부산지방법원 2024타경66169. 부산진구 당감동 힐탑스타 1동 13층 1308호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이영환은 2021년 2월 24일 이 호실을 거래가액 182,008,900원에 취득했고, 같은 날 진주서부농업협동조합 명의의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

등기상 채권최고액 46.8억원은 공동담보목록 제2021-54호에 포함된 금액이므로, 이를 이 호실 하나의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 다만 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 부산은행 가압류, 부산진구 압류, 이금희의 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021년 2월 24일 접수된 진주서부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 부산은행 가압류 1,500,000,000원, 이금희의 임차보증금 40,000,000원 임차권등기, 부산진구 압류와 이 사건 경매개시결정은 모두 후순위입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

1308호와 직접 관련된 실제 임차인은 이금희 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 4월 20일, 전입일과 점유개시일은 2022년 5월 10일이며, 보증금은 40,000,000원입니다. 전입일이 말소기준일 2021년 2월 24일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.

이 임차권등기는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당안에서는 선순위 근저당권에도 전액 배당하지 못하므로 임차보증금에 돌아갈 배당재원도 나타나지 않습니다. 따라서 보증금 미회수분을 낙찰자가 인수하는 구조가 아니며, 실질취득가는 최저가와 같은 79,870,000원입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가

감정가 163,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 79,870,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득가도 79,870,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 현재 매매시세나 임대수익가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)

채권자 합계 6,180,000,000원 중 78,032,340원만 배당되고, 미배당액은 6,101,967,660원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산진구 부전동 소재 지하철 2호선 부암역 서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부암역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 13층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 부정형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 대표 토지면적은 566㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 광로2류에 접하고, 공시지가는 ㎡당 6,772,000원입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 125m, 최고높이 175m가 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 원본 대조. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장과 현황 용도를 직접 대조하세요.
• 시세 조사. 동일 건물 1308호와 유사 층·면적 오피스텔의 최근 실거래, 현재 매물, 보증금·월세를 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 현재 점유. 이금희의 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현황 점유자와 명도 대상을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 진주서부농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2021-54호가 연결돼 있으므로 등기부와 공동담보목록 원문을 대조하세요.
• 세금·배당순위. 부산진구 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 세금 교부청구와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 관리비. 오피스텔의 공용부분 관리비 체납 여부와 전기·수도 등 개별 사용료를 관리사무소에서 확인하세요.
• 대출·세금. 업무시설 오피스텔의 담보대출 가능액, 취득세, 부가가치세 적용 여부를 입찰 전 금융기관과 세무 전문가에게 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 증명되지 않았다

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 2월 24일 진주서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 이금희의 보증금 40,000,000원도 전입일이 말소기준일 이후라 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 감정가 163,000,000원에서 2회 유찰돼 79,870,000원이 됐다는 이유만으로 ‘반값 매물’이라고 결론 내리면 안 됩니다. 확인된 실거래 자료가 없고, 사건상 근린시설과 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 용도 특성도 함께 검토해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세를 확인한 뒤 결정. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 79,870,000원이 실제 임대수익과 환금가치에 맞는지를 검증하는 데 있습니다.