수원지방법원 2024타경3601. 경기도 화성시 진안동 소재 5층짜리 다세대(도시형생활주택) 건물의 4층 403호입니다. 소유자 오희영 씨가 2018년 이 건물을 지어 소유권보존과 동시에 수협은행 근저당(공동담보)을 설정했고, 이후 수협·신한 근저당이 줄줄이 얹히다 결국 수협은행이 임의경매를 넣은 구조죠. 권리만 떼어 보면 결론은 단순합니다. 말소기준은 2018년 9월 18일 수협은행 근저당이고, 그 뒤에 붙은 모든 근저당·경매개시결정·임차권은 매각으로 전부 소멸합니다. 세입자들의 전입도 전부 이 말소기준보다 늦어, 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원입니다.
여기까지만 보면 ‘안전한 물건’입니다. 그런데 진짜 물음은 그다음입니다. 권리가 이렇게 깨끗한데 왜 3회나 유찰돼 감정가의 34%까지 내려왔을까? 답은 ‘가격 메리트’가 아니라 시장의 외면에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로211번길 3-3, 4층 403호 (진안동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 건물은 철근콘크리트 5층, 지1층 비101호 외 16개호 |
| 소유자 | 오희영 (2018.09.18. 소유권보존 · 건물 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 42,189,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,431,262,944원 |
| 설정 근저당(채권최고액) | 수협 862,800,000 + 수협 697,200,000 + 신한 240,000,000 = 1,800,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
말소기준인 수협은행 근저당(2018.09.18)보다 뒤에 설정된 수협 2번·신한 3번 근저당, 임의경매개시결정, 그리고 손병진의 주택임차권등기(2026.02.24)까지 모두 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 하나도 없습니다. 다만 이 근저당들은 공동담보(제 2018-3370호 등)로 건물의 여러 호실에 함께 걸려 있어, 청구액 14.3억은 이 403호 하나가 아니라 건물 전체를 상대로 한 금액입니다.
② 임차인·점유 — 여럿이지만 전원 ‘대항력 없음’
이 건물은 한 소유자가 통째로 보유한 다세대로, 현황조사에 다수의 점유자가 확인됩니다. 등기부상 이 물건(403호)에는 손병진의 주택임차권(보증금 1.1억)이 설정돼 있고, 다른 호실에도 세입자가 있습니다. 그러나 전입일이 모두 말소기준(2018.09.18) 이후여서 전원 대항력이 없고, 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.
| 점유자 | 호실·범위 | 전입(점유개시) | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손병진 (등기 임차권) | 403호 전유부분 전부 | 2023.08.28 | 2023.07.31 | 110,000,000원 | 없음 | 0원 |
| (주)루비케어 | 101호 | 2020.10.05 | — | 10,000,000원 | 없음 | 0원 |
| 윤선우 | 비101호 | 2021.12.03 | — | 10,000,000원 | 없음 | 0원 |
| JIN LIANSHU | B102호 | 2020.09.23 | — | 20,000,000원 | 없음 | 0원 |
| 그 외 12명 (박선일·김지상·심경섭·염준섭·장예림 등) | 각 호실 | 2018.09.28~2022.11 | — | 미상 | 없음 | 0원 |
가장 이른 전입(2018.09.28)조차 말소기준(2018.09.18)보다 열흘 늦습니다. 보증금이 미상인 점유자가 다수지만, 전입이 모두 말소기준 이후라 보증금 액수와 무관하게 대항력이 없어 인수액은 0입니다. 보증금 미상은 매수인 인수가 아니라 배당·명도 협의의 변수일 뿐입니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 42,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,159,402원 |
| 1. 근저당 을1 · 수협은행 | 862,800,000원 | 41,029,598원 |
| 2. 근저당 을2 · 수협은행 | 697,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 을3 · 신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| (참고) 임차권 · 손병진 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 4,219만원이 집행비용과 수협 1번 근저당 일부에 전부 소진됩니다. 후순위 근저당(약 6.97억+2.4억)과 손병진 보증금 1.1억은 전액 미배당, 미회수 채권이 약 17.6억에 달합니다. 매수인 인수는 어느 회차에서도 0원입니다. 당해세·소액임차인 최우선변제는 미반영이며, 적용 시 채권자 배당이 더 줄 수 있습니다(매수인 인수와는 무관).
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용계획 기준)
- 입지. 진안중학교 서측 인근, 아파트단지·근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대로 제반 환경은 ‘보통’. 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통·차량 접근은 무난합니다.
- 용도·구성. 철근콘크리트 5층 건물(지1층 비101호 외 16개호). 1층은 근린생활시설(하나는 공실, 하나는 CU편의점), 상층부는 도시형생활주택(원룸·투룸·3룸형). 이 물건 403호는 4층 주거입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·중로1류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종·성장관리권역 등 군사시설 보호 및 개발 제한이 다수. 위반건축물 없음, 공부와의 차이 없음. 공시지가 1,063,000원/㎡.
- 환금성. 소규모 다세대(총 15세대)로 낙찰률 0%·평균 2.8회 유찰. 도시형생활주택 원룸형은 매수층이 얇아 재매각·임대 회전이 느립니다. 2018년 준공(8년차)이라 건물 노후 문제는 크지 않으나, 문제는 ‘팔릴까’입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘싸 보이는 함정’ 경계. 최저가 4,219만은 감정가 대비 낮을 뿐, 확인된 실거래가 없어 실제 시세 대비 저렴한지 알 수 없습니다. 임대수익률·인근 원룸 매매사례를 직접 조사해 응찰 상한을 세우세요.
- 우선매수권 확인. 다수 세입자·임차권등기·과다 공동담보 구조는 전세피해 물건일 수 있습니다. 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권 기재 여부(외부 낙찰 제한)를 반드시 확인하세요.
- 명도 부담. 인수 보증금은 0이지만 점유자가 여럿입니다. 인도명령·명도 절차와 이사 협의, 점유이전금지가처분까지 시간·비용을 예상하세요.
- 관리비·공용부분 체납. 다세대·상가 혼용 건물은 장기 미납 관리비(공용부분)가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요(보증금 미상 점유자 다수).
맺으며 — “인수 0 ≠ 좋은 물건”
권리분석 관점에서 이 물건은 안전합니다. 점유자가 여럿이어도 전입이 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원입니다. 하지만 그 안전함이 곧 매력은 아닙니다. 이 물건이 감정가의 34%까지 내려온 건 값이 후해서가 아니라, 시장이 도시형생활주택 원룸형을 외면해 단지 낙찰률이 0%이기 때문입니다. 게다가 믿을 만한 실거래가가 없어 ‘싸다’고 확정할 근거조차 없습니다. 권리는 합격, 가격·환금성은 물음표. 이 물건의 승부처는 ‘실사용·임대로 굴릴 자신이 있는가, 그리고 되팔 수 있는가’입니다.
