부산지방법원 2024타경66169. 부산진구 당감동 힐탑스타 제1동 25층 2509호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이영환이 2021년 1월 28일 매매를 원인으로 거래가 183,966,700원에 취득했고, 같은 해 2월 24일 진주서부농업협동조합 명의의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 부산은행 가압류, 김혜경의 주택임차권, 부산진구 압류와 현재의 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 따라서 등기상 권리 순서만 보면 매각으로 소멸하며, 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 여러 호실의 점유자가 함께 조사된 구조이므로, 권리 소멸 여부와 별개로 실제 점유 호실과 인도 대상은 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66169 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로 701, 1동 25층2509호 (당감동, 힐탑스타) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이영환 (2021.01.28. 매매 · 거래가 183,966,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주서부농업협동조합 / 1,838,751,619원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.24. 진주서부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,680,000,000원 · 공동담보목록 제2021-54호 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.02.24. 진주서부농업협동조합 근저당권입니다. 부산은행의 1,500,000,000원 가압류, 김혜경의 140,000,000원 주택임차권, 부산진구 압류와 2024.12.03. 현재 경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 배당에서 채권이 충족되지 않더라도 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 7명, 승계 중복 없음
명단에 기재된 실제 임차인은 7명이며, 보증기관이나 대위·승계 신고자는 없습니다. 모든 전입일은 말소기준일 이후로 분류돼 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 사건 소재지는 2509호이고, 명단에는 1308호·1509호·1609호·2111호·2211호·2409호 점유자도 함께 포함돼 있습니다. 2509호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 김혜경이므로, 나머지 명단이 함께 매각되는 다른 호실에 관한 것인지 원본 매각물건명세서와 현황조사에서 구분해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이금희 | 1308호 | 2022.05.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최샛별 | 1509호 | 2021.12.22 | 미상 | 미상 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승연 | 1609호 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다인 | 2111호 | 2021.08.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜연 | 2211호 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 2024.12.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노태윤 | 2409호 | 2021.04.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜경 | 전유전부 | 2021.04.19 | 2021.03.31 | 140,000,000원 | 2023.04.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김혜경의 임차권등기 주소는 부산광역시 부산진구 가야대로 701, 2509호로 기재돼 있습니다. 나머지 임차인은 서로 다른 호실이 표시돼 있으므로 본건 매각 범위와의 일치 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 가점은 보류
현재 최저가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 81,340,000원입니다. 다만 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
이영환의 2021년 거래가 183,966,700원은 확인되지만, 이는 현재 시장의 최근 실거래 평균이나 최신 거래를 대신하는 지표가 아닙니다. 또한 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로, 실제 비교가격은 같은 건물·같은 이용상태·유사 층과 면적의 거래를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누적 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 | 1,864,120원 |
| 2. 진주서부농업협동조합 근저당권 | 4,680,000,000원 | 79,475,880원 | 81,340,000원 |
| 3. 부산은행 가압류 | 1,500,000,000원 | 0원 | 81,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 81,340,000원 |
현재 회차의 채권자 총 미배당액은 6,100,524,120원이며, 배당 부족이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 6,100,524,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 6,124,486,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 39,856,600원 | 38,739,181원 | 6,141,260,819원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 2호선 부암역 서측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 부암역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 업무시설과 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 25층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 조건. 일반상업지역·방화지구이며, 4필지 일단의 평지상 부정형 토지입니다. 광로2류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권과 상업지역이라는 입지 장점은 있으나, 근린시설·업무시설(오피스텔)의 개별 호실 거래사례가 확인되지 않아 현재 자료만으로 환금성과 적정가격을 수치화하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2509호 범위 확인. 현황조사 명단에 여러 호실 점유자가 함께 기재돼 있으므로, 매각대상 호실과 각 임차인의 대응관계를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 김혜경 임차권 확인. 임차권등기 주소·전유 범위·배당요구와 현재 점유 상태를 원본에서 확인하세요.
- 미상 보증금 확인. 김혜경을 제외한 임차인 6명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 관련 문건의 보완 여부를 살피세요.
- 공동담보 구조 확인. 진주서부농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2021-54호가 기재돼 있으므로, 공동담보 부동산과 배당관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 최저가 81,340,000원이 감정가의 49%라는 사실만 보지 말고, 같은 건물·같은 용도·유사 층 호실의 최근 실거래와 임대사례를 비교하세요.
- 배당 변동 항목. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로, 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·감정평가서·현황조사서·매각물건명세서와 법원 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 호실은 확인이 필요하다
이 사건의 권리구조는 분명합니다. 2021.02.24. 진주서부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 부산은행 가압류·김혜경 임차권·부산진구 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득액은 현재 최저가인 81,340,000원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 입찰 결론이 완성되지는 않습니다. 사건 소재지는 2509호인데 임차 명단에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있고, 동일 용도의 최근 실거래 비교도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원이지만, 호실 대응관계와 현재 시세를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 사건입니다. 결론은 “권리는 통과, 점유와 가격은 원본 확인 후 결정”입니다.
