합니다.
• 체납·공과금. 공용부분 관리비와 각종 체납액, 당해세 및 최우선변제 가능 금액을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다

등기와 전입일만 놓고 보면 결론은 분명합니다. 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 실제 임차인 16명도 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수형 사고의 위험은 낮습니다.

하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 13명의 점유 부분과 보증금이 확인되지 않아 303호의 실제 점유자를 특정해야 하고, 가격을 검증할 실거래도 없습니다. 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재한 소규모 건물에 평균 유찰 2.8회·매각률 0%라는 경매 통계까지 겹칩니다. 권리 인수는 안전, 점유와 가격·환금성은 확인 필요. 감정가가 아니라 303호의 실제 이용상태와 명도 상대, 유사 물건의 거래·임대수익을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.