수원지방법원 2024타경3601. 화성시 진안동의 5층 철근콘크리트 건물 내 3층 301호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정 이용상태상 건물 전체는 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재합니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.09.18. 수협은행 근저당권 862,800,000원입니다. 같은 날 수협은행의 후순위 근저당 697,200,000원이 추가됐고, 2019.07.30. 신한은행 근저당 240,000,000원, 2024.03.08. 전병문 씨의 임차보증금 140,000,000원 임차권등기, 경매개시결정과 화성시 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 등기 순위만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 여러 호실의 임차·점유자가 함께 기재되어 있고, 상당수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력이 없지만, “기사항전”으로 기재된 주거 점유자는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 후순위 소멸형

말소기준인 수협은행 근저당은 공동담보목록에 연결된 추가설정 근저당입니다. 배당표상 근저당 채권최고액 합계는 1,800,000,000원으로 감정가를 크게 웃돌며, 현재 최저가에서 채권자에게 배당되는 금액은 집행비용을 제외한 34,293,078원에 그칩니다. 그럼에도 근저당권 자체는 낙찰자에게 넘어오는 것이 아니라 매각으로 말소되고, 미배당 채권 1,765,706,922원도 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유자 분석

현황조사와 등기·문건에는 임차·점유 관련 기재가 18건 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없으며, 확인된 전입일은 모두 말소기준일 이후입니다. 다만 점유 부분이 특정되지 않은 기재가 다수이고, 전입일 자체가 확인되지 않은 주거 점유자 1건은 별도 검증이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 35,329,000원으로 감정가 103,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 해당 건물과 면적이 일치하는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 비교 없이 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.

건물 통계상 총 15세대, 준공일은 2018.09.18.이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회, 매각률은 0.0%입니다. 이 사건도 이미 3회 유찰돼 통계상 평균을 넘어섰습니다. 소규모 다세대·도시형생활주택은 아파트보다 거래 표준화가 약하고, 같은 건물에서도 면적·호실·임대상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 최저가 비율보다 301호 자체의 임대수익, 공실 여부와 개별 거래사례가 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)

채권최고액 합계 1,800,000,000원 중 34,293,078원만 배당되고 1,765,706,922원이 미배당됩니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않았으며, 대항력 미상 점유관계가 확인되면 인수 판단은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진안중학교 서측 인근으로 아파트단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약 6m 도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 위생·급배수, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 건물이고 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재합니다. 평균 유찰 2.8회와 매각률 0.0%를 감안하면 아파트형 물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 현장점유 확인. 현재 301호에 누가 점유 중인지, 전병문 씨의 퇴거 여부와 임차권등기만 남아 있는 상태인지 직접 확인해야 합니다.
• 대항력 미상 점유자 확인. “기사항전”으로 기재된 주거 점유자의 실제 성명, 전입일, 점유개시일, 보증금과 301호 관련성을 확인해야 합니다.
• 호실 미특정 점유자 분리. 점유 부분이 적히지 않은 다수 인원이 301호와 관련된 사람인지, 다른 호실 점유자인지 전입세대와 현황조사 원본으로 구분해야 합니다.
• 전병문 임차권등기 말소. 후순위라 매각으로 소멸하지만, 낙찰 후 등기정리와 인도 과정에 필요한 서류·절차를 점검해야 합니다.
• 가격 원본 조사. 감정가 대비 34.3%라는 비율 대신 전용 21.17㎡와 유사한 인근 다세대·도시형생활주택의 실제 매매가, 임대료와 공실률을 확인해야 합니다.
• 체납비용 확인. 관리비, 공용부분 비용, 당해세와 최우선변제 가능액을 별도로 확인해야 합니다.
• 이용상태 확인. 건물 전체가 근린생활시설과 여러 형태의 도시형생활주택으로 이용되고 있으므로 301호의 실제 구조·용도와 공부상 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 전입세대 확인자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유와 가격은 아직 미완성”

이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2018.09.18. 수협은행 근저당을 기준으로 이후 근저당, 전병문 씨의 140,000,000원 임차권등기, 압류와 경매개시결정이 모두 소멸하고, 확인된 전입자들에게도 대항력은 없습니다. 배당모형만 보면 낙찰가 35,329,000원 외에 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.

하지만 전입일·보증금이 미상인 주거 점유자와 호실 미특정 점유 기재가 남아 있고, 비교 가능한 최근 실거래도 없습니다. 여기에 3회 유찰, 평균 유찰 2.8회, 매각률 0.0%의 저환금성 신호가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 무조건 안전한 초저가 물건”이 아니라, 301호의 실제 점유관계와 개별 시세를 확인해야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다. 결론은 등기상 후순위 소멸, 점유는 보류, 가격 메리트도 미확정입니다.