77,175,000원
수원지방법원 2024타경3601. 화성시 진안동 소재 지하 1층 비101호, 전용 46.995㎡의 근린시설입니다. 소유자는 오희영이며, 2018.09.18. 소유권보존과 함께 수협은행 근저당 2건이 설정됐고, 2019.07.30. 신한은행 근저당이 추가됐습니다. 이 가운데 가장 앞선 수협은행 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가 225,000,000원에서 3회 유찰된 77,175,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 면적의 실거래 자료나 최근 낙찰자료가 없어 이 가격을 곧바로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 지하 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수요와 재매각 수요가 제한될 수 있어 현장 이용상태와 실제 임대 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로211번길 3-3, 지1층 비101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 전용 46.995㎡ · 지하 1층 |
| 소유자 | 오희영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 77,175,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,431,262,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건물 준공일 | 2018.09.18. |
| 토지 | 대 327.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,063,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
말소기준은 2018.09.18. 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 수협은행 근저당과 2019.07.30. 신한은행 근저당, 2024.03.21. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않으며 예상 인수액도 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
현황조사 등에 나타난 임차·점유관계는 16명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 대상 비101호에는 윤선우가 전용 46.995㎡ 부분의 점유자로 기재돼 있습니다. 모든 전입일은 말소기준일인 2018.09.18.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당 여부가 미상인 관계가 다수이므로 현장 점유자와 대상 호실의 실제 계약관계를 다시 대조해야 합니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)루비케어(서태호) | 101호 85.5150㎡ | 2020.10.05. | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤선우 | 비101호 46.9950㎡ | 2021.12.03. | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LIANSHU | B102호 85.5150㎡ | 2020.09.23. | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한상훈 | 미상 | 2022.10.31. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한성범 | 미상 | 2020.10.20. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선일 | 미상 | 2018.10.16. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.04.01. | 없음 |
| 김지상 | 미상 | 2018.11.23. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.04.08. | 없음 |
| 조항민 | 미상 | 2022.11.21. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.04.05. | 없음 |
| 심경섭 | 미상 | 2018.10.02. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.04.01. | 없음 |
| 염준섭 | 미상 | 2018.09.28. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.04.01. | 없음 |
| 윤선희 | 미상 | 2022.11.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정태식 | 미상 | 2022.08.31. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.04.19. | 없음 |
| 손병진 | 미상 | 2023.08.28. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.04.01. | 없음 |
| 이태영 | 미상 | 2022.02.25. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장예림 | 미상 | 2018.09.28. | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.04.01. | 없음 |
| 이성진 | 미상 | 2020.11.17. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 34.3%인 77,175,000원입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제시된 시나리오는 4회 유찰 시 54,022,500원, 5회 유찰 시 37,815,750원입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래와 최신 거래가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 77,175,000원 | 75,385,850원 | 1,724,614,150원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 54,022,500원 | 52,650,095원 | 1,747,349,905원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 37,815,750원 | 36,735,066원 | 1,763,264,934원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 77,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,789,150원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 862,800,000원 | 75,385,850원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 수협은행 | 697,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 1,800,000,000원 중 현재 매각가에서 채권자에게 배당되는 금액은 75,385,850원이고 미배당액은 1,724,614,150원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물적 현황 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 진안동 진안중학교 서측 인근이며, 아파트단지·주상용 부동산·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 페인팅·벽지·타일 마감, 승강기·급배수·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 건물에는 근린생활시설, 편의점, 도시형생활주택 1룸·2룸·3룸형이 혼재합니다. 대상 물건의 용도는 근린시설입니다.
- 도로. 북동측 약 20미터 도로, 남서측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 현장 확인. 비101호의 출입구, 내부 상태, 현재 영업·사용 여부와 실제 점유자를 확인하세요.
- 윤선우 계약 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 1,000,000원의 계약서, 점유 개시일, 체납 차임과 인도 의사를 대조하세요.
- 다수 점유자 범위 구분. 101호·B102호와 점유 부분 미상자가 함께 조사돼 있으므로 대상 비101호와 무관한 관계를 분리하세요.
- 최우선변제 검토. 대항력은 없더라도 소액임차인의 최우선변제 여부는 보증금·사업자등록·점유 시점과 배당요구를 원본으로 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 지하 근린시설의 월세·보증금, 공실 기간, 매매사례를 별도로 조사하세요.
- 환금성 검토. 3회 유찰과 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 자금회수 지연을 보수적으로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 당해세·관리비를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
등기상 결론은 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 조사된 점유자들도 모두 말소기준일 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 대상은 지하 1층 근린시설이고, 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래가 없습니다. 건물 전반의 임차·점유관계도 16명으로 복잡하며 대상 비101호의 실제 점유와 명도 조건을 현장에서 확정해야 합니다.
권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 미확인. 낮은 최저가를 장점으로 보기 전에 윤선우의 점유관계, 지하 공간의 임대수요, 공실 가능성, 소액임차인 최우선변제와 재매각 기간을 모두 확인해야 하는 보수적 접근 대상입니다.
