부산지방법원 2024타경66169. 부산진구 당감동 힐탑스타 1동 16층 1609호 오피스텔입니다. 소유자 이영환은 2021.02.24. 이 호실을 거래가액 182,008,900원에 취득했고, 같은 날 진주서부농업협동조합 앞으로 채권최고액 4,680,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 부산은행 가압류, 부산진구 압류, 경매개시결정과 이승연의 임차권등기가 존재하지만 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심 임차인은 1609호 이승연 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.04.29., 전입·점유개시는 2021.05.28., 보증금은 140,000,000원입니다. 전입이 말소기준일인 2021.02.24.보다 늦으므로 대항력은 없고, 2023.12.21. 등기된 주택임차권 역시 후순위라 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 자체가 크더라도 낙찰자가 그 금액을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66169 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로 701, 1동 16층1609호 (당감동,힐탑스타) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이영환 · 2021.02.24. 소유권이전 · 거래가액 182,008,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,838,751,619원 |
| 매각기일 | 2026.05.12 |
① 권리 흐름 — 2021.02.24. 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 1번 진주서부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,680,000,000원이고 공동담보목록 제2021-54호가 기재돼 있습니다. 2023.02.02. 부산은행 가압류 1,500,000,000원, 2023.12.21. 이승연 임차권등기, 2024.11.28. 부산진구 압류, 2024.12.03. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 1609호 이승연
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승연 | 건물 전유부분 전부 | 2021.05.28 | 2021.04.29 | 140,000,000원 | 없음 | 확정일자 2021.04.29 · 배당요구 2023.12.21 | 0원 |
임대차계약일과 확정일자는 2021.04.29.이지만 대항력의 기준이 되는 전입·점유개시는 2021.05.28.입니다. 이는 말소기준인 2021.02.24.보다 뒤입니다. 임차권등기는 2023.12.21. 접수됐으며 등기부상 임차보증금은 140,000,000원입니다. 매각물건명세서상 대항력 없는 후순위 임차권이므로 낙찰자 승계액은 0원으로 판단됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 4,680,000,000원 | 159,918,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 부산은행 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 163,000,000원 가정 시 집행비용 3,082,000원을 제외한 159,918,000원이 진주서부농업협동조합 근저당권에 배당되고, 부산은행 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 6,180,000,000원 대비 미배당액은 6,020,082,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 163,000,000원 | 159,918,000원 | 6,020,082,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 130,400,000원 | 127,774,400원 | 6,052,225,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 6,077,940,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 토지도 업무용으로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철2호선 부암역 서측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 부암역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 25층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 주변 가로망 상태는 무난합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 방화지구에 포함되고 광로2류에 접합니다.
- 공시지가. 6,772,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.02.24. 을구 1번 진주서부농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 서류와 대조하세요.
- 1609호 임차권 확인. 이승연의 전입일 2021.05.28., 확정일자 2021.04.29., 보증금 140,000,000원, 임차권등기 2023.12.21.을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 4,680,000,000원에는 공동담보목록 제2021-54호가 기재돼 있으므로 해당 담보관계를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 6,020,082,000원이어도 제시된 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단. 동일·유사 오피스텔 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 163,000,000원의 시세 대비 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 가격 평가는 별도
이 물건의 권리구조는 기준일이 명확합니다. 2021.02.24. 진주서부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 1609호 임차권자 이승연은 2021.05.28. 전입해 대항력이 없습니다. 보증금이 140,000,000원이지만 후순위 임차권이므로 매수인 인수는 0원입니다. 부산은행 가압류·부산진구 압류·경매개시결정도 후순위 소멸 구조입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가는 163,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 자료만으로 ‘싸다’거나 ‘비싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 측면에서는 비교적 단순하지만, 가격 적정성 검증을 별도로 해야 하는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
