부산지방법원 2024타경66169. 부산진구 당감동 힐탑스타 제1동 21층 2111호입니다. 사건 분류는 근린시설이며, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이영환은 2021.02.24. 거래가 183,966,700원에 소유권을 취득했고, 같은 날 진주서부농업협동조합이 채권최고액 4,680,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 부산은행 가압류, 부산진구 압류, 현재의 임의경매개시결정과 김다인의 주택임차권등기가 있습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 성립해 매각으로 소멸합니다. 조사자료에 포함된 실제 임차인 기록은 7명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2021.02.24. 이후여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66169 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로 701, 1동 21층 2111호 (당감동, 힐탑스타) |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이영환 (단독소유 · 2021.02.24. 거래가 183,966,700원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주서부농업협동조합 / 1,838,751,619원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.24. 진주서부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2020년 설정됐던 교보자산신탁과 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 이영환에게 있고, 매각으로 정리할 기준은 2021.02.24. 근저당권입니다. 부산은행 가압류 1,500,000,000원, 부산진구 압류, 현재 경매개시결정과 김다인의 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리이므로 낙찰자가 등기상 인수하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 모두 후순위
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다인 본건 전유부분 전부 | 2021.08.26 | 110,000,000원 | 확정 2021.08.26 배당요구 2023.09.06 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 노태윤 2409호 | 2021.04.02 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 2025.01.17 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김혜경 2509호 | 2021.04.19 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이승연 1609호 | 2021.05.28 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조혜연 2211호 | 2021.08.27 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 2024.12.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최샛별 1509호 | 2021.12.22 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이금희 1308호 | 2022.05.10 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
조사자료에는 본건 외 1308호·1509호·1609호·2211호·2409호·2509호 점유 기록도 함께 포함돼 있습니다. 각 전입일은 모두 말소기준인 2021.02.24. 이후입니다. 다만 다른 호실 조사기록이 본건 매각범위 및 점유관계와 어떻게 연결되는지는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격·유찰 — 감정가의 49%와 시세는 다른 문제
감정가 166,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,340,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 56,938,000원, 그다음은 39,856,600원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 6,100,524,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 6,124,486,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 39,856,600원 | 38,739,181원 | 6,141,260,819원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 | - |
| 1. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 4,680,000,000원 | 79,475,880원 | 4,600,524,120원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 부산은행 | 1,500,000,000원 | 0원 | 1,500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정됐습니다. 채권자 총 청구액은 6,180,000,000원, 총 배당액은 79,475,880원, 미배당액은 6,100,524,120원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 소재 지하철 2호선 부암역 서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 부암역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 사건 분류는 근린시설입니다. 아파트를 전제로 가격이나 점유관계를 판단해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물이며, 본건은 21층 2111호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 토지로 업무시설과 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 566㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 폭 50m~70m 광로에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 6,772,000원이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유자 확인. 김다인 임차권등기는 매각으로 소멸하지만 현재 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 다른 호실 자료 구분. 현황조사에는 1308호·1509호·1609호·2211호·2409호·2509호 기록도 포함돼 있으므로 2111호 매각범위와 구분해 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가의 49%만으로 저가 판단을 하지 말고, 동일 건물·유사 층·유사 용도의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 점을 기준으로 이용상태와 현황 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2021-54호에 기재돼 있으므로 공동담보 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리 구조는 분명합니다. 2021.02.24. 근저당권을 기준으로 김다인의 임차권등기와 부산은행 가압류, 부산진구 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 조사 임차인 7명의 전입도 모두 말소기준보다 늦습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 166,000,000원에서 2회 유찰돼 81,340,000원까지 내려왔지만, 실제 시장에서 이 금액이 낮은지를 보여줄 실거래 비교표본은 확인되지 않았습니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이고 여러 호실의 점유조사 기록이 함께 포함돼 있어, 권리는 통과하되 가격과 본건 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
