수원지방법원 2024타경3601. 화성시 진안동, 병점중앙로211번길 3-3의 5층 502호로 등재된 다세대 물건입니다. 소유자는 오희영이며, 2018년 9월 18일 수협은행 근저당권 2건이 설정된 뒤 2019년 신한은행 근저당권이 추가됐습니다. 말소기준권리는 2018년 9월 18일 접수된 수협은행의 채권최고액 862,800,000원 근저당권입니다.
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준권리와 후순위 근저당권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건의 실무상 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 실제 임차인 16명이 기재돼 있으나, 101호·비101호·B102호로 점유 부분이 특정된 3명을 제외한 13명은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 502호의 실제 점유자와 인도 상대방을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로211번길 3-3, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 건물 내 근린생활시설 및 도시형생활주택 혼재 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 승강기·급배수·위생·화재탐지설비 |
| 소유자 | 오희영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 98,441,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,431,262,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 준공 / 세대 | 2018.09.18 / 15세대 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 모두 매각으로 소멸
말소기준은 2018.09.18 접수번호 184353의 수협은행 근저당권입니다. 같은 날 바로 다음 접수번호로 설정된 수협은행 근저당권과 2019년 신한은행 근저당권도 모두 후순위로 소멸합니다. 각 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으며, 세 근저당권의 채권최고액 합계는 1,800,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
현황조사상 기재된 실제 임차인은 16명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2018.09.18보다 늦어 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았으며, 13명은 점유 부분과 보증금도 특정되지 않았습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)루비케어(서태호) | 101호 85.5150㎡ | 2020.10.05 | 10,000,000원 / 800,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤선우 | 비101호 46.9950㎡ | 2021.12.03 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN LIANSHU | B102호 85.5150㎡ | 2020.09.23 | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한상훈 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한성범 | 미상 | 2020.10.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박선일 | 미상 | 2018.10.16 | 미상 / 미상 | 2024.04.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지상 | 미상 | 2018.11.23 | 미상 / 미상 | 2024.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조항민 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 / 미상 | 2024.04.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 심경섭 | 미상 | 2018.10.02 | 미상 / 미상 | 2024.04.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 염준섭 | 미상 | 2018.09.28 | 미상 / 미상 | 2024.04.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤선희 | 미상 | 2022.11.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정태식 | 미상 | 2022.08.31 | 미상 / 미상 | 2024.04.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손병진 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 / 미상 | 2024.04.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이태영 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장예림 | 미상 | 2018.09.28 | 미상 / 미상 | 2024.04.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이성진 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증금이 확인된 임차인은 3명이며 확인된 보증금 합계는 40,000,000원입니다. 이들 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 보증금을 매수인이 인수하지 않습니다. 나머지 13명도 전입일 기준으로는 대항력이 없지만, 점유 부분이 특정되지 않아 502호 명도 상대방이 누구인지 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 시나리오 — 감정가 34.3%라도 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 98,441,000원으로 감정가 287,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34.3%) | 98,441,000원 | 96,269,062원 | 1,703,730,938원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24.01%) | 68,908,700원 | 67,268,343원 | 1,732,731,657원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 16.81%) | 48,236,090원 | 46,967,840원 | 1,753,032,160원 | 0원 |
해당 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회로, 현재 3회 유찰은 단지 경매 통계와 비슷한 수준입니다. 유찰이 반복돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 채권 미배당은 낙찰자가 떠안는 금액이 아니라 채권자가 회수하지 못하는 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,171,938원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 862,800,000원 | 96,269,062원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 수협은행 | 697,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 제외한 금액 전부가 1순위 수협은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 합계 1,800,000,000원 중 채권자 예상배당은 96,269,062원이며, 미배당액은 1,703,730,938원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 진안동 진안중학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·주상용 부동산·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 건물 내에는 공실 근린생활시설, CU편의점, 1룸형·2룸형·3룸형 도시형생활주택이 혼재합니다.
- 도로. 북동측 약 20미터 도로와 남서측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 327.0㎡, 공시지가는 1,063,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 다세대·도시형생활주택 계열로, 대규모 아파트보다 거래 표준화와 비교사례 확보가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유자 특정. 현황조사상 13명의 점유 부분이 특정되지 않았으므로 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 인도 상대방을 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 다수이므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 대항력 없음과 별개로 소액임차인의 최우선변제 요건이 문제될 수 있으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 건물 전체에 근린생활시설과 여러 형태의 도시형생활주택이 혼재하므로 502호의 공부상 용도와 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 인근 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 임대수익을 직접 비교해야 합니다.
- 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역이 이용 및 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 각종 공과금 체납 여부를 관리 주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 최종 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 명도와 가격은 미확인”
이 물건은 권리 순서 자체는 어렵지 않습니다. 2018.09.18 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 현황조사상 임차인 16명도 전입일이 모두 말소기준 이후여서 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다.
그러나 권리가 소멸한다고 사건 전체가 단순한 것은 아닙니다. 임차인 16명 중 13명의 점유 부분과 보증금이 특정되지 않아 502호의 실제 점유자를 확인해야 하고, 최근 실거래 비교가격도 없어 최저가 98,441,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 권리는 합격이지만, 점유와 가격 검증은 보류. 현장 점유관계와 실제 거래가를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
