수원지방법원 2024타경3601. 화성시 진안동의 5층 집합건물 501호로, 공부상 용도는 다세대이고 건물 전체는 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재하는 형태입니다. 권리상 기준점은 2018.09.18. 설정된 수협은행 근저당권 862,800,000원입니다. 같은 날 추가 수협은행 근저당 697,200,000원, 2019년 신한은행 근저당 240,000,000원, 2024년 장성준의 주택임차권과 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리의 결론만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 실제 난도는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에는 17명이 나타나며, 101호·비101호·B102호· 전유부분 전부와 점유부분 미상이 함께 기재되어 있습니다. 대상인 501호와 각 점유자의 실제 관계를 매각물건명세서·현황조사서 원문과 현장에서 다시 대조하지 않으면 명도 범위를 정확히 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로211번길 3-3, 5층 501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대·도시형생활주택) · 대상 면적 21.17㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 오희영 (2018.09.18. 소유권보존, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,431,262,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건물 현황 | 2018.09.18. 사용승인 · 15세대 · 근린생활시설과 1룸·2룸·3룸형 도시형생활주택 혼재 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2018.09.18. 수협은행 근저당권입니다. 확인된 점유자의 가장 이른 전입일은 2018.09.28.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 점유자들의 임차보증금은 대항력에 의해 매수인에게 승계되지 않고, 등기된 장성준의 주택임차권도 2024.01.22. 접수된 후순위 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 대항력보다 명도가 문제
확인된 실제 점유자는 17명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 13명은 보증금과 점유부분 중 일부가 확인되지 않았습니다. 대항력이 없다는 사실과 실제 인도·명도가 간단하다는 판단은 별개의 문제입니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)루비케어(서태호) | 101호 85.5150㎡ | 2020.10.05 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤선우 | 비101호 46.9950㎡ | 2021.12.03 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN LIANSHU | B102호 85.5150㎡ | 2020.09.23 | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한상훈 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한성범 | 미상 | 2020.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선일 | 미상 | 2018.10.16 | 미상 배당요구 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지상 | 미상 | 2018.11.23 | 미상 배당요구 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조항민 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 배당요구 2024.04.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심경섭 | 미상 | 2018.10.02 | 미상 배당요구 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염준섭 | 미상 | 2018.09.28 | 미상 배당요구 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤선희 | 미상 | 2022.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정태식 | 미상 | 2022.08.31 | 미상 배당요구 2024.04.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손병진 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 배당요구 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태영 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장예림 | 미상 | 2018.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성진 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장성준 | 전유부분의 전부 주거·임차권등기 | 2020.01.30 | 110,000,000원 등기 원문에 2차 130,000,000원 기재 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
③ 가격·환금성 — 감정가 34%라도 ‘저가’ 확정은 금물
현재 최저매각가는 35,329,000원으로 감정가 103,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 최신 실거래가와 최근 12개월 평균 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 1,765,706,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 24,730,300원 | 23,885,155원 | 1,776,114,845원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 17,311,210원 | 16,599,608원 | 1,783,400,392원 | 0원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 현재 물건 역시 이미 3회 유찰됐습니다. 이는 감정가 대비 할인율이 커졌다는 사실과 별개로, 수요와 환금성이 약할 가능성을 보여주는 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,922원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 862,800,000원 | 34,293,078원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 수협은행 | 697,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 수협은행의 선순위 근저당권에도 미치지 못합니다. 전체 근저당 채권최고액 1,800,000,000원 중 예상 배당액은 34,293,078원이고 미배당액은 1,765,706,922원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안중학교 서측 인근으로 아파트단지, 주상용 부동산과 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 근린생활시설과 1룸·2룸·3룸형 도시형생활주택이 함께 있는 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다.
- 도로. 북동측 약 20m 도로, 남서측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 토지. 토지면적 327.0㎡, 공시지가 1,063,000원/㎡이며 평지의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 건물이고 단지 경매 통계상 평균 2.8회 유찰, 낙찰률 0.0%로 매도 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 점유자 특정. 17명 중 누가 실제 501호를 점유하는지 현황조사서·전입세대열람·현장 방문으로 대조하세요.
- 보증금 미상 13명. 대항력은 없지만 배당요구 여부, 실제 임대차계약과 명도 협의 조건을 확인하세요.
- 장성준 관계. 임차권자와 취하된 강제경매 채권자가 같은 이름입니다. 임대차계약, 보증금 증액과 실제 점유관계를 원본으로 확인하세요.
- 시세 재조사. 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 할인율 대신 인근 다세대·도시형생활주택의 매매가와 임대료를 직접 비교하세요.
- 수익성 검증. 근린생활시설과 주거시설이 혼재하므로 해당 호실의 실제 이용상태, 공실 여부와 임대 가능 조건을 확인하세요.
- 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역이 임대수요와 매도성에 미치는 영향을 점검하세요.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비와 공용부분 부담, 승강기·소방·급배수설비 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 투자는 다르다”
이 물건은 말소기준보다 빠른 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저매각가도 감정가의 34.3%인 35,329,000원까지 내려왔습니다. 하지만 확인된 점유자가 17명이고, 그중 13명은 보증금이 확인되지 않았으며 501호 외 점유부분도 조사표에 함께 나타납니다. 여기에 비교 가능한 실거래가가 없고 단지 경매 통계상 평균 2.8회 유찰·낙찰률 0.0%라는 저환금 신호가 겹칩니다.
등기상 권리는 소멸하지만, 현장 리스크는 남습니다. 이 사건에서 최저가가 낮다는 사실은 출발점일 뿐 가격 메리트의 증명이 아닙니다. 501호의 실제 점유관계와 임대수익, 인근 거래가격을 확인하지 못한다면 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 없음, 가격·명도·환금성은 고위험 확인 대상입니다.
