수원지방법원 2024타경3601. 화성시 진안동 병점중앙로211번길 3-3, 3층 302호 다세대 물건입니다. 소유자는 오희영이며, 2018년 9월 18일 소유권보존과 동시에 수협은행 근저당 두 건이 설정됐습니다. 이 중 을구 1번 수협은행 근저당 862,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 수협은행 추가 근저당, 신한은행 근저당, 화성시 압류, 조항민의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

현재 최저매각가는 40,474,000원으로 감정가 118,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건에는 최근 실거래가나 낙찰사례가 확인되지 않습니다. 같은 건물 경매 통계도 평균 유찰 2.8회, 매각률 0.0%로 집계돼 있어, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준은 2018.09.18. 접수된 수협은행 근저당 862,800,000원입니다. 같은 날 바로 뒤에 설정된 수협은행 근저당 697,200,000원과 2019년 신한은행 근저당 240,000,000원은 후순위입니다. 경매개시결정, 조항민의 주택임차권등기, 화성시 압류 역시 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 확인 대상이 많다

현황조사와 문건접수에 기재된 점유·임차 명의인은 16명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일 2018.09.18.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 일부 명의인은 보증금과 점유부분이 미상이고, 기재 호실도 대상 302호 외 101호·비101호·B102호 등으로 분산돼 있어 대상 호실과의 실제 점유관계는 원본 서류 및 현장에서 구분해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 확인은 불가

현재 최저가는 40,474,000원으로 감정가 118,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 28,331,800원, 5회 유찰 시 19,832,260원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않고, 같은 건물 경매 통계에서도 마지막 낙찰가와 낙찰일이 없습니다.

따라서 이 물건은 감정가보다 많이 내려왔다고 표현할 수는 있지만, 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 근거는 없습니다. 전용 24.14㎡ 소형 다세대라는 용도와 3회 유찰, 거래 공백을 함께 고려해 현장 임대수익과 인근 개별 거래를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 39,345,468원이 선순위 수협은행 근저당에 배당되고, 후순위 수협은행·신한은행에는 배당되지 않습니다. 총 미배당액은 1,760,654,532원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 진안동 진안중학교 서측 인근으로, 아파트단지·주상용 부동산·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기·급배수·위생·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측 약 20미터, 남서측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 327.0㎡, 평지의 주상용 건부지이며 공시지가는 1,063,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2018.09.18. 사용승인된 15세대 규모 건물이며 최근 낙찰·실거래 비교값이 없어 환금성 검증이 제한됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 302호 점유자 특정. 현황조사 명의인 16명 가운데 실제로 대상 302호를 점유하는 사람과 사업체를 현장에서 확인하세요.
• 호실 대응관계 확인. 101호·비101호·B102호 등 다른 호실 표기가 함께 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
• 조항민 임차권. 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 등기 말소와 실제 점유 여부를 함께 확인하세요.
• 미상 보증금. 일부 명의인의 보증금과 점유부분이 확인되지 않으므로 배당요구 종기 관련 서류와 임대차계약 제출 여부를 점검하세요.
• 명도비용. 대항력이 없어도 실제 점유자가 많거나 점유관계가 복잡하면 인도명령·집행·이사 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
• 시장가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보지 말고, 인근 동일 면적 다세대의 실제 매매가와 월세·보증금 수준을 별도로 조사하세요.
• 소음·용도 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 주거·상가 혼용 입지가 임대수요와 재매각에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 점유관계 확인이 먼저”

이 물건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2018년 수협은행 근저당이 말소기준이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조항민의 130,000,000원 임차권을 포함해 대항력 있는 임차인은 없고, 매수인 인수도 0원입니다.

그러나 입찰 판단은 권리 소멸만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 16명이 등장하고, 일부는 보증금과 점유부분이 미상이며, 대상 302호 외 다른 호실 표기도 함께 존재합니다. 3회 유찰로 최저가가 40,474,000원까지 내려왔어도 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 확정할 수 없습니다. 등기 권리는 통과, 점유관계와 시장가격은 보류. 대상 호실의 실제 점유자를 특정하고 인근 소형 다세대의 거래·임대가격을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.