수원지방법원 2024타경3601. 경기도 화성시 진안동 432-9 소재 집합건물의 지1층 비101호, 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 오희영이며, 2018.09.18. 수협은행의 채권최고액 862,800,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 후순위 수협은행 근저당 697,200,000원, 2019.07.30. 신한은행 근저당 240,000,000원, 2024.03.21. 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 최저매각가입니다. 감정가 225,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 37,815,000원, 감정가의 16.81%입니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 가격을 직접 대조할 수 있는 거래금액이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 오히려 단지 통계상 평균 유찰이 3.4회이고 낙찰률이 14.29%라는 점이 이 물건의 낮은 환금성을 점검해야 할 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로211번길 3-3, 지1층비101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 대상 면적 46.995㎡ |
| 소유자 | 오희영 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 37,815,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,431,262,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.09.18. 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 수협은행 추가 근저당, 신한은행 근저당, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 16명 모두 말소기준 이후
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)루비케어(서태호) | 101호 85.5150㎡ | 2020.10.05 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤선우 | 비101호 46.9950㎡ | 2021.12.03 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LIANSHU | B102호 85.5150㎡ | 2020.09.23 | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한상훈 | 확인 필요 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한성범 | 확인 필요 | 2020.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선일 | 확인 필요 | 2018.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지상 | 확인 필요 | 2018.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조항민 | 확인 필요 | 2022.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심경섭 | 확인 필요 | 2018.10.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염준섭 | 확인 필요 | 2018.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤선희 | 확인 필요 | 2022.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정태식 | 확인 필요 | 2022.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병진 | 확인 필요 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태영 | 확인 필요 | 2022.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장예림 | 확인 필요 | 2018.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성진 | 확인 필요 | 2020.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
비101호 46.9950㎡에는 윤선우가 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원으로 조사되어 있습니다. 전입일은 2021.12.03.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 그 밖의 점유 신고자 중 상당수는 보증금이 확인되지 않았지만 전입일 자체가 모두 말소기준 이후이므로, 현재 자료에서는 대항력에 따른 보증금 인수 위험으로 연결되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 16.81%, 그러나 ‘싼 가격’ 단정은 금물
현재 최저매각가 37,815,000원은 감정가 225,000,000원의 16.81%입니다. 한 차례 더 유찰되면 26,470,500원, 7회 유찰 시에는 18,529,350원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 감정가 대비 하락폭만으로 투자 메리트를 평가하기 어렵습니다.
해당 단지의 경매 통계는 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 14.29%입니다. 이번 물건은 이미 평균보다 많은 5회 유찰 상태입니다. 즉 현재 가격이 낮아진 사실과 시장 환금성이 높다는 것은 전혀 같은 의미가 아닙니다. 지하 근린시설이라는 용도, 실제 영업·임대수요, 관리 상태와 재매각 가능성을 가격보다 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,080,670원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 862,800,000원 | 36,734,330원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 697,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권총액 1,800,000,000원 중 36,734,330원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,763,265,670원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 진안동 소재 진안중학교 서측 인근으로, 아파트단지·주상용 부동산·각종 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 지1층 비101호가 포함된 집합건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 남서측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가 1,063,000원/㎡, 토지면적 327.0㎡입니다. 비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비101호 현점유 확인. 윤선우의 비101호 46.9950㎡ 점유가 조사되어 있으므로, 현재도 점유·영업 중인지와 실제 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 다수 점유 신고가 존재합니다. 권리 인수와 별개로 인도명령·협의·집행 비용을 예상해야 합니다.
- 실제 임대수익 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자보다 현재 받을 수 있는 임대료와 공실기간이 더 중요합니다.
- 환금성 검증. 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 14.29%인 통계를 감안해 향후 재매각이 가능한 가격대인지 확인하세요.
- 후속 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 26,470,500원, 7회 유찰 시 18,529,350원으로 내려가는 구조와 현재 입찰 필요성을 함께 비교하세요.
- 배당 미반영 항목 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 가능 여부를 최종 매각물건명세서·배당요구 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 출구가 먼저다”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2018.09.18. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 신고된 16명의 임차·점유자도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하게 해석하기 어렵습니다. 감정가 225,000,000원에서 5회 유찰돼 37,815,000원까지 내려왔지만, 이미 평균 유찰 3.4회를 넘어섰고 낙찰률도 14.29%입니다. 최근 실거래 금액과의 비교 없이 감정가 할인율만 보고 저평가를 단정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 환금성입니다. 비101호의 실제 점유·임대 상태와 지하 근린시설의 현금흐름, 그리고 향후 다시 팔 수 있는 가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
