부산지방법원 2024타경66169. 대상은 부산진구 당감동 힐탑스타 제1동 22층 2211호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 이영환이며 2021.01.28. 매매를 원인으로 2021.02.24. 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 183,966,700원입니다. 같은 날 진주서부농업협동조합의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 부산은행 가압류, 부산진구 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2211호에는 조혜연 명의의 주택임차권등기가 있으나, 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.08.27.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66169 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로 701, 1동 22층 2211호 (당감동, 힐탑스타) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이영환 |
| 소유권 취득 | 2021.01.28. 매매 · 2021.02.24. 등기 · 거래가액 183,966,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,838,751,619원 |
| 매각기일 | 2026.05.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2021.02.24. 설정된 진주서부농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 4,680,000,000원이며 공동담보목록 제2021-54호가 기재돼 있습니다. 2023.02.02. 부산은행 가압류 1,500,000,000원, 2024.11.28. 부산진구 압류, 2024.12.03. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2211호 조혜연, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조혜연 | 전유부분 전부 | 2021.08.27. | 2021.08.13. | 130,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
조혜연은 2021.08.11. 임대차계약을 체결했고 확정일자는 2021.08.13.입니다. 다만 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.08.27.로, 말소기준권리인 2021.02.24. 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없으며, 2023.05.18. 등기된 보증금 130,000,000원의 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 4,680,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 가압류 · 부산은행 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,180,000,000원에 대해 신건 매각가 166,000,000원을 가정하면 채권자 예상배당은 162,876,000원이고 미배당은 6,017,124,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 166,000,000원 | 162,876,000원 | 6,017,124,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 6,049,859,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 6,076,047,360원 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니므로, 유찰돼 매각가격이 내려가더라도 임차보증금 인수가 늘어나 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다. 신건에서는 실질취득 166,000,000원, 1회 유찰 시 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원으로 매각가격과 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철2호선 부암역 서측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 부암역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 대표번지는 일반상업지역입니다.
- 도로·규제. 주변 가로망 상태는 무난하며, 일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 6,772,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 소멸 재확인. 조혜연의 전입·점유일 2021.08.27.이 말소기준 2021.02.24.보다 늦다는 점과 매각물건명세서의 인수 여부를 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당과 인수는 구분. 임차보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 회수되는지와 별개로, 대항력이 없으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
- 공동담보 확인. 진주서부농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2021-54호가 기재된 4,680,000,000원 규모입니다. 배당 계산과 실제 피담보채무는 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 오피스텔 실거래 비교값 없이 신건 166,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 유사 오피스텔 거래를 별도로 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권자가 등기돼 있었던 물건이므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에서 확정되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2021.02.24. 진주서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2211호 임차권자 조혜연의 전입·점유는 2021.08.27.로 늦습니다. 따라서 조혜연의 130,000,000원 임차보증금은 매수인이 인수하지 않고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 주어진 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다.
다만 권리 안전과 가격 매력은 다른 문제입니다. 신건 최저가 166,000,000원이 현재 시장에서 싼지 비싼지를 판정할 최근 실거래 비교값은 없으므로 가격 메리트는 보류해야 합니다. 결론은 권리구조는 양호, 가격 판단은 추가 검증입니다.
